Рубрика: Имущественные споры

Как продать ипотечную квартиру

В наших предыдущих статьях «Раздел долга по ипотеке» и «Ещё раз про раздел ипотечного долга» мы уже писали, какое это непростое занятие — делить и продавать квартиру, купленную в ипотечный кредит.

Обычно это касается бывших супругов, чья семейная лодка разбилась, не успев доплыть до полного погашения кредитных обязательств по ипотеке.

Чаще всего, такие бывшие супруги не могут окончательно расстаться и забыть друг о друге, так как оказываются скованными цепями покрепче, чем цепи Гименея, а именно цепями солидарной ответственности по выплате ипотечного кредита. Действительно, в банках работают люди скучные и несентиментальные, в отличие от Гименея. Эти работники банка будут настойчиво требовать с обоих бывших супругов выплаты взятых кредитов в полном объёме и в солидарном порядке. И если эти супруги не смогут действовать конструктивно и сообща, находя соглашение о порядке погашения их общего кредита, то банк может обратить взыскание на саму ипотечную квартиру. Данный исход является самым невыгодным для бывших супругов. И квартиру отберут, и сделанные выплаты пропадут, и чтобы ещё должными не остаться…

Следует оговориться, что бывших супругов могут связывать не только кредитные обязательства по ипотеке. С человеческой точки зрения их могут связывать и более серьёзные факторы, например, общие дети. Но эти проблемы не являются темой для настоящей статьи. Кто желает, может ознакомиться со статьями на нашем сайте, объединёнными под рубрикой «Семейные споры». Кроме того, у нас накоплен большой опыт в решении семейных споров, и мы всегда готовы проконсультировать наших уважаемых читателей, а если надо представить их интересы в суде.

Однако вернёмся к проблемам, связанным с ипотекой. Итак, если бывшие супруги не смогли договориться о порядке погашения ипотечного кредита, то грядёт продажа ипотечной квартиры и раздел вырученных за неё денег.

Прежде всего, встаёт вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру вообще. Существующая практика говорит о том, что можно продать ипотечную квартиру, согласно следующим вариантам:

Первый вариант. Продажа квартиры после досрочного погашения кредита. Обычно это делается двумя способами:

Первый способ. Бывшие супруги нашли или заняли деньги для погашения ипотечного кредита, досрочно его погасили, банк снял обременение, и теперь они продают квартиру. Способ оптимальный, но редкий и малореальный. Да и это продажа уже не ипотечной квартиры.

Второй способ. Бывшие супруги находят покупателя, который соглашается купить ипотечную квартиру, предварительно погасив кредит за счёт собственных средств, что учитывается при обозначении конечной цены на квартиру. Способ в общем-то реальный, но всё равно, редкий. Далеко не каждый покупатель согласится дать деньги на погашение кредита нашим бывшим супругам, опасаясь потерять деньги и не приобрести квартиру. Конечно, можно подстраховаться, заключив соответствующие соглашения, взяв расписки и т.д. Но всё равно боязно – судись потом, а после суда ещё и взыскивай.

Гораздо перспективнее выглядят второй и третий варианты, когда купля-продажа ипотечной квартиры, осуществляемые в соответствие с законом и с согласия банка:

Второй способ. При согласии банка на продажу ипотечной квартиры и при его участии, покупатель гасит кредит, а банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение (залог). После чего заключается договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Третий способ. Банк даёт согласие, по которому ипотечный кредит переоформляется уже на покупателя.

Следует учесть, что схемы продажи квартиры по двум вышеуказанным вариантам являются примерными, поскольку каждый случай является индивидуальным, а банковские практики могут сильно различаться друг от друга. Тем не менее, в своей деятельности банки обязаны руководствоваться требованиями российского законодательства, смысл которого допускает продажу ипотечных квартир.

Прежде всего, участникам сделки следует помнить, что на продажу ипотечной квартиры, в обязательном порядке следует получить согласие банка, если иное не предусмотрено договором или соглашением с банком (автору статьи это «иное» пока не встречалось).

Шутить с банками относительно их согласия на продажу ипотечной квартиры категорически не следует ни покупателю, ни продавцу. Надо помнить, что банк будет иметь право на признание сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество (ипотечную квартиру), независимо от того, кому она принадлежит согласно ст.39 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

После получения согласия от банка, сторонам — продавцу и покупателю следует заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Этот договор не требует согласия банка, зато конкретизирует дальнейшие действия и обязательства сторон по отношению друг к другу.

Далее, для реализации второго варианта продажи ипотечной квартиры, покупатель выплачивает банку сумму задолженности по кредиту. В свою очередь банк либо передаёт продавцу документарную закладную и выдаёт справку о погашении задолженности, а продавец регистрирует снятие обременение, либо сам банк направляет в регистрационный орган сведения для снятия обременений.

Далее покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между стоимостью квартиры и суммы задолженности продавца. Как альтернатива возможно и открытие аккредитива.

После чего стороны заключают основной договор купли-продажи квартиры. После регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, продавец получает деньги, предъявив выписку из ЕГРН и (или) договор купли-продажи с отметкой о проведенной государственной регистрации.

Третий вариант продажи ипотечной квартиры фактически объединяет в себе и продажу ипотечной квартиры, и переуступку прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите. Само собой разумеется, банк даст согласие на эту смену заёмщиков лишь в том случае если новый заёмщик (покупатель) не будет вызывать никаких сомнений относительно своей способности выплачивать ипотеку. Соответственно, следует приготовиться к предъявлению документов относительно здоровья, работы, зарплаты, образования, наличие другого ценного имущества, семейного положения и т.д.

Если покупатель устроит банк, то должно последовать заключение соглашения о переводе ипотечного долга на покупателя между ним самим, продавцом и банком. После этого покупатель становится на место заёмщика (продавца) и начинает нести все обязанности по договору об ипотечном кредите.

Далее, на основании указанного соглашения, должен быть заключён договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником. Кроме того, будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю и внесены изменения в запись об ипотеке (смена залогодателя).

Очевидно, что продажа ипотечной квартиры не является простым делом даже при наличии готового покупателя. Однако Вы всегда можете рассчитывать на нашу юридическую помощь.

Если же вы не теряете надежды договориться с бывшим партнером, рекомендуем вам потренироваться вести переговоры с помощью онлайн платформы для развития переговорных навыков Арена Торга.

Ещё раз про раздел ипотечного долга

В предыдущей статье «Раздел долга по ипотеке» мы останавливались на том, как бывает сложно бывшим супругам разделить остаток долга по ипотечному кредиту. Поскольку банкам залогодержателям нет дела до личных и семейных дел граждан залогодателей, они любую попытку поделить остаток долга по ипотеке воспринимают как попытку поменять условия кредитного договора, направленную на нарушения интересов банка кредитора.

Справедливости ради следует сказать, что винить банки за то, что они ведут себя как банки бессмысленно. Во-первых, как указано в нашей предыдущей статье, их позиция формально основана на законе, а во-вторых, банковская деятельность — это предпринимательская деятельность, то есть деятельность, направленная на получение прибыли. Соответственно, ожидать от банков иного отношения к залогодателям и одновременно ипотечным должникам просто наивно.

Важен вопрос — действительно ли попытка разделить ипотечный долг или корректнее определить размер кредитной задолженности для каждого созаёмщика является столь уж безнадёжным делом?

Судебная практика не столь уж едина. Как известно толкование одних и тех же законов в разные времена и в разных регионах может быть неодинаково. Соответственно, судебные постановления, определяющие размер кредитной задолженности для каждого созаёмщика, фактически делящие остаток долга по ипотеке, всё–таки есть, хоть их и мало. В частности, авторы юридических статей в интернете часто ссылаются на Апелляционное определение Архангельского районного суда №33-49896/2013 и Кассационное определение Верховного суда Республики Татарстан №2-6389.

Вышеуказанные судебные постановления подтверждают истину, звучащую так: «если это практически невозможно, значит это всё-таки возможно». На практике это означает, что суды могут прийти к выводу, что раздел остатка ипотечной задолженности, то есть определение размера кредитной задолженности для каждого из супругов (бывших супругов) в равных долях, является, прежде всего, регулированием их имущественно-семейных правоотношений. Раздел общего имущества и общих долгов супругов, по мнению судов, кредитора не касается, тем более указанные судебные постановления не прекратили обязанности супругов по солидарной ответственности.

То есть суды, в указанных случаях, допустили примат (приоритет) семейного законодательства над гражданским законодательством, и отнеслись к рассматриваемым спорам, прежде всего, как разделу общего имущества супругов.

По мнению автора этой статьи, сохранение солидарной ответственности супругов перед банком, существенно снижает цену указанных судебных побед. Действительно остаток ипотечного долга разделили на равные доли. И теперь в решении суда чётко прописано, что задолженность по кредиту супруги должны платить пополам. Однако, в случае нарушения графика платежей одним из супругов, банк может начать взыскивать задолженность с другого супруга.

Согласно ч.2 ст.323 Гражданского кодекса РФ,

кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

 

Отметим, что здесь всё-таки возникает, что называется, свобода манёвра. Добросовестный супруг получает возможность пользоваться нормами и правилами исполнительного производства, доказывая, что в отношении другого супруга были использованы не все способы принудительного исполнения судебных решений. В частности, взыскание не было обращено на имущество должника либо приставом не проведена проверка сведений о доходах должника. Кроме того, недобросовестные супруги, получив судебное постановление с чётко прописанными размерами их обязательств перед банком, становятся намного серьёзнее по отношению к исполнению условий ипотечного договора.

В крайнем случае, данное обстоятельство побуждает супругов договариваться о способах выхода из сложившейся ситуации, вплоть до продажи ипотечной квартиры и раздела денег, оставшихся после уплаты долга банку. Разумеется, идеальных вариантов тут быть не может. В конце концов, заключая ипотечный договор, тогда ещё любящие люди мечтали не о таком финале. Однако здесь речь идёт о поиске оптимального варианта выхода из сложной ситуации. А выход искать надо всегда, при необходимости, прибегнув к квалифицированной юридической помощи.

Если же вы не теряете надежды договориться в досудебном порядке, рекомендуем вам потренироваться вести переговоры с помощью онлайн платформы для развития переговорных навыков Арена Торга.

Раздел долга по ипотеке

В опубликованной ранее статье «Раздел ипотечной квартиры» мы уже касались темы раздела ипотечной квартиры супругами. Однако судя по количеству обращений и задаваемых вопросов, данная тема становится всё более актуальной. Не секрет, что на данный момент большинство молодых семей в крупных городах, решают свои жилищные проблемы путём ипотечного кредитования. Действительно далеко не каждая молодая семья может рассчитывать на скорейшее получение квартиры по наследству или на получение квартиры в подарок от щедрых и богатых родственников. Кроме того, за последние годы цены на жильё сильно выросли, и накопить на квартиру стало сложно даже людям с высокими зарплатами. Вот и берут молодые семьи ипотечные кредиты, надеясь на собственные способности зарабатывать деньги и крепость семейных уз.

Конечно, ипотека, как и всякий кредит, предполагает переплату за приобретённую вещь, в данном случае квартиру. С другой стороны, наличие у молодой семьи собственной квартиры, предполагает её большую защищённость от посторонних факторов. Люди постарше прекрасно помнят, сколько семей распадалось при вынужденном проживании у тёщи или свекрови. Ожидание, что лет через 15 возможно подойдёт очередь для получения жилья, было мучительным и грустным, поскольку к этому моменту, некогда молодая семья была уже отнюдь не молодой.

Однако современная статистика говорит о том, что современные семьи распадаются чаще чем раньше… И это несмотря на проживание в отдельных, пусть и ипотечных квартирах.

Как делить совместно нажитое в браке имущество, большинство людей представляет достаточно точно, а вот как быть с жилыми помещениями, приобретёнными в ипотеку, чётко представляют себе не все.

Например, супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность путём ипотечного кредитования. Долгое время семья считалась крепкой. Ипотечный кредит гасился согласно графику платежей. Однако в определённый момент семья распалась, не успев выплатить, предположим два миллиона рублей. Встаёт вопрос, — как делить имущество и общие долги (кредиты). Следует отметить, что нет особой разницы, в юридическом смысле, идёт раздел ипотечной квартиры супругами, ещё формально состоящими в браке или раздел ипотечной квартиры после развода.

На первый взгляд вопрос решается просто. Супруги прекращают общую совместную собственность на квартиру, и она становится общей долевой собственностью, обычно по 1/2 доли на каждого из них. Кажется, было бы логичным и справедливым разделить и остаток долга по ипотеке – по одному миллиону рублей на мужа и жену. Тем более, согласно ч.1 ст.39 Семейного кодекса РФ, общие долги супругов, при разделе их общего имущества, распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Однако не тут-то было. Раздел долговых обязательств по ипотечному кредиту регулируется уже не только нормами Семейного Кодекса РФ. Так согласно ст.391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в данном случае банка. Банк естественно интересует лишь получение в полной мере и в срок денег по ипотечному договору. Иные обстоятельства, если они не могут повлиять на выплату ипотеки, банк просто не интересуют

Очевидно то, что муж и жена являются по ипотечному договору созаёмщиками с солидарной ответственностью перед банком, прописано в ипотечном договоре не случайно. Даже если обязанность вносить ипотечные кредиты лежит на основном созаёмщике, чаще, на муже.

И в переговорах с созаёмщиками и в суде позиция банка всегда сводится к тому, что солидарная ответственность созаёмщиков прописана в ипотечном договоре и является дополнительной гарантией для банка. Раздел долговых обязательств (остатка долга) фактически меняет кредитный договор, превращая ответственность должника из солидарной в долевую, что не позволяет банку требовать исполнение обязательства как от всех должников сразу, так и от кого-либо из них, полностью или частично.

Указанная позиция банков, в целом, соответствует требованиям и смыслу законодательства РФ и суды, чаще всего, отказывают в удовлетворении исков об установлении долей в выплате долгов по ипотеке.

На практике это означает, что нашему условному мужу в суде будет сложно добиться раздела долга по ипотеке и обязания его жены ежемесячно выплачивать половину суммы, указанной в графике платежей. Правда при этом и банк, и суд любезно разъяснят ему его право — после исполнения обязательств перед банком, обратиться с регрессным иском к своей «бывшей» согласно ст.325 Гражданского кодекса РФ.

Насколько безнадёжна ситуация для нашего условного мужа, и бывают ли в правилах исключения, мы расскажем в следующей статье.

Информацию, изложенную в настоящей статье, следует учитывать людям, имеющим намерение добиться или наоборот сорвать раздел остатка ипотечного долга в судебном порядке. В любом случае, им следует пожелать наличия качественной юридической поддержки, которую мы всегда готовы оказать.

Отмена дарения или можно ли оспорить дарственную

В статье речь пойдёт о договоре дарения. Мы попытаемся разобраться в чём его преимущества по сравнению с договором купли-продажи, в каких случаях его стоит использовать без риска остаться и без приобретённого имущества и без денег.

Договоры дарения, в том числе и договоры дарения жилых помещений, будут заключаться всегда. Более того у договоров дарения имеется ряд очевидных преимуществ перед договорами купли-продажи. Так по договору дарения возможно отчуждение доли в праве общей долевой собственности имущества, не спрашивая на это согласия остальных членов общей долевой собственности этого имущества.

Например, владелец 1/5 доли квартиры желает её продать посторонним лицам, то есть лицам, не имеющим в собственности каких-либо долей этой квартиры. В этом случае ему следует руководствоваться ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно указанной статье остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.

Иными словами, наш владелец продаваемой доли будет обязан известить в письменной форме остальных сособственников квартиры о своём желании продать её иному лицу с указанием цены и других условий продажи (преимущественное право покупки). Если в течение месяца остальные участники долевой собственности не приобретут её по указанной цене и на указанных условиях, то только тогда наш герой сможет продать её постороннему лицу. Правда продажа может состояться и ранее, если остальные сособственники в письменной форме известят продавца о своём нежелании покупать его долю. Однако практика показывает, что такие сознательные сособственники попадаются нечасто, а вот покупатель за месяц вполне может и передумать покупать эту долю.

В статье 250 ГК РФ также указано, что если порядок преимущественного права не был соблюден, то другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть сособственник становится покупателем с обязанностью уплатить продавцу сумму, указанную в договоре купли-продажи, а продавец обязан вернуть, уже полученные им деньги постороннему лицу. Здесь вполне возможен случай, когда в договоре купли-продажи между продавцом и посторонним лицом указана меньшая сумма, чем реально уплаченная. Активные участники рынка недвижимости знают, что это явление отнюдь нередкое. В этом случае получается, что насильно навязавшийся покупатель-сособственник может заявлять о своей обязанности заплатить за приобретаемую долю меньшую сумму чем та, что указана в договоре. Отношения между продавцом и предыдущим покупателем – посторонним лицом, грозят нешуточным обострением. Последний будет требовать возврата всей уплаченной им суммы, а первый в этом случае должен будет нести убытки, так как фактически он продал свою долю, так сказать по дешёвке. Скорее всего, спор придётся решать в суде, при условии, что участники данной негоции есть люди законопослушные.

Глядя на рассмотренную ситуацию может возникнуть соблазн провести продажу доли через оформления договора её дарения. Действительно, на первый взгляд оформление перехода права собственности через договор дарения позволяет избежать вышеперечисленных процедур, решить дело скорее, не упустить покупателя (формально «одаряемого») и т.д. Однако следует помнить, что данный подход является откровенно противозаконным. При этом, хоть уголовное преследование его участникам не грозит, гражданско-правовая ответственность и иные неприятности могут проявиться в избыточном количестве.

Прежде всего, следует помнить, что такой договор дарения будет являться притворной сделкой согласно ч.2 ст.170 ГК РФ. Притворную сделку закон относит к недействительным сделкам, то есть к сделкам, не порождающим желанных юридических последствий. Обратиться в суд с целью признания сделки недействительной могут, например, ранее упомянутые иные участники долевой собственности, желающие реализовать преимущественное право покупки. Разумеется, суд надо ещё выиграть, но при наличии надлежащей юридической поддержки и с учётом того, что «даритель» и «одаряемый» являются друг для друга чужими людьми, неудачный исход судебного процесса вполне вероятен.

Кроме того, не в меру ушлый «даритель» может вдруг вспомнить, что он подарил свою долю в квартире «одаряемому» под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз или находясь в крайне тяжёлых обстоятельствах (кабальная сделка). Всё перечисленное может повлечь признание договора дарения недействительным через суд. В этой ситуации «дар» будет возвращён «дарителю», а вот когда и в каком объёме «одаряемый» сможет вернуть свои деньги определённо ответить сложно.

Следует отметить, что закон даёт возможность попытаться признать недействительным не только договор дарения, но и другие сделки. Но относительно договора дарения следует помнить, что кроме признания его недействительным, закон предоставляет возможность дарителю отменить его. Разумеется, это может быть сделано лишь при определённых условиях. Но, тем не менее, такой иезуитски-изуверский способ существует.

Согласно ч.1 ст. 578 ГК РФ

даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Теперь представим себе ситуацию, когда после совершения «дарения» и передачи «одаряемым» «дарителю» денег, последний зовет первого в бар отметить сделку. В баре «даритель» провоцирует «одаряемого» на скандал с дракой, а удачно подоспевшие свидетели, помогают доказать в полиции умышленное причинение «одаряемым» «дарителю» телесных повреждений. Вот вам и отмена дарения квартиры. Вот вам и отмена договора дарения.

Возможно, кто-либо из читателей обвинит автора этих строк в неумеренно разыгравшейся фантазии. Однако если за «дарителем» стоят небрезгливые риелторы, сотрудничающие с небрезгливыми юристами и при наличии хороших отношений с недобросовестными сотрудниками полиции — такой сценарий лишь дело техники.

Поэтому я призываю потенциальных покупателей, готовых стать «одаряемыми» к предельной осторожности и здравомыслию.

При этом я не против договора дарения как такового. Это действительно прекрасный способ решить вопрос отчуждения имущества, при условии, что он не является притворной сделкой и заключается по обоюдному согласию между близким людьми.

К тому же закон позволят с помощью договора дарения защитить интересы самого дарителя либо интересы одаряемого.

Так ч.4 ст.578 ГК РФ позволяет поставить в договоре дарения условие, что подаренная вещь возвращается дарителю, если он переживёт одаряемого. То есть, успешный сын может подарить матери, состоящей в браке с корыстным и злобным отчимом, квартиру с тем, чтобы после её смерти она вернулась к нему. В противном случае сын с отчимом вынуждены были бы делить квартиру как наследственное имущество.

Предположим, родители дарят квартиру дочери, зная, что в случае её развода с мужем она не будет считаться совместно нажитым в браке имуществом и не будет подлежать разделу.

В заключение хочу пожелать нашим уважаемым читателям здоровья и процветания, а также правильных шагов и юридически грамотного поведения. А в случае необходимости получения юридических советов и возникновения проблем вы всегда можете рассчитывать на нашу помощь.

Залив квартиры

Известно, что заливы квартир являются столь же частым, сколь и неприятным происшествием, от которого никто не гарантирован. Заливы происходят как по вине соседей сверху, так и по вине организаций, осуществляющих управление домом. Сама вина может быть следствием обычного разгильдяйства (не закрытый вовремя кран) или следствием стечения обстоятельств (прорыв батареи отопления).

В размещённой ранее на нашем сайте статье «Шумят соседи» мы давали нашим уважаемым читателям рекомендации по борьбе с этим злом. Однако шум со стороны соседей, хоть и является крайне неприятным явлением, не способен вызвать столь сильный шок, как залитая соседями квартира. Сравните ощущения человека, вернувшегося в свою квартиру и обнаружившего мокрые стены с отвисшими обоями и залитый водой пол, с ощущениями человека, услышавшего громкую музыку за стеной…

Именно человек у которого залили квартиру будет находиться в более стрессовой ситуации и может наделать ошибки, которые помешают ему в будущем полностью возместить ущерб. Следует заметить, что закон, в данном случае статьи 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ, предполагает право пострадавшего требовать полного возмещения вреда со стороны его причинителя. Однако следует помнить, что возмещение вреда будет проходить через обращение в суд, где судьи являются людьми в чём-то очень скучными, способными внимать не эмоциям, а грамотно собранным и преподнесённым доказательствами и расчётами. В виду этого у человека, квартиру которого заливают, образуется три задачи:

  1. Немедленно прекратить залив, для пресечения дальнейшего ущерба
  2. Установить причину, а соответственно виновника залива, зафиксировав это документально
  3. Определить сумму ущерба, подлежащую возмещению.

В создавшейся ситуации человеку, чью квартиру затопили соседи, можно порекомендовать следующее:

Для прекращения залива, немедленно связаться с соседями сверху. В случае если они находятся дома, и залив произошёл из-за незакрытого крана, он будет немедленно прекращён. В случае если соседей дома нет, дверь никто не открывает — следует немедленно вызвать аварийную бригаду, обратившись в аварийно-диспетчерскую службу. При этом, скорее всего, будет перекрыта вода по всему стояку. Это неудобство временное и будет наименьшим злом по сравнению с продолжающимся заливом, в том числе и квартир, расположенных этажами ниже.

Разумеется, следует взять контактные данные у сотрудников аварийной службы, а также пригласить соседей в качестве свидетелей. Также следует сфотографировать последствия залива, стараясь «привязывать» снимки к дверям, окнам и мебели…

После чего надо незамедлительно обратиться в управляющую организацию дома, в котором расположена залитая квартира, для составления соответствующего акта. В указанном акте, в частности, должны быть отражены сведения относительно причины залива и причинённые им повреждения. Указанный акт должен быть составлен не позднее чем через 12 часов с момента обращения пострадавшего лица в аварийно-диспетчерскую службу.

А вот для тех, кто в аварийно-диспетчерскую службу не обращался, конкретные сроки для составления акта не предусмотрены. Иными словами, сотрудники управляющей организации могут и не торопиться реагировать на просьбу пострадавшего жильца, который предпочел не вызывать «аварийщиков». За прошедшее время следы залива могут, «потускнеть», что может затруднить правильное определение суммы ущерба.

В зависимости от причины залива должен быть установлен причинитель вреда, то есть виновное лицо. Чаще всего виновным лицом оказывается собственник или наниматель квартиры откуда произошёл залив. Подчёркиваю, что виноватым такое лицо будет не только в случае своих неосторожных действий (не закрытый вовремя кран), но и в случае если причиной залива явится неисправность находящегося в его квартире сантехнического и отопительного оборудования (прорыв отопительной батареи). Ответственность в этом случае объясняется тем, что собственник или наниматель квартиры обязан следить за состоянием оборудования в ней.

Однако в указанном правиле есть исключения. Так если причиной затопления явилась неисправность внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, даже если они расположены в квартире откуда произошёл залив, виновным будет считаться управляющая организация.

Из вышеизложенного делаем вывод. В сложившейся ситуации нужно вести себя максимально оперативно, заботиться о сборе всевозможных доказательств, фиксировать всё на бумаге, не доверяя памяти, не стесняться беспокоить аварийную службу.

Отметим, что у некоторых людей чувство собственной вины способно перерастать в агрессию к потерпевшему. Некоторые могут считать, что лучшая защита, это нападение. Считаем, что в случае если виновный сосед сверху поведёт себя неадекватно, а то и агрессивно, надо смело вызывать полицию. Фиксация подобного поведения виновного лица может быть весьма полезной в суде.

После проведения вышеперечисленных мероприятий. по горячим следам, можно попытаться договориться с виновным лицом о добровольном возмещении вреда. Если причинитель вреда всерьёз согласен возместить сумму ущерба, рекомендуется составить с ним письменное соглашение. При этом в соглашении должны быть чётко прописаны: размер ущерба в денежном выражении, сроки, порядок его возмещения и ответственность виновного лица за нарушение данного соглашения. В противном случае как говорится «обещанного три года ждут». Тем более, что срок исковой давности как раз составляет три года…

Если же виновник залива не желает возмещать причинённый ущерб или предлагает неприемлемые условия, придётся готовиться к подаче искового заявления в суд. Для этого надо обратиться в организацию, производящую оценку имущественного вреда.

После проведения оценки и получения её результатов, желательно направить виновному лицу заказным письмом, грамотно составленную письменную претензию с предложением возместить ущерб в добровольном порядке.

В случае отрицательного ответа со стороны виновного лица или в случае отсутствия ответа с его стороны следует составить исковое заявление и обратиться в суд. В суде надо быть готовым к упорному сопротивлению со стороны виновного лица, который может отрицать факт собственной виновности, либо пытаться уменьшить размер ущерба. Для уточнения обстоятельств дела и размера ущерба судом назначается экспертиза.

Очевидно, что судебные дела по рассмотрению исков по возмещению вреда, вызванного заливом квартиры, не являются простыми, как это может показаться на первый взгляд. В этой ситуации владельцу залитой квартиры есть смысл обратиться за юридической помощью, которую всегда готовы оказать опытные юристы Юридического бюро «Частный поверенный».

Врачебная ошибка и действия пациента

В нынешнее коронавирусное время писать о претензиях к врачам и иным медицинским работникам даже как-то неловко. Скорее хочется поблагодарить людей в белых халатах, ведущих тяжелейшую борьбу с заразой. Поскольку нескольких врачей я знаю лично, мне известно, что те из них, кто по-настоящему предан профессии, ведут борьбу на пределе своих сил.

Тем не менее, людям приходится лечиться не только от коронавируса, но и от других болезней. Увы, некачественное оказание медицинской помощи или некачественное оказание медицинских услуг явление нередкое. Такие «услуги» могут быть оказаны как в государственных, так и в частных медицинских учреждениях. Причины могут заключаться в халатности и(или) недостаточной квалификации врачей.

В частных медицинских учреждениях Вам могут постараться навязать дополнительные и совершенно ненужные, а то и противопоказанные для Вас, медицинские услуги. Несколько лет назад автор этих строк обратился в одно частное медицинское учреждение нашего города в связи с болями в позвоночнике. В помещение учреждения всё радовало глаз — чистота, вежливые девушки в регистратуре, обходительный доктор с добрым лицом, присущим именно платным докторам. В общем ничего, что может расстраивать и удручать при посещении бюджетных поликлиник.

Далее мне прописали лечение примерно 10 способами, начиная от всевозможных «обкалований» и электрофарезов, и заканчивая лечебными пиявками. Все эти процедуры влетали в копеечку, и оплатить их надо было как можно быстрее. Для ускорение моего мыслительного процесса была предложена скидка. При этом пройти МРТ, то есть узнать причину болей, предлагали уже после начала лечения. Не заплатив ничего, я предпочёл сначала пройти МРТ, которая выявила наличие опухоли, к счастью оказавшейся доброкачественной, и которую вылечили, путём операции, в очень серьёзном государственном учреждении.

Теперь представим себе, что на моём месте оказался более внушаемый и податливый человек. Проведение предложенных докторами Наживаго процедур привело бы к росту опухоли, отсрочке лечения и самым печальным последствиям для пациента и его близких…

Рассмотрим, что может предпринять пациент, которому попался плохой доктор, лечение которого принесло лишь вред.

Вариант первый.

Обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела. Данный вариант предлагается на случай, если некачественная медицинская помощь привела к самым серьёзным и негативным последствиям: смерть больного, заражение ВИЧ инфекцией и т.д. Потенциальным пациентам да и врачам следует помнить, что Уголовный кодекс РФ, предполагает ответственность за следующие деяния: ч. 2 ст. 109 «Причинение смерти по неосторожности», ч. 2 ст. 118 «Причинение тяжкого вреда здоровью по неосторожности», ч. 4 ст. 122 «Заражение ВИЧ-инфекцией», ст. 123 «Незаконное проведение искусственного прерывания беременности», ст. 124 «Неоказание помощи больному», ст. 125 «Оставление в опасности» УК РФ.

Так или иначе, при получении Вашего заявления, сотрудники правоохранительных органов обязаны провести соответствующую проверку, в ходе которой может быть проведена экспертиза, результат которой может пригодиться для подачи иска о возмещении вреда здоровью.

Вариант второй.

Следует обратиться с жалобой в уполномоченные органы в сфере здравоохранения. Здесь, прежде всего, имеется в виду Территориальный орган Росздравнадзора по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Также не лишней будет и жалоба в территориальный орган ОМС. По Вашей жалобе может быть проведена проверка и даже назначена экспертиза качества медицинской помощи. Эта экспертиза позволит выявить нарушения при оказании медицинской помощи. Кроме того, экспертиза позволит определить насколько своевременна была оказана медицинская помощь, насколько правильна была диагностика, выбор методов лечения, профилактики и реабилитации.

В случае подтверждения обоснованности Вашей жалобы к медицинскому учреждению должны быть применены меры, предусмотренные законодательством РФ.

Надо сказать, что законодательная база, регулирующая отношения в сфере контроля, весьма обширна, поэтому приведём лишь основные нормативно-правовые акты: Федеральный закон от 21.11.2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации»; Федеральный закон от 29.11.2010 N 326-ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации»; Приказ Минздрава России от 19.03.2021 N 231н «Об утверждении Порядка проведения контроля объемов, сроков, качества и условий предоставления медицинской помощи по обязательному медицинскому страхованию застрахованным лицам, а также ее финансового обеспечения»; Постановление Правительства РФ от 29.06.2021 N 1048 «Об утверждении Положения о федеральном государственном контроле (надзоре) качества и безопасности медицинской деятельности».

Официальный ответ из надзорных органов может сильно помочь Вам при подаче иска в суд.

Вариант третий.

Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении вреда и компенсации имущественного ущерба. Сюда входят затраты на покупку лекарств, восстановительное лечение, возмещение расходов на погребение и т.д., а также выплату неустойки и штрафа за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке.

Прежде чем обращаться с иском в суд рекомендуется обратиться с претензией к самой медицинской организации.

Нюансы решения указанного вопроса в суде, в частности, регулируют статьи 150; 1064, 1068 Гражданского кодекса РФ; Федеральный закон от 21.11.2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», а также законодательством о защите прав потребителей.

Иск следует подавать в районный суд нахождения медицинской организации (ответчика по иску), либо месту жительства истца. Необходимо учесть, что для разрешения данного вопроса, судом будет назначена судебная медицинская экспертиза.

Следует отметить, что согласно абз.4 ст.208 Гражданского кодекса РФ на требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, исковая давность не распространяется. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска.

Разумеется, подобного рода дела к категории лёгких не относятся. Тем не менее считаем, что пытаться восстановить справедливость, пресечь продолжение некачественных медицинских действий и взыскать понесённый ущерб (хотя бы материальный), необходимо. Обращение за юридической помощью в данном деле будет весьма разумным шагом.

Оплата ремонта в коммунальной квартире

Как следует из писем наших уважаемых читателей, ремонт в коммунальной квартире и распределение расходов на него между соседями продолжает вызывать много вопросов. Строго говоря в данной статье речь пойдёт именно про ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире, а также про то, кто из соседей должен его производить и оплачивать, в каких случаях с соседа можно взыскать деньги за часть уже проделанного ремонта.

Опять же данная статья касается не только собственников комнат в коммунальных квартирах, но и участников общей долевой собственности на квартиры. Например, бывших супругов, разделивших нажитую в браке квартиру по 1/2 доли каждому.

Понятное дело отношения между соседями по коммунальной квартире редко бывают идеальными, в силу разницы во вкусах, воспитании и образовании. С советских времён известно, что в одной коммунальной квартире могут проживать доценты и студенты, военные и бывшие уголовники, пенсионеры и молодые семьи. Отношения между собственниками долей в одной квартире тоже могут быть весьма сложными. Особенно если это бывшие супруги.

Однако в одной квартире надо как-то уживаться, к тому же любому нормальному человеку хочется проживать в квартире, места общего пользования которой не похожи на сарай. Но как договориться с соседями о проведении ремонта, что делать если они этот ремонт делать не хотят? А если один из собственников сам сделал ремонт кухни в коммунальной квартире, вправе ли он требовать от другого собственника возмещение части расходов на него?

Предположим следующую ситуацию, собственник доли в квартире сам в ней не проживает. Остальные собственники долей делают косметический ремонт в местах общего пользования квартиры: кладут ламинат в коридоре, кафельную плитку на кухне и т.д. Разумеется они логично предполагают, что отсутствующий сособственник должен оплатить часть ремонта. Сособственник же об этом и слышать не желает. Кто прав? Обратимся к закону.

Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 249 Гражданского кодекса РФ требует от каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статьи 30 Жилищного кодекса РФ

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 19 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан, в том числе, обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения.

Очевидно, что вышеуказанные цитаты из законов РФ не дают прямого ответа на поставленные вопросы. Однако толкование законов, нашедших отражение в судебной практике, сводятся к следующему:

На основании вышеприведенных положений законодательства, к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии — это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Таким образом, основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другими сособственниками на ремонт общего имущества, является согласование проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества со всеми сособственниками.

Иными словами, соседи, сделавшие косметический ремонт, без согласия сособственника, не могут рассчитывать на возмещение с его стороны расходов. Однако если бы этот ремонт был бы не косметическим, а произведённым для сохранения имущества, например, восстановления несущей стены в квартире, тогда участие отсутствующего сособственника в расходах по ремонту было бы обязательным. В случае отказа такого сособственника возместить положенную часть расходов, они могли бы быть взысканы через суд.

За что должен платить собственник доли квартиры, в ней не проживающий

Кто и как должен платить за квартиру и услуги ЖКХ, по-видимому, навсегда останется вечным вопросом.

При этом название данной статьи не отражает глобальный характер проблемы. Он касается не только собственников жилого помещения, но и членов их семей, а также нанимателей муниципального жилья и членов их семей.

Взаимоотношения между вышеперечисленными гражданами и без того не всегда бывают безоблачными, а уж если речь идёт об оплате могут стать и вовсе острыми.

Даже если все они проживают в этой квартире мнение о том, кто и сколько должен платить бывают разные. Изучать требования законодательства, как правило, не хочется. Позиция некоторых граждан, тем не менее, знакомых с содержание Жилищного кодекса РФ, выглядит так – если закон требует от меня вносить свою долю в плате за квартиру и услуг ЖКХ, тем хуже для закона.

Порой можно услышать примерно следующее: «я всего лишь член семьи собственника (нанимателя) квартиры, так сказать, человек маленький, вот пусть собственник (наниматель) за всё и платит». Иногда приводятся и более восхитительные доводы. Например, я ещё молодой, студент, бедный, не работаю и т.д. и поэтому платить не должен.

С подобными членами семьи всё ясно. Часть 3 ст. 31 и ч.2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ прямо указывают на то, что дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи собственника и нанимателя жилого помещения несут солидарную с ним ответственность относительно обязательств, вытекающих из пользования этим жилым помещением. Это указывает на, как минимум, наличие у собственника или нанимателя жилого помещения права требовать от членов своей семьи участия в оплате расходов за квартиру и услуг ЖКХ.

Сложнее выглядит ситуация, когда квартира принадлежит двум или более собственникам, и некоторые из них в ней не проживают. Например, муж и жена в браке приобретают двухкомнатную квартиру по 1/2 доли каждому из них. В один не прекрасный день муж уходит к другой женщине, где временно находит душевный покой. Как известно, никто так хорошо не понимает мужчину, как женщина, желающая увести его из семьи.

Оставшаяся в квартире супруга желает, чтобы муж продолжал платить за все расходы, связанные с квартирой, не менее половины доли, как её сособственник.

Ушедший из квартиры муж может считать, что раз он в квартире не живёт и ничем не пользуется, то и платить за неё не обязан. Тем более, что оставшаяся жена пользуется ею единолично, обеими комнатами. Более того, такой муж может считать себя великодушным, так как он не берёт с жены никакой платы за пользование своей половиной квартиры.

Кто же прав в этой истории? Для исчерпывающего ответа следует обратиться к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Из п.9 данного Постановления следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника состоит из:

  1. Платы за содержание жилого помещения. В неё входит плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  2. Плата за коммунальные услуги. В неё входит плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Указанное разделение базируется на толковании Пленумом Верховного Суда РФ ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Далее согласно п.37 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» следует что, временное отсутствие нанимателя или собственника в жилом помещении не освобождает их от платы за содержания жилого помещения (1-я категория платы), но предполагает перерасчёт за иные виды коммунальных услуг (2-я категория платы).

Следовательно, на не проживавшего в квартире мужа может быть возложена плата лишь за содержание жилого помещения, за пользование жилым помещением (плата за наем), плата за отопление, а также за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, взносов на капитальный ремонт. Однако на него не может быть возложена плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Следует заметить, что отсутствующего в квартире собственника доли в ней лишить права собственности на эту долю весьма сложно. А вот на не проживающего в квартире и не вносящего плату за неё нахального нанимателя или члена его семьи, а также на отсутствующего члена семьи собственника, вполне можно найти управу. В таких случаях есть смысл обратиться в суд с исковым заявление о признании их утратившими право пользовании квартирой со снятием с регистрационного учёта. Подробная информация содержится в наших статьях:

«Как выписать из квартиры»

«Выселение из квартиры не собственника»

«Можно ли выселить собственников из квартиры»

«Как выписать человека из квартиры»

«Выселение бывших членов семьи»

«Снятие с регистрации бывших членов семьи»

В составлении искового заявления и в представлении Ваших интересов в суде всегда готовы помочь специалисты Юридического бюро «Частный поверенный».

Фиктивный брак и его опасности

По смыслу ч.1 ст.27 Семейного кодекса РФ (СК РФ) фиктивным браком следует считать брак, который супруги или один из них зарегистрировали без намерения создать семью. Внешне фиктивный брак обладает всеми формальными признаками законного брака, так как имеются волеизъявления будущих супругов на регистрацию брака и запись органов ЗАГС о регистрации брака.

Как известно, фиктивные браки заключались и при советской власти, причём в немалых количествах. Делалось это, чаще всего, для получения вожделенной прописки для дальнейшей адаптации в больших городах, лицами, прибывшими из менее крупных и удалённых населённых пунктов. Как правило и тогда это делалось за вознаграждение.

В настоящее время ситуация лучше не стала. В чём-то она стала хуже. Если в советские времена, желающими вступить в фиктивный брак являлись граждане одной страны – СССР, то сейчас возможность вступить в фиктивный брак ищут уже иностранцы, как правило, жители, так называемых, южных республик. Заключение фиктивного брака нужно им для получения разрешения на временное проживание, потом вида на жительство, а в конце концов для приобретения гражданства Российской Федерации.

Данная статья не направлена на раскрытие вопросов миграционного законодательства и нюансов получения гражданства РФ. Лишь вкратце поясним, что согласно Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» от человека, желающего стать гражданином РФ требуется соблюдение, так называемого, ценза оседлости. То есть такой соискатель российского гражданства должен непрерывно проживать на территории России в течение пяти лет со дня получения вида на жительство. Этот же закон позволяет получить гражданство в упрощённом порядке без соблюдения ценза оседлости, в том числе, тем, кто состоит в браке с гражданином РФ не менее трёх лет.

Кроме того, уже Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» позволяет иностранцу, вступившему в брак с гражданином РФ, получить разрешение на временное проживание без учета квоты, ежегодно утверждаемой Правительством Российской Федерации. После получения разрешения на временное проживание иностранный гражданин имеет право обращаться с заявлением о выдаче вида на жительство.

Как видим, стимул вступить в фиктивный брак у желающего получить гражданство РФ имеется. Следует учесть, что для лиц, вступающих в фиктивный брак, не предусмотрены какая-либо ответственность в уголовном или административном порядке. Если бы, например, источником уголовного права являлись аналогия закона и аналогия права, как это есть в гражданском законодательстве, то к таким фиктивно брачующимся можно было бы применять меры, которые применяются к мошенникам. Однако ничего этого нет, а робкие законодательные инициативы в этой области душатся в зародыше.

Наверное, следует сделать оговорку о том, что многие из желающих получить российское гражданство являются прекрасными людьми, большими тружениками, искренне любящими Россию, уважающими её культуру и обычаи и т.д. Что же, побольше бы таких. Но в нашей статье речь о людях, натуру которых, в лучшем случае, можно назвать авантюрной, воспринимающих Российскую Федерацию как поле для охоты. Соответственно любой (чаще любая) должен позаботиться о том, как самому не стать объектом для охоты.

Заключающим фиктивный брак за вознаграждение следует учесть, что их фиктивный супруг формально будет являться вполне даже законным. По закону он будет обладать всеми правами, которые предоставляет семейное законодательство РФ. При этом фиктивный супруг может оказаться очень даже эффективным в плане достижения собственных корыстных целей.

Прежде всего, имущество, приобретённое по возмездным сделкам супругом, получившим вознаграждение за фиктивный брак, становится общим имуществом с фиктивным супругом. Рассмотрим ситуацию. Энергичная пенсионерка заключает брак за вознаграждение с молодым человеком из среднеазиатской республики, при условии, что видеться они не будут, а брак расторгнут, как только у молодого человека появится российское гражданство. Косые взгляды сотрудников ЗАГСа были пережиты, своим детям о вступлении в брак с южным красавцем наша героиня стыдливо умалчивает. Идут годы, фиктивный муж никак себя не проявляет, всё спокойно. Между тем, взрослый сын нашей дамы, заработав деньги, покупает большую квартиру, которую просит маму оформить на себя. Причины для этого могут быть самые разные. Фиктивный муж, узнав о том, что его немолодая «жена» разбогатела на квартиру, обращается в суд с иском о разделе имущества, нажитого в браке, то есть квартиры сына. Для этого ему даже не обязательно подавать иск о расторжении брака. Вопросы имущественных отношений супругов мы ранее освещали в статьях:

«Имущество супругов»,

«Имущество каждого из супругов»,

«Владение пользование и распоряжение общим имуществом супругов»,

«Продажа супругом автомобиля без согласия другого»,

«Раздел ипотечной квартиры»

Формально закон будет на стороне фиктивного супруга. Можно постараться, согласно ч.4 ст. 38 Семейного кодекса РФ доказать в суде, что данная квартира была приобретена «женой» в период раздельного проживания и признать её собственностью незадачливой супруги. Можно сразу же попытаться через суд признать брак недействительным (ч.2 ст.27 СК РФ). Однако сделать это будет не просто. У фиктивного мужа может наличествовать серьёзная юридическая помощь и свои доводы. Например, я де проживал, только часто отсутствовал, так как зарабатывал на квартиру своей любимой жене. И вообще никакой наш брак не фиктивный, всё по любви.

В этом случае нашей «жене» можно посоветовать обратиться к опытным профессиональным юристам, которые сумеют добыть необходимые доказательства и правильно ими распорядиться. Доказательствами в этой ситуации могут послужить показания свидетелей о раздельном проживании после заключения брака, отсутствие какого бы то ни было общения между супругами, отказы в предоставлении материальной помощи и содержании. Желательно доказать действия супруга или обоих супругов, направленные на получение какой-либо выгоды.

События могут складываться ещё более печально, если наша супруга умрёт, находясь в браке и, тем более, не оставит завещание в пользу своего сына. Как писал классик: «Да, человек смертен, но это было бы ещё полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!» В этой ситуации фиктивный муж, не будучи ранее признанным таковым в судебном порядке, получает все права наследника по закону. Желающие вникнуть глубже могут ознакомиться со статьями:

«Наследование по закону»,

«Раздел наследства»,

«О правах пережившего супруга при принятии наследства».

Соответственно, сыну нашей неосторожной женщины придётся делить наследство с этим самым её мужем. При этом квартиру в которой она проживала до своего фиктивного замужества, они поделят пополам (при отсутствии других наследников первой очереди), а вышеуказанная квартира, оформленная сыном на мать будет делиться следующим образом: половина квартиры отойдёт мужу как супружеская доля ст.1150 Гражданского кодекса РФ), а вторую половину «муж» и сын разделят пополам. В итоге «мужу» достанется 3/4 квартиры, а финансировавшему её покупку сыну 1/4.

В указанной ситуации сыну будет ещё тяжелее отстоять свои права поскольку согласно ч.1 ст.28 СК РФ и п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», суд даже не примет от него иск о признании брака матери недействительным, поскольку его должна была подать при жизни она сама.

В рамках одной статьи сложно описать все подводные камни фиктивного брака, однако, вызвать желание быть более осторожными и осмотрительными как до, так и после его заключения, надеюсь, нам удалось.

Раздел ипотечной квартиры

Большинству наших сограждан известны азы семейного права, регулирующие имущественные отношения супругов, изложенные в Семейном кодексе РФ (СК РФ). По крайней мере, люди достаточно хорошо осведомлены какое имущество супругов следует считать совместно нажитым, как делится имущество супругов и что такое брачный договор. Мы также старались освещать нюансы имущественных отношений супругов в статьях на нашем сайте:

«Имущество супругов»,

«Имущество каждого из супругов» ,

«Владение пользование и распоряжение общим имуществом супругов»,

«Продажа супругом автомобиля без согласия другого».

Однако время на месте не стоит, жизнь идёт, люди влюбляются, женятся, а иногда, увы, разлюбляются и разводятся. А приобретённые супругами в период брака и влюблённости вещи в кредит, иногда усложняют раздел их общего имущества. Конечно если кредиты выплачены раздел имущества супругов будет если не простым, то более привычным с точки зрения устоявшейся практики. Но если кредиты ещё не выплачены, а развестись людям приспичило, возможны сложности.

В данной статье мы поговорим про раздел ипотечной квартиры супругами, поскольку, как правило, именно жильё, взятое супругами в ипотеку и не погашенные ипотечные кредиты, вызывают наибольшее количество вопросов у супругов, чья семейная лодка разбилась о быт.

Согласно семейному законодательству общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению (ч.2 ст.38 СК РФ) и в судебном порядке (ч.3 ст.38 СК РФ). Разумеется, раздел имущества супругов по соглашению выглядит предпочтительнее. Так сказать, худой мир лучше доброй ссоры. Да и люди, сохраняющие чувство меры, спокойствие, выдержку и чувство собственного достоинства в столь сложный период вызывают искреннее уважение. Хотя бывает, что и без суда не обойтись.

Однако каким бы способом супруги не делили ипотечную квартиру, в процесс так или иначе придётся привлекать банк, от которого потребуется, как минимум, согласие на раздел долговых обязательств супругов перед ним.

Супругам, которым удалось прийти к соглашению о разделе общего имущества следует знать, что данное соглашение должно быть удостоверено нотариусом. Этого прямо требует ч.2 ст.38 СК РФ и подтверждает Письмо Росреестра от 10.03.2016 N 14-исх/03029-ГЕ/16).

Соглашение о разделе общего имущества может составить любой юрист, да и называя вещи своими именами, многие юридически подкованные граждане. Главное правильно указать в соглашении кому какое имущество переходит в собственность, в частности размер долей супругов в квартире, и кто несёт расходы по заключению самого соглашения и его дальнейшей регистрации. Тем не менее я воздержусь от совета приходить к нотариусу с готовыми экземплярами соглашения лишь для его заверения. Нотариусы предпочитают использовать собственные формулировки, составлять документы на своих бланках и т.п. Так что визит к ним с уже составленным и подписанным соглашением может выйти в пустую. Целесообразнее прийти к нотариусу с тезисно изложенными условиями соглашения, а он уже разберётся возможно ли его удостоверение на предложенных условиях, так чтобы в дальнейшем не было проблем с регистрацией.

Но это мы говорили о простом разделе имущества без ипотечных квартир. Если квартира приобретена путём получения ипотечного кредита, который ещё полностью не погашен, то, наверняка, потребуется разделение долговых обязательств супругов перед банком по погашению этого кредита. Скажем сразу, что идею супругов своим соглашением самим изменить порядок погашения кредита, прописанного в договоре, банк вряд ли одобрит. По смыслу ст. 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) на это изменение супругам потребуется согласие банка.

Для того, чтобы дать согласие на изменение порядка погашения кредита банк должен быть уверен в платёжеспособности должника. Поэтому приготовьтесь представить банку множество документов, в частности: справку с места работы, заверенную копию трудовой книжки, справку о доходах и суммах налога физического лица, выписку со счета и другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит. Впрочем, всем этим банк может и не ограничиться, так, что уточняйте полный список необходимых документов в самом банке.

И вот желаемое согласие банка получено. Теперь следует зарегистрировать заключённое и удостоверенное у нотариуса соглашение о разделе общего имущества в территориальном органе Росреестра, для регистрации прав на определенные в соглашении доли. Как правило, это делается через МФЦ.

Если же раздел общего имущества супругов, в том числе, ипотечной квартиры происходит через суд, следует учесть, что иск о разделе имущества может быть подан супругом как одновременно с требованием о разводе, так и отдельно. При этом супруг-истец должен учесть, что законодательство предусматривает ряд случаев, когда суд может и отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе. Например, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ч. 2 ст. 39 СК РФ).

Само собой разумеется, что при подаче иска о разделе общего имущества супругов придётся уплатить государственную пошлину. Сумма государственной пошлины рассчитывается в зависимости от цены иска в соответствии с правилами, установленными ст.333.19. Налогового кодекса РФ.

Поскольку исковые требования о разделе ипотечной квартиры, будут сопровождать требования о разделе долгового обязательства по возвращению кредита, к участию в судебном процессе придётся привлекать банк. В данном случае банк будет третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. Статья 43 Гражданского процессуального кодекса РФ наделяет такое лицо (в нашем случае банк) достаточно широкими правами, лишь не многим уступающими правам истца и ответчика в гражданском процессе.

Опыт и житейская логика говорят о том, что в этой ситуации банк вряд ли просто так станет на сторону истца, требующего изменить долговые обязательства. Действительно, ипотечный кредит банк выдавал семье как некоему монолитному хозяйствующему минисубъекту. Совокупные, но раздельные доходы супругов, наличие у них иного имущества, в конце концов представление о том, что муж и жена одна сатана и всегда поддержат друг друга, придавали кредитору-банку дополнительную уверенность в платежеспособности клиентов. Теперь же этот хозяйствующий минисубъект фактически разваливается, супруги (может уже и бывшие) явно готовы пуститься во все тяжкие и т.д. В общем, раньше банку было как-то спокойней, — легче встать на сторону ответчика и попросить суд в иске отказать.

Соответственно истцу в процессе следует доказать правомерность собственных исковых требований и необоснованность опасений банка. Как это делается решается в каждом отдельном случае. В конечном счёте, многое сводится к сбору доказательств, подтверждающих платёжеспособность участников процесса. В этой ситуации супругам, взявшимся за раздел ипотечной квартиры, есть смысл прибегнуть к квалифицированной юридической помощи.

 

 

 

 

 

.