Можно ли законно обойти Федеральный закон N 214-ФЗ
Изменения, вносимые в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214 закон), ставят застройщиков во всё более жесткие рамки, заставляя их оформлять свои отношения с инвесторами (дольщиками) именно по данному закону.
Однако до сих пор происходят случаи, когда застройщики предлагают оформить свои отношения с дольщиками путём заключения иных альтернативных договоров. Чаще всего, дольщику предлагается заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. В качестве преимущества, в этом случае, выставляется якобы более низкая цена, которую должен уплатить дольщик за квартиру. Сложное экономическое положение в стране заставляет экономить и застройщика и дольщика. Кроме того, дольщик может утешать себя тем, что через это прошли многие и квартиру, в конце концов, получили. Опять же такой договор, можно признать договором долевого участия в строительстве через суд и это, к слову сказать, правда. Да и заключение договора по 214 закону тоже не дает полной гарантии безопасности при инвестировании в долевое строительство.
В указанных доводах есть свой резон. Однако прежде чем заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья, полагаясь на «честное купеческое» слово застройщика и отказываясь от гарантий, предоставляемых 214 законом, такому дольщику следует хотя бы знать, насколько законен предварительный договор купли-продажи строящегося жилья с точки зрения законодательства РФ.
Определение сути предварительного договора содержит статья 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей,
по предварительному договору, стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Кроме того, предварительный договор должен содержать предмет и другие условия основного договора.
Предварительный договор должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определён, то считается, что основной договор должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного договора. Вопросы уклонения одной из сторон от заключения основного договора и разногласий сторон в отношении условий основного договора должны решаться в судебном порядке. Очевидно, что предварительный договор, даже не применительно к долевому строительству, скорее говорит о намерениях сторон на будущее, заранее предполагая высокую вероятность судебных споров.
Однако суть проблемы заключается в том, что предварительный договор должен чётко определять предмет основного договора. Иными словами, в предварительном договоре уже должны содержаться определённые сведения относительно адреса будущей квартиры дольщика, как если бы это была готовая квартира, продаваемая на вторичном рынке жилья. Данное условие вытекает из ст.554 ГК РФ, регулирующей определение предмета при купле-продаже недвижимости. Согласно этой же статьи
отсутствие данных о предмете договора делает его незаключённым.
Кроме того, из статьи 549 ГК РФ следует, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть квартира, а не «кусок стройки». Между тем, по предварительному договору, предлагаемому застройщиком, может быть указан лишь условный адрес квартиры, которая квартирой ещё не является. Этот условный адрес будет изменён при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации квартир в собственность.
Вывод: указать предмет основного договора купли-продажи квартиры в предварительном договоре невозможно, что делает предварительный договор незаключённым.
Второй проблемой будет являться то, что по смыслу ст.209 ГК РФ заключать договоры купли-продажи может только собственник имущества. Однако застройщик будет являться собственником квартиры лишь после того как он её построит, сдаст в эксплуатацию и оформит на неё право собственности. Однако после этого заключать предварительные договоры купли-продажи будет бессмысленно.
Следовательно, законных возможностей заключить предварительный договор купли-продажи относительно строящейся квартиры нет. Тем же, кто на это решился, но столкнулся с произволом со стороны застройщика, следует активно отстаивать свои права, добиваясь признания себя дольщиком в судебном порядке и требуя положенных дольщику гарантий и компенсаций.