Ранее мы неоднократно касались вечной темы споров между наследниками. При этом, нами затрагивались темы оспаривания завещаний, признания недостойным наследником, отстаивание своих прав лицами, лишёнными наследства или пропустившими шестимесячный срок для принятия наследства.

В настоящей статье хочется коснуться темы раздела наследства, то есть раздела вещей, которые непосредственно входят в состав наследственного имущества. Иными словами, речь пойдёт о ситуации, когда все наследники признают друг друга равными наследниками, не подвергая сомнению наследственные права. Однако при этом они сталкиваются с проблемой, как поделить наследственное имущество, кому и конкретно какие вещи усопшего наследодателя достанутся.

Рассмотрим пример:

После умершего наследодателя осталась квартира, собственником которой он был пополам со второй женой (по 1/2 доли квартиры), в которой они вдвоём и проживали. Однако у наследника есть дочь от первого брака. Таким образом, эти две, чаще всего не очень любящие друг друга женщины, являются наследницами первой очереди, имеющие равные права на половину квартиры умершего наследника.

Обе дамы обратились к нотариусу, в установленный законом, шестимесячный срок и обе получили свидетельства о праве на наследство по 1/4 доли квартиры. Теперь возникает вопрос, как реально квартиру делить? Зачастую наследники, находящиеся в положении нашей второй жены, начинают рассуждать примерно так: «Ну и что у неё четверть квартиры, я жена, я с ним жила и ухаживала до его смерти, квартира моя. Ей тут всё равно делать нечего, не впущу. У неё и своё жильё имеется, а у меня эта квартира единственная». Распространённая, но очень ошибочная позиция.

Дочь наследника теперь имеет возможность, как сособственник квартиры, требовать через суд вселения в квартиру и определение порядка пользования ею, в случае если в ней хотя бы две комнаты. Кроме того, дочь может выставить свою 1/4 доли квартиры на продажу, предупредив о своих намерениях, цене и условиях, как велит ст. 250 Гражданского кодекса РФ, вторую жену. В итоге, если вторая жена не купит долю дочери, то последняя может продать её лицам, не имеющим отношения к квартире. Зачастую к этим лицам относятся люди, профессионально скупающие доли в квартирах, с дальнейшей целью вынудить оставшегося сособственника дёшево продать и его доли. Как оставшегося сособственника будут уговаривать продать его доли, подробно писать не буду. Тем, кто не знает, рекомендую смотреть криминальную хронику и читать детективы.

В связи с этим возникает вопрос, что делать нашей второй жене, чтобы не оказаться в вышеописанной ситуации. Как неоднократно говорилось, если драка неизбежна, бей первым. Данное кредо озвучивалось даже действующими политиками.

Прежде всего, наша героиня должна знать, что согласно ст. 1168 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), она имеет преимущественное право на получение долей квартиры, принадлежащих наследодателю. Во-первых, как сособственница квартиры с наследодателем (ч.1 ст.1168 ГК РФ), во-вторых, как лицо, проживающее в квартире ко дню открытия наследства и не имеющее другого жилого помещения (ч.3 ст.1168 ГК РФ).

Правда не всё так радужно для нашей героини. Закон (ч.1 ст.1170 ГК РФ) говорит о том, что передаваемые ей 1/4 доли квартиры должны быть компенсированы дочери иным имуществом из наследственной массы или выплатой денежной компенсации. То есть компенсация наследнику, в нашем случае дочери наследодателя, может быть выражена в виде передачи ей дачи (если она у наследодателя была, и её цена примерно соответствует стоимости 1/4 доли квартиры), либо в виде денежной компенсации. Таким образом, наследник, имеющий преимущественное право, должен понимать, что денежная компенсация наследнику, не имеющему преимущественного права, может быть неизбежной.

Тем не менее, если наша героиня хочет стать единоличным собственником квартиры и не переживать вышеописанные приключения, ей следует как можно скорее обратиться с иском в суд. В данном иске ей следует требовать признание за собой права собственности на 1/4 доли квартиры дочери и обязание (себя самой) выплатить дочери компенсацию. При этом второй жене следует представить документы, подтверждающие наличие у неё суммы компенсации, рекомендуется сразу класть эти деньги на депозит судебного департамента. Выплатить компенсацию дочери, так сказать, потом, после осуществления преимущественного права, возможно, лишь по соглашению с ней (ч.2 ст.1170 ГК РФ).

Отдельной темой является определение размера этой компенсации. Разумеется, вторая жена наследодателя желает, чтобы цена спорной доли квартиры была поменьше, а дочь наследодателя, чтобы побольше. На практике это выглядит так — при подаче искового заявления второй жене следует приложить к нему оценку, сделанную по её заказу профессиональными оценщиками. Если эта оценка окажется слишком маленькой для дочери, она может не согласиться с ней и представить уже оценку своих специалистов оценщиков. В этом случае последнею оценку сочтёт явно завышенной уже вторая жена. Тогда суд назначит судебную оценочную экспертизу, по которой эксперты, давшие подписку о том, что они предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения (ст.307 УК РФ), будут определять цену 1/4 доли квартиры.

Специфическим аспектом здесь является базовый принцип определения стоимости доли квартиры. Глядя на эту историю, логически мыслящие люди, очевидно решат, что 1/4 доли квартиры вряд ли будут оценены слишком дорого. Действительно, ну кто купит дорого четверть квартиры. Всем известно, что рыночная стоимость 1/4 доли квартиры никогда не равна стоимости всей квартиры, поделенной на 4. Рынок, понижающие коэффициенты и прочие факторы.

Однако есть логика, а есть закон и судебная практика.

Согласно п.57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании» При разделе наследственного имущества суды учитывают рыночную стоимость всего наследственного имущества на время рассмотрения дела в суде.

На практике это означает, что суд поручит оценить не 1/4, а 1/2 долю квартиры, принадлежащую наследодателю. А потом разделит полученную сумму на два, таким образом, определив стоимость спорной 1/4 доли квартиры.  Следовательно, сумма будет выше, чем стоимость 1/4 доли квартиры, в случае её продажи на рыночных условиях, но ниже, если бы нашим героиням причиталось бы по 1/2 доли квартиры.

Безусловно, необходимость выплачивать компенсацию другому наследнику не является радужной перспективой. Однако это является законным и реальным способом остаться в этой квартире единоличным хозяином. Разумеется, в одной статье невозможно изложить все тонкости данного дела и нюансы ведения его в суде. Мы всегда готовы ответить лично на интересующие Вас вопросы, а также представлять Вас в суде и добиваться наиболее оптимального результата.

За многие годы наши люди привыкли пользоваться такой удобной и важной услугой как получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в обиходе – выписка из ЕГРН. Как известно любой человек мог отправиться в МФЦ или воспользоваться порталом Госуслуги и, заплатив небольшие деньги, получить выписку из ЕГРН с указанием в ней, в том числе, Ф. И. О. и даты рождения правообладателя (правообладателей). Это касалось практически любого объекта недвижимости, будь то квартира, индивидуальное домостроение или земельный участок. Таким образом, можно было свободно получить сведения о собственниках любой недвижимости, но нельзя было получить сведения о наличие объектов недвижимости у конкретного лица. Это было разумным с точки зрения защиты персональных данных и охраны частной жизни людей.

Такая практика была удобна для потенциальных покупателей квартир, имеющих возможность самостоятельно и официально получить сведения относительно собственника квартиры, не боясь, что этот собственник предоставит поддельную выписку из ЕГРН. Это так же было удобно и людям, готовящимся защищать свои права в суде. К примеру, сосед снизу мог узнать Ф. И. О. собственника квартиры сверху, откуда ему регулярно доставлялись те или другие неудобства.

Но всё хорошее когда-нибудь кончается, а нововведения — не всегда к лучшему. Федеральным законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», устоявшаяся и надёжная практика была прекращена, а людям было создано множество неудобств.

Согласно этому закону с 01 марта 2023г. выписка из ЕГРН с указанием в ней сведений о собственниках может быть предоставлена иным лицам либо самим собственникам, либо с его согласия, если он подаст в Росреестр соответствующее заявление.

Понятное дело, закон принимался в целях защиты прав и законных интересов граждан. «Бесконтрольный оборот данных — это угроза человеку», тем более, если это данные о том, «где человек живет, по каким адресам он находится, что ему принадлежит». 

Особенно трогательной выглядит забота авторов закона о военнослужащих, сотрудниках правоохранительных органов и членах их семей. Видимо у простых военнослужащих и сотрудников очень много квартир и земельных участков и именно им столь необходима такая вот защита их персональных данных.

Признаться лично я не верю в искренность авторов закона, таким образом, решивших порадеть о простых людях. Тем более, я не верю в эффективность такой защиты персональных данных. Наличие чёрного рынка данных является печальной реальностью нашей действительности. Кроме того, недобросовестные или просто чёрные риелторы, мошенники и иной ослушный народ найдут возможность получить информацию, необходимую им по работе, хотя бы через своих нотариусов (см. ниже).

А вот для обычных людей эти поправки к законам уже принесли множество проблем.

Поскольку автором этой статьи является юрист, а не риелтор, проблемы, возникшие у покупателей жилья, мы затронем вскользь. По смыслу указанных изменений, выписку из ЕГРН, при заключении договора купли-продажи жилья, может легко предоставить его продавец. Однако покупателю хочется быть уверенным, что выписка из ЕГРН не поддельная. Можно конечно обратиться к нотариусу, но согласится ли нотариус заказать выписку из ЕГРН, если будущая сделка будет проведена не через его контору… Возможно, сложившиеся условия и впрямь вынудят людей чаще обращаться к нотариусу для удостоверения договоров купли-продажи. В этом случае тихая радость нотариусов является вполне логичной, так сказать хоть кому-то повезло.

Впрочем, риелторы утверждают, что они вполне приспособились к ситуации и научились проводить сделки в простой письменной форме с минимумом риска для сторон. Как говорится, — в добрый час.

Увы, граждане, пострадавшие от указанных поправок в законодательстве, попадаются всё чаще. Речь пойдёт об истцах, то есть о гражданах, желающих подать в суд на собственника жилого помещения, но теперь лишённых возможности узнать, как его зовут. И, на мой взгляд, положение истцов куда тяжелее, чем положение покупателей.

Предположим, квартиру соседа снизу (истца) элементарно залил сосед сверху (ответчик). Как требует ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), в своём исковом заявлении истец обязан указать Ф. И. О. ответчика, его дату и место рождения, место жительства (список не полный). При этом если иные перечисленные сведения суд запрашивает сам, в случае их незнания истцом, то Ф. И. О. ответчика суд запрашивать не обязан. Кроме того, выписку из ЕГРН надо будет приложить к исковому заявлению, как доказательство обоснованности требований к ответчику.

Раньше вопрос решался элементарно, пошёл и заказал выписку из ЕГРН с нужными данными. Сейчас заказать выписку из ЕГРН тоже можно и даже можно получить. Только вот сведений о собственнике там не будет.

Очевидно ситуация непростая, но не для всех. Дело в том, что в указанную ст.131 ГПК РФ уже внесены поправки, которые предполагают, что если истцу по иску о взыскании задолженности по оплате помещения, машино-места в МКД, коммунальных услуг и иных платежей, связанных с пользованием жилым помещением, не известны сведения об ответчике, включая его Ф. И. О., то это указывается «соответствующим истцом» в исковом заявлении. В данных случаях эта информация будет предоставлена непосредственно суду. Беда заключается в том, что этот «соответствующий истец», судя по перечисленным исковым требованиям, относится к ресурсоснабжающим организациям, коммунальным, службам, управляющим компаниям. Иными словами нашему залитому соседу ждать милости от суда не приходится.

Так как же гражданину, не являющемуся собственником квартиры, получить на неё выписку из ЕГРН. Обратимся к закону.

Благодаря поправкам в законы в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появилась статья 36.3.

Данная статья предполагает, что, как указывалось выше, сведения о собственнике могут быть предоставлены иным лицам в выписке из ЕГРН либо самим собственником, либо с его согласия, если он подаст в Росреестр соответствующее заявление. Согласитесь, что сложно ожидать от виновного соседа сверху такой любезности по отношению к пострадавшему соседу снизу, готовящему иск в суд.

Кроме того, эта статья всё же очерчивает круг лиц, которые могут получить сведения о собственнике через выписку из ЕГРН без его согласия. К ним, прежде всего, относятся сособственники, то есть владеющие недвижимостью на праве общей собственности, супруги, правообладатели смежных участков, арендаторы в отношении арендодателей, наниматели и наймодатели, обладателям сервитута. Что же, если Вы истец по разделу совместно нажитого супругами имущества или спорящий с ответчиком сособственник, то Вам повезло. Однако нашему залитому истцу снова не легче.

Опять же статья предполагает, что выписку из ЕГРН со сведениями относительно правообладателя может получить нотариус или кадастровый инженер, в предусмотренных законом случаях. Как видим, узок круг лиц, способных получить полноценную выписку из ЕГРН и, зачастую, они страшно далеки от народа…

Относительно возможности получить выписку из ЕГРН через нотариуса следует учесть, что в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I теперь появилась ст.85.1.

Согласно данной статье, на помощь нотариуса для получения выписки из ЕГРН люди могут рассчитывать лишь в определённых обстоятельствах. Например, это лица, связанные договорными обязательствами, в том числе предварительным договором, с собственником относительно недвижимого имущества; лица, намеренные обратиться в суд за защитой своих прав на участие в приватизации недвижимости; лица, намеренные предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, для обращения взыскания на объект недвижимости.

Для нашего залитого соседа в статье также есть пункт, очевидно направленный на защиту его законных интересов: намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта.

Нотариус в случае достаточности представленных письменных доказательств наличия вышеперечисленных обстоятельств, должен оказать содействие в получении выписки из ЕГРН. При этом получается к нотариусу нашему залитому герою следует явиться с полным пакетом документов (доказательств) подтверждающих факт залива его квартиры из квартиры сверху.

Иными словами, надо записаться к нотариусу, отстоять очередь, разложить перед ним бумаги и попытаться убедить его, что выписка из ЕГРН вам действительна необходима.

При этом если нотариус сочтёт, что заинтересованность заявителя не подтверждена, то последний, вместо выписки из ЕГРН, получит мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. Отказ нотариуса, правда, можно обжаловать в суд. Как говорится, судитесь с нотариусом на здоровье, может чего и высудите.

Несмотря на все описанные мытарства, я бы от визита к нотариусу не отказывался, поскольку всё-таки это путь, прямо указанный в законе.

Однако при этом есть путь, пока что не опробованный в новых условиях на практике, но соответствующий букве закона. Речь идёт о запросе выписки из ЕГРН через суд в ходе начавшегося процесса. Так наш залитый истец может попробовать подать иск о возмещении ущерба к Управляющей компании и(или) к Росреестру вместе с ходатайством об истребовании судом выписки из ЕГРН. После получения выписки из ЕГРН с указанием сведений о правообладателе, можно пойти на замену ответчика с Управляющей компании на соседа сверху.

В завершение статьи хочется пожелать самому себе и всем гражданам Российской Федерации скорейшего возвращения прежней практики получения выписок из ЕГРН. Однако и в нынешних условиях, мы всегда готовы отстаивать права и законные интересы обратившихся граждан.

В наших предыдущих статьях «Раздел долга по ипотеке» и «Ещё раз про раздел ипотечного долга» мы уже писали, какое это непростое занятие — делить и продавать квартиру, купленную в ипотечный кредит.

Обычно это касается бывших супругов, чья семейная лодка разбилась, не успев доплыть до полного погашения кредитных обязательств по ипотеке.

Чаще всего, такие бывшие супруги не могут окончательно расстаться и забыть друг о друге, так как оказываются скованными цепями покрепче, чем цепи Гименея, а именно цепями солидарной ответственности по выплате ипотечного кредита. Действительно, в банках работают люди скучные и несентиментальные, в отличие от Гименея. Эти работники банка будут настойчиво требовать с обоих бывших супругов выплаты взятых кредитов в полном объёме и в солидарном порядке. И если эти супруги не смогут действовать конструктивно и сообща, находя соглашение о порядке погашения их общего кредита, то банк может обратить взыскание на саму ипотечную квартиру. Данный исход является самым невыгодным для бывших супругов. И квартиру отберут, и сделанные выплаты пропадут, и чтобы ещё должными не остаться…

Следует оговориться, что бывших супругов могут связывать не только кредитные обязательства по ипотеке. С человеческой точки зрения их могут связывать и более серьёзные факторы, например, общие дети. Но эти проблемы не являются темой для настоящей статьи. Кто желает, может ознакомиться со статьями на нашем сайте, объединёнными под рубрикой «Семейные споры». Кроме того, у нас накоплен большой опыт в решении семейных споров, и мы всегда готовы проконсультировать наших уважаемых читателей, а если надо представить их интересы в суде.

Однако вернёмся к проблемам, связанным с ипотекой. Итак, если бывшие супруги не смогли договориться о порядке погашения ипотечного кредита, то грядёт продажа ипотечной квартиры и раздел вырученных за неё денег.

Прежде всего, встаёт вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру вообще. Существующая практика говорит о том, что можно продать ипотечную квартиру, согласно следующим вариантам:

Первый вариант. Продажа квартиры после досрочного погашения кредита. Обычно это делается двумя способами:

Первый способ. Бывшие супруги нашли или заняли деньги для погашения ипотечного кредита, досрочно его погасили, банк снял обременение, и теперь они продают квартиру. Способ оптимальный, но редкий и малореальный. Да и это продажа уже не ипотечной квартиры.

Второй способ. Бывшие супруги находят покупателя, который соглашается купить ипотечную квартиру, предварительно погасив кредит за счёт собственных средств, что учитывается при обозначении конечной цены на квартиру. Способ в общем-то реальный, но всё равно, редкий. Далеко не каждый покупатель согласится дать деньги на погашение кредита нашим бывшим супругам, опасаясь потерять деньги и не приобрести квартиру. Конечно, можно подстраховаться, заключив соответствующие соглашения, взяв расписки и т.д. Но всё равно боязно – судись потом, а после суда ещё и взыскивай.

Гораздо перспективнее выглядят второй и третий варианты, когда купля-продажа ипотечной квартиры, осуществляемые в соответствие с законом и с согласия банка:

Второй способ. При согласии банка на продажу ипотечной квартиры и при его участии, покупатель гасит кредит, а банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение (залог). После чего заключается договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Третий способ. Банк даёт согласие, по которому ипотечный кредит переоформляется уже на покупателя.

Следует учесть, что схемы продажи квартиры по двум вышеуказанным вариантам являются примерными, поскольку каждый случай является индивидуальным, а банковские практики могут сильно различаться друг от друга. Тем не менее, в своей деятельности банки обязаны руководствоваться требованиями российского законодательства, смысл которого допускает продажу ипотечных квартир.

Прежде всего, участникам сделки следует помнить, что на продажу ипотечной квартиры, в обязательном порядке следует получить согласие банка, если иное не предусмотрено договором или соглашением с банком (автору статьи это «иное» пока не встречалось).

Шутить с банками относительно их согласия на продажу ипотечной квартиры категорически не следует ни покупателю, ни продавцу. Надо помнить, что банк будет иметь право на признание сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество (ипотечную квартиру), независимо от того, кому она принадлежит согласно ст.39 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

После получения согласия от банка, сторонам — продавцу и покупателю следует заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Этот договор не требует согласия банка, зато конкретизирует дальнейшие действия и обязательства сторон по отношению друг к другу.

Далее, для реализации второго варианта продажи ипотечной квартиры, покупатель выплачивает банку сумму задолженности по кредиту. В свою очередь банк либо передаёт продавцу документарную закладную и выдаёт справку о погашении задолженности, а продавец регистрирует снятие обременение, либо сам банк направляет в регистрационный орган сведения для снятия обременений.

Далее покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между стоимостью квартиры и суммы задолженности продавца. Как альтернатива возможно и открытие аккредитива.

После чего стороны заключают основной договор купли-продажи квартиры. После регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, продавец получает деньги, предъявив выписку из ЕГРН и (или) договор купли-продажи с отметкой о проведенной государственной регистрации.

Третий вариант продажи ипотечной квартиры фактически объединяет в себе и продажу ипотечной квартиры, и переуступку прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите. Само собой разумеется, банк даст согласие на эту смену заёмщиков лишь в том случае если новый заёмщик (покупатель) не будет вызывать никаких сомнений относительно своей способности выплачивать ипотеку. Соответственно, следует приготовиться к предъявлению документов относительно здоровья, работы, зарплаты, образования, наличие другого ценного имущества, семейного положения и т.д.

Если покупатель устроит банк, то должно последовать заключение соглашения о переводе ипотечного долга на покупателя между ним самим, продавцом и банком. После этого покупатель становится на место заёмщика (продавца) и начинает нести все обязанности по договору об ипотечном кредите.

Далее, на основании указанного соглашения, должен быть заключён договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником. Кроме того, будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю и внесены изменения в запись об ипотеке (смена залогодателя).

Очевидно, что продажа ипотечной квартиры не является простым делом даже при наличии готового покупателя. Однако Вы всегда можете рассчитывать на нашу юридическую помощь.

Если же вы не теряете надежды договориться с бывшим партнером, рекомендуем вам потренироваться вести переговоры с помощью онлайн платформы для развития переговорных навыков Арена Торга.

В предыдущей статье «Раздел долга по ипотеке» мы останавливались на том, как бывает сложно бывшим супругам разделить остаток долга по ипотечному кредиту. Поскольку банкам залогодержателям нет дела до личных и семейных дел граждан залогодателей, они любую попытку поделить остаток долга по ипотеке воспринимают как попытку поменять условия кредитного договора, направленную на нарушения интересов банка кредитора.

Справедливости ради следует сказать, что винить банки за то, что они ведут себя как банки бессмысленно. Во-первых, как указано в нашей предыдущей статье, их позиция формально основана на законе, а во-вторых, банковская деятельность — это предпринимательская деятельность, то есть деятельность, направленная на получение прибыли. Соответственно, ожидать от банков иного отношения к залогодателям и одновременно ипотечным должникам просто наивно.

Важен вопрос — действительно ли попытка разделить ипотечный долг или корректнее определить размер кредитной задолженности для каждого созаёмщика является столь уж безнадёжным делом?

Судебная практика не столь уж едина. Как известно толкование одних и тех же законов в разные времена и в разных регионах может быть неодинаково. Соответственно, судебные постановления, определяющие размер кредитной задолженности для каждого созаёмщика, фактически делящие остаток долга по ипотеке, всё–таки есть, хоть их и мало. В частности, авторы юридических статей в интернете часто ссылаются на Апелляционное определение Архангельского районного суда №33-49896/2013 и Кассационное определение Верховного суда Республики Татарстан №2-6389.

Вышеуказанные судебные постановления подтверждают истину, звучащую так: «если это практически невозможно, значит это всё-таки возможно». На практике это означает, что суды могут прийти к выводу, что раздел остатка ипотечной задолженности, то есть определение размера кредитной задолженности для каждого из супругов (бывших супругов) в равных долях, является, прежде всего, регулированием их имущественно-семейных правоотношений. Раздел общего имущества и общих долгов супругов, по мнению судов, кредитора не касается, тем более указанные судебные постановления не прекратили обязанности супругов по солидарной ответственности.

То есть суды, в указанных случаях, допустили примат (приоритет) семейного законодательства над гражданским законодательством, и отнеслись к рассматриваемым спорам, прежде всего, как разделу общего имущества супругов.

По мнению автора этой статьи, сохранение солидарной ответственности супругов перед банком, существенно снижает цену указанных судебных побед. Действительно остаток ипотечного долга разделили на равные доли. И теперь в решении суда чётко прописано, что задолженность по кредиту супруги должны платить пополам. Однако, в случае нарушения графика платежей одним из супругов, банк может начать взыскивать задолженность с другого супруга.

Согласно ч.2 ст.323 Гражданского кодекса РФ,

кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

 

Отметим, что здесь всё-таки возникает, что называется, свобода манёвра. Добросовестный супруг получает возможность пользоваться нормами и правилами исполнительного производства, доказывая, что в отношении другого супруга были использованы не все способы принудительного исполнения судебных решений. В частности, взыскание не было обращено на имущество должника либо приставом не проведена проверка сведений о доходах должника. Кроме того, недобросовестные супруги, получив судебное постановление с чётко прописанными размерами их обязательств перед банком, становятся намного серьёзнее по отношению к исполнению условий ипотечного договора.

В крайнем случае, данное обстоятельство побуждает супругов договариваться о способах выхода из сложившейся ситуации, вплоть до продажи ипотечной квартиры и раздела денег, оставшихся после уплаты долга банку. Разумеется, идеальных вариантов тут быть не может. В конце концов, заключая ипотечный договор, тогда ещё любящие люди мечтали не о таком финале. Однако здесь речь идёт о поиске оптимального варианта выхода из сложной ситуации. А выход искать надо всегда, при необходимости, прибегнув к квалифицированной юридической помощи.

Если же вы не теряете надежды договориться в досудебном порядке, рекомендуем вам потренироваться вести переговоры с помощью онлайн платформы для развития переговорных навыков Арена Торга.

В опубликованной ранее статье «Раздел ипотечной квартиры» мы уже касались темы раздела ипотечной квартиры супругами. Однако судя по количеству обращений и задаваемых вопросов, данная тема становится всё более актуальной. Не секрет, что на данный момент большинство молодых семей в крупных городах, решают свои жилищные проблемы путём ипотечного кредитования. Действительно далеко не каждая молодая семья может рассчитывать на скорейшее получение квартиры по наследству или на получение квартиры в подарок от щедрых и богатых родственников. Кроме того, за последние годы цены на жильё сильно выросли, и накопить на квартиру стало сложно даже людям с высокими зарплатами. Вот и берут молодые семьи ипотечные кредиты, надеясь на собственные способности зарабатывать деньги и крепость семейных уз.

Конечно, ипотека, как и всякий кредит, предполагает переплату за приобретённую вещь, в данном случае квартиру. С другой стороны, наличие у молодой семьи собственной квартиры, предполагает её большую защищённость от посторонних факторов. Люди постарше прекрасно помнят, сколько семей распадалось при вынужденном проживании у тёщи или свекрови. Ожидание, что лет через 15 возможно подойдёт очередь для получения жилья, было мучительным и грустным, поскольку к этому моменту, некогда молодая семья была уже отнюдь не молодой.

Однако современная статистика говорит о том, что современные семьи распадаются чаще чем раньше… И это несмотря на проживание в отдельных, пусть и ипотечных квартирах.

Как делить совместно нажитое в браке имущество, большинство людей представляет достаточно точно, а вот как быть с жилыми помещениями, приобретёнными в ипотеку, чётко представляют себе не все.

Например, супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность путём ипотечного кредитования. Долгое время семья считалась крепкой. Ипотечный кредит гасился согласно графику платежей. Однако в определённый момент семья распалась, не успев выплатить, предположим два миллиона рублей. Встаёт вопрос, — как делить имущество и общие долги (кредиты). Следует отметить, что нет особой разницы, в юридическом смысле, идёт раздел ипотечной квартиры супругами, ещё формально состоящими в браке или раздел ипотечной квартиры после развода.

На первый взгляд вопрос решается просто. Супруги прекращают общую совместную собственность на квартиру, и она становится общей долевой собственностью, обычно по 1/2 доли на каждого из них. Кажется, было бы логичным и справедливым разделить и остаток долга по ипотеке – по одному миллиону рублей на мужа и жену. Тем более, согласно ч.1 ст.39 Семейного кодекса РФ, общие долги супругов, при разделе их общего имущества, распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Однако не тут-то было. Раздел долговых обязательств по ипотечному кредиту регулируется уже не только нормами Семейного Кодекса РФ. Так согласно ст.391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в данном случае банка. Банк естественно интересует лишь получение в полной мере и в срок денег по ипотечному договору. Иные обстоятельства, если они не могут повлиять на выплату ипотеки, банк просто не интересуют

Очевидно то, что муж и жена являются по ипотечному договору созаёмщиками с солидарной ответственностью перед банком, прописано в ипотечном договоре не случайно. Даже если обязанность вносить ипотечные кредиты лежит на основном созаёмщике, чаще, на муже.

И в переговорах с созаёмщиками и в суде позиция банка всегда сводится к тому, что солидарная ответственность созаёмщиков прописана в ипотечном договоре и является дополнительной гарантией для банка. Раздел долговых обязательств (остатка долга) фактически меняет кредитный договор, превращая ответственность должника из солидарной в долевую, что не позволяет банку требовать исполнение обязательства как от всех должников сразу, так и от кого-либо из них, полностью или частично.

Указанная позиция банков, в целом, соответствует требованиям и смыслу законодательства РФ и суды, чаще всего, отказывают в удовлетворении исков об установлении долей в выплате долгов по ипотеке.

На практике это означает, что нашему условному мужу в суде будет сложно добиться раздела долга по ипотеке и обязания его жены ежемесячно выплачивать половину суммы, указанной в графике платежей. Правда при этом и банк, и суд любезно разъяснят ему его право — после исполнения обязательств перед банком, обратиться с регрессным иском к своей «бывшей» согласно ст.325 Гражданского кодекса РФ.

Насколько безнадёжна ситуация для нашего условного мужа, и бывают ли в правилах исключения, мы расскажем в следующей статье.

Информацию, изложенную в настоящей статье, следует учитывать людям, имеющим намерение добиться или наоборот сорвать раздел остатка ипотечного долга в судебном порядке. В любом случае, им следует пожелать наличия качественной юридической поддержки, которую мы всегда готовы оказать.

В работе юриста, представляющего интересы клиентов в судах, главное – это юридическая грамотность, знание законов и умение их применять. Но также важным элементом и неотъемлемой частью работы любого юриста является процесс переговоров, где бы он ни проходил — в кабинете юриста, до или после судебного заседания.

За долгие годы юридической практики у нас сложилась и своя методика работы с клиентами, и свой стиль поведения в судах и иных организация. Но время не стоит на месте. Меняются люди и их восприятие окружающего. Меняется ритм жизни. Растёт конкуренция. Появляется ощущение некоторой «замыленности глаз», необходимость «осовременить» привычные способы работы. Возникает потребность совершенствовать не только организацию, но и методы обучения персонала, в частности в том, что касается способов ведения переговоров.

Цитируя статью «Торг или переговоры» на сайте Арена Торга,

«Переговоры – это торг по нескольким переменным»

Верно, порой клиент, желая, к примеру, подать в суд иск об определении порядка пользования квартирой, не понимает, что путём переговоров с другой стороной имущественного спора и взаимных уступок, можно окончательно решить жилищный вопрос обеих сторон. Вместо отстаивания позиций, обеим сторонам было бы выгоднее «увеличить пирог» и договориться на взаимовыгодных условиях в досудебном порядке. И в данном случае, юристу важно грамотно юридически и психологически провести такие переговоры, выступив представителем клиента или модератором переговоров между двумя сторонами.

Но в переговорах с клиентами и, тем более, их оппонентами, ставки высоки, и хорошо образованные, но неопытные молодые сотрудники могут растеряться. Ведь каждый случай и человек уникален, а без практики переговорный навык не нарабатывается. И тут нам на помощь приходят тренинги на онлайн-платформе Арена Торга. Переговорные поединки помогают нашим сотрудникам в игровой форме находить новые нестандартные подходы и пути импровизации! Коллеги проводят «переговорные баттлы» между собой, или присоединяются к игровым переговорам с незнакомыми людьми.

Уверены, что эти тренинги будут интересны и полезны широкому спектру специалистов для применения в разрешении конфликтных жизненных ситуаций.

В размещённой ранее статье «Судебный приказ и его отмена» мы уже знакомили наших читателей с возможностью обращения в суд с заявлением о вынесении судебного приказа. В указанной статье мы высказывали и серьёзные сомнения относительно целесообразности добиваться справедливости именно путём получения судебного приказа. Впрочем, закон далеко не всегда даёт гражданину право выбирать между приказным и исковым производством. Так согласно п.1.1. ч.1 ст. 135 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) судья районного суда может вернуть исковое заявление, если оно подлежит рассмотрению в порядке приказного производства. Так абз.2 ст.222 ГПК РФ позволяет судье оставить заявление без рассмотрения, если заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства. В чём же недостаток рассмотрения дела в порядке приказного производства.

При всей кажущейся простоте (отсутствии судебной волокиты и относительно скромных размеров госпошлины) конечный результат может оказаться нулевым. Причиной этого является возможность для должника отменить судебный приказ, путём подачи судье, который его вынес, письменных возражений относительно исполнения судебного приказа. При этом термин «возражение» воспринимается как издевательство, поскольку возражения предполагают наличие какой-либо внятной аргументации, обосновывающей несогласие. На практике эти самые письменные «возражения» должны содержать лишь несогласие должника с судебным приказом, без каких-либо доводов, что автоматически повлечёт его отмену. Соответственно, эти «возражения», правильнее было бы обозначать, как «заявление об отмене судебного приказа», но закон есть закон… Само определение судьи об отмене судебного приказа обжалованию не подлежит. Следовательно, горемычный взыскатель будет вынужден обратиться в суд с прежними требованиями, но в порядке искового производства. Подобная практика выглядит, как минимум, не умной. В самом деле, зачем вынуждать гражданина обращаться в суд за судебным постановлением, которое в 90% случаев будет отменено? Можно предположить, что законодатель хотел разгрузить перегруженных районных судей, но услуга, по-видимому, оказалась медвежьей.

Гражданам, не желающим решать свои вопросы путём приказного производства, можно посоветовать добавлять в заявление требования, разрешимые только в порядке искового производства. Например, к требованию о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей (приказное производство), добавить требование о разделе совместно нажитого в браке имущества, желательно с ценой иска, превышающей 50 000 рублей (исковое производство). По смыслу ч.3 ст.23 ГПК РФ данные требования должны будут рассматриваться в порядке искового производства, в районном суде. Это повлечёт за собой полноценный судебный процесс с неоднократными судебными заседаниями и прочими прелестями юридической войны. Но зато вынесенное судебное решение уже так просто не отменишь.

Отмену судебного приказа описанным выше способом, регулируют статьи 128 и 129 ГПК РФ. Из этих статей следует, что единственным условием безоговорочной отмены судебного приказа является подача должником возражений относительно его исполнения в десятидневный срок после его получения. Если должник в указанный срок не представит мировому судье этих возражений, судебный приказ будет выдан взыскателю. Взыскатель имеет право предъявить его к исполнению судебным приставам-исполнителям (ст.130 ГПК РФ). Даже с получением исполнительного листа не надо будет заморачиваться.

1. Те, кто думает, что получение должником судебного приказа фиксируется его подписью на почте, жестоко ошибаются. Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62 (ред. от 05.04.2022) «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве»:
   Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск неполучения копии судебного приказа по обстоятельствам, зависящим от них;

2. Начало течения десятидневного срока для заявления должником возражений относительно исполнения судебного приказа (статья 128 ГПК РФ) исчисляется со дня получения должником копии судебного приказа на бумажном носителе либо со дня истечения срока хранения судебной почтовой корреспонденции, установленного организациями почтовой связи (например, АО «Почта России» установлен семидневный срок хранения почтовой корреспонденции).

Риск неполучения копии судебного приказа по «обстоятельствам, зависящим от них» заключается в том, что гражданин, не проживающий по месту своей регистрации изначально виноват в неполучении почтовой корреспонденции, поступающей на его имя по месту регистрации. Сам срок хранения корреспонденции будет исчисляться со следующего дня после поступления судебного приказа на почту, где он должен быть вручён должнику. Этот день легко устанавливается по штемпелю почтового отправления и на сайте АО «Почта России».

Таким образом, очевидно, что примитивное избегание должником получения на почте конверта с судебным приказом совершенно бессмысленно и опасно. Хочешь, не хочешь, через 17 дней судебный приказ окажется в руках взыскателя со всеми вытекающими последствиями, указанными в ст. 130 ГПК РФ.

В связи с вышеописанным, расхожая в среде опытных должников по кредитам поговорка: «умный должник никогда не прячется», крайне актуальна и для должника, указанного в ГПК РФ. Следовательно, оптимальное поведение должника состоит в немедленном получении судебного приказа в почтовом отделении под роспись, с указанием даты и столь же оперативном составлении, и подаче судье возражений относительно исполнения судебного приказа.

Не следует думать, что взыскатель всегда прав, так как далеко не всегда его требования правомерны. Судебный приказ может быть выписан как в отношении злостного алиментщика, не желающего содержать своих детей, так и, например, в отношении добросовестного собственника жилого помещения, на которого управляющая компания пытается повесить лишние платежи, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Однако, что делать должнику, который не знал о наличии к нему претензий, а просто отсутствовал по месту своего жительства, когда в местное почтовое отделение поступил судебный приказ. Далеко не все из нас живут по месту регистрации, а те, кто живут, могут отъехать на несколько недель в командировку, в отпуск или лечь в больницу. Этого времени может оказаться достаточно, чтобы судебный приказ, на законных основаниях, оказался на исполнении у судебного пристава-исполнителя.

Из п.33 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62 (ред. от 05.04.2022) «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве» следует, что должник вправе представить возражения относительно исполнения судебного приказа и по истечении законных 10 дней. Однако он должен будет обосновать невозможность представить возражения в указанный срок.

Причины пропуска подачи возражений могут быть приняты во внимание, если они возникли именно в период срока предоставления возражений, а сами возражения были направлены должником судье не позднее, чем через 10 дней с момента прекращения причин.

Иными словами, ситуация выглядит примерно так: должник отправился в командировку 01 августа. В адрес должника 02 августа поступило извещение о наличии судебного приказа в почтовом отделении. Истёк срок хранения судебной почтовой корреспонденции 10 августа, и начал течь 10-дневный срок на подачу возражений относительно исполнения судебного приказа. Почтовая корреспонденция с копией судебного приказа вернулась судье. К 20 августа истёк и срок подачи возражений относительно исполнения судебного приказа. Судебный приказ плавно перекочевал взыскателю, а от него судебному приставу-исполнителю.

Должник, вернувшийся в сентябре из командировки, получает от судебного пристава-исполнителя постановление о возбуждении исполнительного производства на основании судебного приказа.

В данной ситуации должнику следует немедленно, не ожидая окончания 10 дней после «узнавания» направить мировому судье возражения относительно исполнения судебного приказа, указав в них причины невозможности их предоставления в установленный срок. Также к указанным возражениям следует приложить документы, подтверждающие наличие этих причин. В нашем случае к этим документам будут относиться всевозможные справки с его работы о нахождении должника в командировке, проездные билеты, документы, подтверждающие проживание должника в юридически значимый период в гостинице в другом городе, а также справку из ТСЖ или ЖСК об отсутствие должника по месту жительства в указанный период. В случае правильно составленных возражений относительно исполнения судебного приказа и тщательно подобранных документов, подтверждающих уважительность пропуска должником срока для их предоставления, судебный приказ должен быть отменён. Взыскателя же будет ждать поворот в исполнении судебного приказа, со всеми вытекающими последствиями.

Следует отметить, что указанное Постановление Верховного Суда РФ предполагает и другие уважительные причины неполучения должником судебного приказа в установленный законом срок. К этим причинам относится «неполучение должником копии судебного приказа в связи с нарушением правил доставки почтовой корреспонденции». В работе почты тоже могут быть свои ошибки и изъяны. Например, корреспонденция была отправлена по ошибочному адресу. Однако такое происходит достаточно редко. Для верности будет неплохо поискать огрехи в работе почты, но надеяться следует на себя, свою инициативность и изворотливость, а также на юридическую помощь опытных юристов, в которой мы Вам никогда не откажем.

В статье речь пойдёт о договоре дарения. Мы попытаемся разобраться в чём его преимущества по сравнению с договором купли-продажи, в каких случаях его стоит использовать без риска остаться и без приобретённого имущества и без денег.

Договоры дарения, в том числе и договоры дарения жилых помещений, будут заключаться всегда. Более того у договоров дарения имеется ряд очевидных преимуществ перед договорами купли-продажи. Так по договору дарения возможно отчуждение доли в праве общей долевой собственности имущества, не спрашивая на это согласия остальных членов общей долевой собственности этого имущества.

Например, владелец 1/5 доли квартиры желает её продать посторонним лицам, то есть лицам, не имеющим в собственности каких-либо долей этой квартиры. В этом случае ему следует руководствоваться ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно указанной статье остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.

Иными словами, наш владелец продаваемой доли будет обязан известить в письменной форме остальных сособственников квартиры о своём желании продать её иному лицу с указанием цены и других условий продажи (преимущественное право покупки). Если в течение месяца остальные участники долевой собственности не приобретут её по указанной цене и на указанных условиях, то только тогда наш герой сможет продать её постороннему лицу. Правда продажа может состояться и ранее, если остальные сособственники в письменной форме известят продавца о своём нежелании покупать его долю. Однако практика показывает, что такие сознательные сособственники попадаются нечасто, а вот покупатель за месяц вполне может и передумать покупать эту долю.

В статье 250 ГК РФ также указано, что если порядок преимущественного права не был соблюден, то другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть сособственник становится покупателем с обязанностью уплатить продавцу сумму, указанную в договоре купли-продажи, а продавец обязан вернуть, уже полученные им деньги постороннему лицу. Здесь вполне возможен случай, когда в договоре купли-продажи между продавцом и посторонним лицом указана меньшая сумма, чем реально уплаченная. Активные участники рынка недвижимости знают, что это явление отнюдь нередкое. В этом случае получается, что насильно навязавшийся покупатель-сособственник может заявлять о своей обязанности заплатить за приобретаемую долю меньшую сумму чем та, что указана в договоре. Отношения между продавцом и предыдущим покупателем – посторонним лицом, грозят нешуточным обострением. Последний будет требовать возврата всей уплаченной им суммы, а первый в этом случае должен будет нести убытки, так как фактически он продал свою долю, так сказать по дешёвке. Скорее всего, спор придётся решать в суде, при условии, что участники данной негоции есть люди законопослушные.

Глядя на рассмотренную ситуацию может возникнуть соблазн провести продажу доли через оформления договора её дарения. Действительно, на первый взгляд оформление перехода права собственности через договор дарения позволяет избежать вышеперечисленных процедур, решить дело скорее, не упустить покупателя (формально «одаряемого») и т.д. Однако следует помнить, что данный подход является откровенно противозаконным. При этом, хоть уголовное преследование его участникам не грозит, гражданско-правовая ответственность и иные неприятности могут проявиться в избыточном количестве.

Прежде всего, следует помнить, что такой договор дарения будет являться притворной сделкой согласно ч.2 ст.170 ГК РФ. Притворную сделку закон относит к недействительным сделкам, то есть к сделкам, не порождающим желанных юридических последствий. Обратиться в суд с целью признания сделки недействительной могут, например, ранее упомянутые иные участники долевой собственности, желающие реализовать преимущественное право покупки. Разумеется, суд надо ещё выиграть, но при наличии надлежащей юридической поддержки и с учётом того, что «даритель» и «одаряемый» являются друг для друга чужими людьми, неудачный исход судебного процесса вполне вероятен.

Кроме того, не в меру ушлый «даритель» может вдруг вспомнить, что он подарил свою долю в квартире «одаряемому» под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз или находясь в крайне тяжёлых обстоятельствах (кабальная сделка). Всё перечисленное может повлечь признание договора дарения недействительным через суд. В этой ситуации «дар» будет возвращён «дарителю», а вот когда и в каком объёме «одаряемый» сможет вернуть свои деньги определённо ответить сложно.

Следует отметить, что закон даёт возможность попытаться признать недействительным не только договор дарения, но и другие сделки. Но относительно договора дарения следует помнить, что кроме признания его недействительным, закон предоставляет возможность дарителю отменить его. Разумеется, это может быть сделано лишь при определённых условиях. Но, тем не менее, такой иезуитски-изуверский способ существует.

Согласно ч.1 ст. 578 ГК РФ

даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Теперь представим себе ситуацию, когда после совершения «дарения» и передачи «одаряемым» «дарителю» денег, последний зовет первого в бар отметить сделку. В баре «даритель» провоцирует «одаряемого» на скандал с дракой, а удачно подоспевшие свидетели, помогают доказать в полиции умышленное причинение «одаряемым» «дарителю» телесных повреждений. Вот вам и отмена дарения квартиры. Вот вам и отмена договора дарения.

Возможно, кто-либо из читателей обвинит автора этих строк в неумеренно разыгравшейся фантазии. Однако если за «дарителем» стоят небрезгливые риелторы, сотрудничающие с небрезгливыми юристами и при наличии хороших отношений с недобросовестными сотрудниками полиции — такой сценарий лишь дело техники.

Поэтому я призываю потенциальных покупателей, готовых стать «одаряемыми» к предельной осторожности и здравомыслию.

При этом я не против договора дарения как такового. Это действительно прекрасный способ решить вопрос отчуждения имущества, при условии, что он не является притворной сделкой и заключается по обоюдному согласию между близким людьми.

К тому же закон позволят с помощью договора дарения защитить интересы самого дарителя либо интересы одаряемого.

Так ч.4 ст.578 ГК РФ позволяет поставить в договоре дарения условие, что подаренная вещь возвращается дарителю, если он переживёт одаряемого. То есть, успешный сын может подарить матери, состоящей в браке с корыстным и злобным отчимом, квартиру с тем, чтобы после её смерти она вернулась к нему. В противном случае сын с отчимом вынуждены были бы делить квартиру как наследственное имущество.

Предположим, родители дарят квартиру дочери, зная, что в случае её развода с мужем она не будет считаться совместно нажитым в браке имуществом и не будет подлежать разделу.

В заключение хочу пожелать нашим уважаемым читателям здоровья и процветания, а также правильных шагов и юридически грамотного поведения. А в случае необходимости получения юридических советов и возникновения проблем вы всегда можете рассчитывать на нашу помощь.