За многие годы наши люди привыкли пользоваться такой удобной и важной услугой как получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в обиходе – выписка из ЕГРН. Как известно любой человек мог отправиться в МФЦ или воспользоваться порталом Госуслуги и, заплатив небольшие деньги, получить выписку из ЕГРН с указанием в ней, в том числе, Ф. И. О. и даты рождения правообладателя (правообладателей). Это касалось практически любого объекта недвижимости, будь то квартира, индивидуальное домостроение или земельный участок. Таким образом, можно было свободно получить сведения о собственниках любой недвижимости, но нельзя было получить сведения о наличие объектов недвижимости у конкретного лица. Это было разумным с точки зрения защиты персональных данных и охраны частной жизни людей.
Такая практика была удобна для потенциальных покупателей квартир, имеющих возможность самостоятельно и официально получить сведения относительно собственника квартиры, не боясь, что этот собственник предоставит поддельную выписку из ЕГРН. Это так же было удобно и людям, готовящимся защищать свои права в суде. К примеру, сосед снизу мог узнать Ф. И. О. собственника квартиры сверху, откуда ему регулярно доставлялись те или другие неудобства.
Но всё хорошее когда-нибудь кончается, а нововведения — не всегда к лучшему. Федеральным законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», устоявшаяся и надёжная практика была прекращена, а людям было создано множество неудобств.
Согласно этому закону с 01 марта 2023г. выписка из ЕГРН с указанием в ней сведений о собственниках может быть предоставлена иным лицам либо самим собственникам, либо с его согласия, если он подаст в Росреестр соответствующее заявление.
Понятное дело, закон принимался в целях защиты прав и законных интересов граждан. «Бесконтрольный оборот данных — это угроза человеку», тем более, если это данные о том, «где человек живет, по каким адресам он находится, что ему принадлежит».
Особенно трогательной выглядит забота авторов закона о военнослужащих, сотрудниках правоохранительных органов и членах их семей. Видимо у простых военнослужащих и сотрудников очень много квартир и земельных участков и именно им столь необходима такая вот защита их персональных данных.
Признаться лично я не верю в искренность авторов закона, таким образом, решивших порадеть о простых людях. Тем более, я не верю в эффективность такой защиты персональных данных. Наличие чёрного рынка данных является печальной реальностью нашей действительности. Кроме того, недобросовестные или просто чёрные риелторы, мошенники и иной ослушный народ найдут возможность получить информацию, необходимую им по работе, хотя бы через своих нотариусов (см. ниже).
А вот для обычных людей эти поправки к законам уже принесли множество проблем.
Поскольку автором этой статьи является юрист, а не риелтор, проблемы, возникшие у покупателей жилья, мы затронем вскользь. По смыслу указанных изменений, выписку из ЕГРН, при заключении договора купли-продажи жилья, может легко предоставить его продавец. Однако покупателю хочется быть уверенным, что выписка из ЕГРН не поддельная. Можно конечно обратиться к нотариусу, но согласится ли нотариус заказать выписку из ЕГРН, если будущая сделка будет проведена не через его контору… Возможно, сложившиеся условия и впрямь вынудят людей чаще обращаться к нотариусу для удостоверения договоров купли-продажи. В этом случае тихая радость нотариусов является вполне логичной, так сказать хоть кому-то повезло.
Впрочем, риелторы утверждают, что они вполне приспособились к ситуации и научились проводить сделки в простой письменной форме с минимумом риска для сторон. Как говорится, — в добрый час.
Увы, граждане, пострадавшие от указанных поправок в законодательстве, попадаются всё чаще. Речь пойдёт об истцах, то есть о гражданах, желающих подать в суд на собственника жилого помещения, но теперь лишённых возможности узнать, как его зовут. И, на мой взгляд, положение истцов куда тяжелее, чем положение покупателей.
Предположим, квартиру соседа снизу (истца) элементарно залил сосед сверху (ответчик). Как требует ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), в своём исковом заявлении истец обязан указать Ф. И. О. ответчика, его дату и место рождения, место жительства (список не полный). При этом если иные перечисленные сведения суд запрашивает сам, в случае их незнания истцом, то Ф. И. О. ответчика суд запрашивать не обязан. Кроме того, выписку из ЕГРН надо будет приложить к исковому заявлению, как доказательство обоснованности требований к ответчику.
Раньше вопрос решался элементарно, пошёл и заказал выписку из ЕГРН с нужными данными. Сейчас заказать выписку из ЕГРН тоже можно и даже можно получить. Только вот сведений о собственнике там не будет.
Очевидно ситуация непростая, но не для всех. Дело в том, что в указанную ст.131 ГПК РФ уже внесены поправки, которые предполагают, что если истцу по иску о взыскании задолженности по оплате помещения, машино-места в МКД, коммунальных услуг и иных платежей, связанных с пользованием жилым помещением, не известны сведения об ответчике, включая его Ф. И. О., то это указывается «соответствующим истцом» в исковом заявлении. В данных случаях эта информация будет предоставлена непосредственно суду. Беда заключается в том, что этот «соответствующий истец», судя по перечисленным исковым требованиям, относится к ресурсоснабжающим организациям, коммунальным, службам, управляющим компаниям. Иными словами нашему залитому соседу ждать милости от суда не приходится.
Так как же гражданину, не являющемуся собственником квартиры, получить на неё выписку из ЕГРН. Обратимся к закону.
Благодаря поправкам в законы в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появилась статья 36.3.
Данная статья предполагает, что, как указывалось выше, сведения о собственнике могут быть предоставлены иным лицам в выписке из ЕГРН либо самим собственником, либо с его согласия, если он подаст в Росреестр соответствующее заявление. Согласитесь, что сложно ожидать от виновного соседа сверху такой любезности по отношению к пострадавшему соседу снизу, готовящему иск в суд.
Кроме того, эта статья всё же очерчивает круг лиц, которые могут получить сведения о собственнике через выписку из ЕГРН без его согласия. К ним, прежде всего, относятся сособственники, то есть владеющие недвижимостью на праве общей собственности, супруги, правообладатели смежных участков, арендаторы в отношении арендодателей, наниматели и наймодатели, обладателям сервитута. Что же, если Вы истец по разделу совместно нажитого супругами имущества или спорящий с ответчиком сособственник, то Вам повезло. Однако нашему залитому истцу снова не легче.
Опять же статья предполагает, что выписку из ЕГРН со сведениями относительно правообладателя может получить нотариус или кадастровый инженер, в предусмотренных законом случаях. Как видим, узок круг лиц, способных получить полноценную выписку из ЕГРН и, зачастую, они страшно далеки от народа…
Относительно возможности получить выписку из ЕГРН через нотариуса следует учесть, что в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I теперь появилась ст.85.1.
Согласно данной статье, на помощь нотариуса для получения выписки из ЕГРН люди могут рассчитывать лишь в определённых обстоятельствах. Например, это лица, связанные договорными обязательствами, в том числе предварительным договором, с собственником относительно недвижимого имущества; лица, намеренные обратиться в суд за защитой своих прав на участие в приватизации недвижимости; лица, намеренные предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, для обращения взыскания на объект недвижимости.
Для нашего залитого соседа в статье также есть пункт, очевидно направленный на защиту его законных интересов: намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта.
Нотариус в случае достаточности представленных письменных доказательств наличия вышеперечисленных обстоятельств, должен оказать содействие в получении выписки из ЕГРН. При этом получается к нотариусу нашему залитому герою следует явиться с полным пакетом документов (доказательств) подтверждающих факт залива его квартиры из квартиры сверху.
Иными словами, надо записаться к нотариусу, отстоять очередь, разложить перед ним бумаги и попытаться убедить его, что выписка из ЕГРН вам действительна необходима.
При этом если нотариус сочтёт, что заинтересованность заявителя не подтверждена, то последний, вместо выписки из ЕГРН, получит мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. Отказ нотариуса, правда, можно обжаловать в суд. Как говорится, судитесь с нотариусом на здоровье, может чего и высудите.
Несмотря на все описанные мытарства, я бы от визита к нотариусу не отказывался, поскольку всё-таки это путь, прямо указанный в законе.
Однако при этом есть путь, пока что не опробованный в новых условиях на практике, но соответствующий букве закона. Речь идёт о запросе выписки из ЕГРН через суд в ходе начавшегося процесса. Так наш залитый истец может попробовать подать иск о возмещении ущерба к Управляющей компании и(или) к Росреестру вместе с ходатайством об истребовании судом выписки из ЕГРН. После получения выписки из ЕГРН с указанием сведений о правообладателе, можно пойти на замену ответчика с Управляющей компании на соседа сверху.
В завершение статьи хочется пожелать самому себе и всем гражданам Российской Федерации скорейшего возвращения прежней практики получения выписок из ЕГРН. Однако и в нынешних условиях, мы всегда готовы отстаивать права и законные интересы обратившихся граждан.