Рубрика: Имущественные споры

80 Оплата ремонта в коммунальной квартире

Оплата ремонта в коммунальной квартире

Как следует из писем наших уважаемых читателей, ремонт в коммунальной квартире и распределение расходов на него между соседями продолжает вызывать много вопросов. Строго говоря в данной статье речь пойдёт именно про ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире, а также про то, кто из соседей должен его производить и оплачивать, в каких случаях с соседа можно взыскать деньги за часть уже проделанного ремонта.

Опять же данная статья касается не только собственников комнат в коммунальных квартирах, но и участников общей долевой собственности на квартиры. Например, бывших супругов, разделивших нажитую в браке квартиру по 1/2 доли каждому.

Понятное дело отношения между соседями по коммунальной квартире редко бывают идеальными, в силу разницы во вкусах, воспитании и образовании. С советских времён известно, что в одной коммунальной квартире могут проживать доценты и студенты, военные и бывшие уголовники, пенсионеры и молодые семьи. Отношения между собственниками долей в одной квартире тоже могут быть весьма сложными. Особенно если это бывшие супруги.

Однако в одной квартире надо как-то уживаться, к тому же любому нормальному человеку хочется проживать в квартире, места общего пользования которой не похожи на сарай. Но как договориться с соседями о проведении ремонта, что делать если они этот ремонт делать не хотят? А если один из собственников сам сделал ремонт кухни в коммунальной квартире, вправе ли он требовать от другого собственника возмещение части расходов на него?

Предположим следующую ситуацию, собственник доли в квартире сам в ней не проживает. Остальные собственники долей делают косметический ремонт в местах общего пользования квартиры: кладут ламинат в коридоре, кафельную плитку на кухне и т.д. Разумеется они логично предполагают, что отсутствующий сособственник должен оплатить часть ремонта. Сособственник же об этом и слышать не желает. Кто прав? Обратимся к закону.

Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 249 Гражданского кодекса РФ требует от каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статьи 30 Жилищного кодекса РФ

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 19 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан, в том числе, обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения.

Очевидно, что вышеуказанные цитаты из законов РФ не дают прямого ответа на поставленные вопросы. Однако толкование законов, нашедших отражение в судебной практике, сводятся к следующему:

На основании вышеприведенных положений законодательства, к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии — это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Таким образом, основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другими сособственниками на ремонт общего имущества, является согласование проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества со всеми сособственниками.

Иными словами, соседи, сделавшие косметический ремонт, без согласия сособственника, не могут рассчитывать на возмещение с его стороны расходов. Однако если бы этот ремонт был бы не косметическим, а произведённым для сохранения имущества, например, восстановления несущей стены в квартире, тогда участие отсутствующего сособственника в расходах по ремонту было бы обязательным. В случае отказа такого сособственника возместить положенную часть расходов, они могли бы быть взысканы через суд.

79 За что должен платить собственник доли квартиры, в ней не проживающий

За что должен платить собственник доли квартиры, в ней не проживающий

Кто и как должен платить за квартиру и услуги ЖКХ, по-видимому, навсегда останется вечным вопросом.

При этом название данной статьи не отражает глобальный характер проблемы. Он касается не только собственников жилого помещения, но и членов их семей, а также нанимателей муниципального жилья и членов их семей.

Взаимоотношения между вышеперечисленными гражданами и без того не всегда бывают безоблачными, а уж если речь идёт об оплате могут стать и вовсе острыми.

Даже если все они проживают в этой квартире мнение о том, кто и сколько должен платить бывают разные. Изучать требования законодательства, как правило, не хочется. Позиция некоторых граждан, тем не менее, знакомых с содержание Жилищного кодекса РФ, выглядит так – если закон требует от меня вносить свою долю в плате за квартиру и услуг ЖКХ, тем хуже для закона.

Порой можно услышать примерно следующее: «я всего лишь член семьи собственника (нанимателя) квартиры, так сказать, человек маленький, вот пусть собственник (наниматель) за всё и платит». Иногда приводятся и более восхитительные доводы. Например, я ещё молодой, студент, бедный, не работаю и т.д. и поэтому платить не должен.

С подобными членами семьи всё ясно. Часть 3 ст. 31 и ч.2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ прямо указывают на то, что дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи собственника и нанимателя жилого помещения несут солидарную с ним ответственность относительно обязательств, вытекающих из пользования этим жилым помещением. Это указывает на, как минимум, наличие у собственника или нанимателя жилого помещения права требовать от членов своей семьи участия в оплате расходов за квартиру и услуг ЖКХ.

Сложнее выглядит ситуация, когда квартира принадлежит двум или более собственникам, и некоторые из них в ней не проживают. Например, муж и жена в браке приобретают двухкомнатную квартиру по 1/2 доли каждому из них. В один не прекрасный день муж уходит к другой женщине, где временно находит душевный покой. Как известно, никто так хорошо не понимает мужчину, как женщина, желающая увести его из семьи.

Оставшаяся в квартире супруга желает, чтобы муж продолжал платить за все расходы, связанные с квартирой, не менее половины доли, как её сособственник.

Ушедший из квартиры муж может считать, что раз он в квартире не живёт и ничем не пользуется, то и платить за неё не обязан. Тем более, что оставшаяся жена пользуется ею единолично, обеими комнатами. Более того, такой муж может считать себя великодушным, так как он не берёт с жены никакой платы за пользование своей половиной квартиры.

Кто же прав в этой истории? Для исчерпывающего ответа следует обратиться к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Из п.9 данного Постановления следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника состоит из:

  1. Платы за содержание жилого помещения. В неё входит плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  2. Плата за коммунальные услуги. В неё входит плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Указанное разделение базируется на толковании Пленумом Верховного Суда РФ ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Далее согласно п.37 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» следует что, временное отсутствие нанимателя или собственника в жилом помещении не освобождает их от платы за содержания жилого помещения (1-я категория платы), но предполагает перерасчёт за иные виды коммунальных услуг (2-я категория платы).

Следовательно, на не проживавшего в квартире мужа может быть возложена плата лишь за содержание жилого помещения, за пользование жилым помещением (плата за наем), плата за отопление, а также за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, взносов на капитальный ремонт. Однако на него не может быть возложена плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Следует заметить, что отсутствующего в квартире собственника доли в ней лишить права собственности на эту долю весьма сложно. А вот на не проживающего в квартире и не вносящего плату за неё нахального нанимателя или члена его семьи, а также на отсутствующего члена семьи собственника, вполне можно найти управу. В таких случаях есть смысл обратиться в суд с исковым заявление о признании их утратившими право пользовании квартирой со снятием с регистрационного учёта. Подробная информация содержится в наших статьях:

«Как выписать из квартиры»

«Выселение из квартиры не собственника»

«Можно ли выселить собственников из квартиры»

«Как выписать человека из квартиры»

«Выселение бывших членов семьи»

«Снятие с регистрации бывших членов семьи»

В составлении искового заявления и в представлении Ваших интересов в суде всегда готовы помочь специалисты Юридического бюро «Частный поверенный».

76 Фиктивный брак и его опасности

Фиктивный брак и его опасности

По смыслу ч.1 ст.27 Семейного кодекса РФ (СК РФ) фиктивным браком следует считать брак, который супруги или один из них зарегистрировали без намерения создать семью. Внешне фиктивный брак обладает всеми формальными признаками законного брака, так как имеются волеизъявления будущих супругов на регистрацию брака и запись органов ЗАГС о регистрации брака.

Как известно, фиктивные браки заключались и при советской власти, причём в немалых количествах. Делалось это, чаще всего, для получения вожделенной прописки для дальнейшей адаптации в больших городах, лицами, прибывшими из менее крупных и удалённых населённых пунктов. Как правило и тогда это делалось за вознаграждение.

В настоящее время ситуация лучше не стала. В чём-то она стала хуже. Если в советские времена, желающими вступить в фиктивный брак являлись граждане одной страны – СССР, то сейчас возможность вступить в фиктивный брак ищут уже иностранцы, как правило, жители, так называемых, южных республик. Заключение фиктивного брака нужно им для получения разрешения на временное проживание, потом вида на жительство, а в конце концов для приобретения гражданства Российской Федерации.

Данная статья не направлена на раскрытие вопросов миграционного законодательства и нюансов получения гражданства РФ. Лишь вкратце поясним, что согласно Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» от человека, желающего стать гражданином РФ требуется соблюдение, так называемого, ценза оседлости. То есть такой соискатель российского гражданства должен непрерывно проживать на территории России в течение пяти лет со дня получения вида на жительство. Этот же закон позволяет получить гражданство в упрощённом порядке без соблюдения ценза оседлости, в том числе, тем, кто состоит в браке с гражданином РФ не менее трёх лет.

Кроме того, уже Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» позволяет иностранцу, вступившему в брак с гражданином РФ, получить разрешение на временное проживание без учета квоты, ежегодно утверждаемой Правительством Российской Федерации. После получения разрешения на временное проживание иностранный гражданин имеет право обращаться с заявлением о выдаче вида на жительство.

Как видим, стимул вступить в фиктивный брак у желающего получить гражданство РФ имеется. Следует учесть, что для лиц, вступающих в фиктивный брак, не предусмотрены какая-либо ответственность в уголовном или административном порядке. Если бы, например, источником уголовного права являлись аналогия закона и аналогия права, как это есть в гражданском законодательстве, то к таким фиктивно брачующимся можно было бы применять меры, которые применяются к мошенникам. Однако ничего этого нет, а робкие законодательные инициативы в этой области душатся в зародыше.

Наверное, следует сделать оговорку о том, что многие из желающих получить российское гражданство являются прекрасными людьми, большими тружениками, искренне любящими Россию, уважающими её культуру и обычаи и т.д. Что же, побольше бы таких. Но в нашей статье речь о людях, натуру которых, в лучшем случае, можно назвать авантюрной, воспринимающих Российскую Федерацию как поле для охоты. Соответственно любой (чаще любая) должен позаботиться о том, как самому не стать объектом для охоты.

Заключающим фиктивный брак за вознаграждение следует учесть, что их фиктивный супруг формально будет являться вполне даже законным. По закону он будет обладать всеми правами, которые предоставляет семейное законодательство РФ. При этом фиктивный супруг может оказаться очень даже эффективным в плане достижения собственных корыстных целей.

Прежде всего, имущество, приобретённое по возмездным сделкам супругом, получившим вознаграждение за фиктивный брак, становится общим имуществом с фиктивным супругом. Рассмотрим ситуацию. Энергичная пенсионерка заключает брак за вознаграждение с молодым человеком из среднеазиатской республики, при условии, что видеться они не будут, а брак расторгнут, как только у молодого человека появится российское гражданство. Косые взгляды сотрудников ЗАГСа были пережиты, своим детям о вступлении в брак с южным красавцем наша героиня стыдливо умалчивает. Идут годы, фиктивный муж никак себя не проявляет, всё спокойно. Между тем, взрослый сын нашей дамы, заработав деньги, покупает большую квартиру, которую просит маму оформить на себя. Причины для этого могут быть самые разные. Фиктивный муж, узнав о том, что его немолодая «жена» разбогатела на квартиру, обращается в суд с иском о разделе имущества, нажитого в браке, то есть квартиры сына. Для этого ему даже не обязательно подавать иск о расторжении брака. Вопросы имущественных отношений супругов мы ранее освещали в статьях:

«Имущество супругов»,

«Имущество каждого из супругов»,

«Владение пользование и распоряжение общим имуществом супругов»,

«Продажа супругом автомобиля без согласия другого»,

«Раздел ипотечной квартиры»

Формально закон будет на стороне фиктивного супруга. Можно постараться, согласно ч.4 ст. 38 Семейного кодекса РФ доказать в суде, что данная квартира была приобретена «женой» в период раздельного проживания и признать её собственностью незадачливой супруги. Можно сразу же попытаться через суд признать брак недействительным (ч.2 ст.27 СК РФ). Однако сделать это будет не просто. У фиктивного мужа может наличествовать серьёзная юридическая помощь и свои доводы. Например, я де проживал, только часто отсутствовал, так как зарабатывал на квартиру своей любимой жене. И вообще никакой наш брак не фиктивный, всё по любви.

В этом случае нашей «жене» можно посоветовать обратиться к опытным профессиональным юристам, которые сумеют добыть необходимые доказательства и правильно ими распорядиться. Доказательствами в этой ситуации могут послужить показания свидетелей о раздельном проживании после заключения брака, отсутствие какого бы то ни было общения между супругами, отказы в предоставлении материальной помощи и содержании. Желательно доказать действия супруга или обоих супругов, направленные на получение какой-либо выгоды.

События могут складываться ещё более печально, если наша супруга умрёт, находясь в браке и, тем более, не оставит завещание в пользу своего сына. Как писал классик: «Да, человек смертен, но это было бы ещё полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!» В этой ситуации фиктивный муж, не будучи ранее признанным таковым в судебном порядке, получает все права наследника по закону. Желающие вникнуть глубже могут ознакомиться со статьями:

«Наследование по закону»,

«Раздел наследства»,

«О правах пережившего супруга при принятии наследства».

Соответственно, сыну нашей неосторожной женщины придётся делить наследство с этим самым её мужем. При этом квартиру в которой она проживала до своего фиктивного замужества, они поделят пополам (при отсутствии других наследников первой очереди), а вышеуказанная квартира, оформленная сыном на мать будет делиться следующим образом: половина квартиры отойдёт мужу как супружеская доля ст.1150 Гражданского кодекса РФ), а вторую половину «муж» и сын разделят пополам. В итоге «мужу» достанется 3/4 квартиры, а финансировавшему её покупку сыну 1/4.

В указанной ситуации сыну будет ещё тяжелее отстоять свои права поскольку согласно ч.1 ст.28 СК РФ и п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», суд даже не примет от него иск о признании брака матери недействительным, поскольку его должна была подать при жизни она сама.

В рамках одной статьи сложно описать все подводные камни фиктивного брака, однако, вызвать желание быть более осторожными и осмотрительными как до, так и после его заключения, надеюсь, нам удалось.

Раздел ипотечной квартиры

Раздел ипотечной квартиры

Большинству наших сограждан известны азы семейного права, регулирующие имущественные отношения супругов, изложенные в Семейном кодексе РФ (СК РФ). По крайней мере, люди достаточно хорошо осведомлены какое имущество супругов следует считать совместно нажитым, как делится имущество супругов и что такое брачный договор. Мы также старались освещать нюансы имущественных отношений супругов в статьях на нашем сайте:

«Имущество супругов»,

«Имущество каждого из супругов» ,

«Владение пользование и распоряжение общим имуществом супругов»,

«Продажа супругом автомобиля без согласия другого».

Однако время на месте не стоит, жизнь идёт, люди влюбляются, женятся, а иногда, увы, разлюбляются и разводятся. А приобретённые супругами в период брака и влюблённости вещи в кредит, иногда усложняют раздел их общего имущества. Конечно если кредиты выплачены раздел имущества супругов будет если не простым, то более привычным с точки зрения устоявшейся практики. Но если кредиты ещё не выплачены, а развестись людям приспичило, возможны сложности.

В данной статье мы поговорим про раздел ипотечной квартиры супругами, поскольку, как правило, именно жильё, взятое супругами в ипотеку и не погашенные ипотечные кредиты, вызывают наибольшее количество вопросов у супругов, чья семейная лодка разбилась о быт.

Согласно семейному законодательству общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению (ч.2 ст.38 СК РФ) и в судебном порядке (ч.3 ст.38 СК РФ). Разумеется, раздел имущества супругов по соглашению выглядит предпочтительнее. Так сказать, худой мир лучше доброй ссоры. Да и люди, сохраняющие чувство меры, спокойствие, выдержку и чувство собственного достоинства в столь сложный период вызывают искреннее уважение. Хотя бывает, что и без суда не обойтись.

Однако каким бы способом супруги не делили ипотечную квартиру, в процесс так или иначе придётся привлекать банк, от которого потребуется, как минимум, согласие на раздел долговых обязательств супругов перед ним.

Супругам, которым удалось прийти к соглашению о разделе общего имущества следует знать, что данное соглашение должно быть удостоверено нотариусом. Этого прямо требует ч.2 ст.38 СК РФ и подтверждает Письмо Росреестра от 10.03.2016 N 14-исх/03029-ГЕ/16).

Соглашение о разделе общего имущества может составить любой юрист, да и называя вещи своими именами, многие юридически подкованные граждане. Главное правильно указать в соглашении кому какое имущество переходит в собственность, в частности размер долей супругов в квартире, и кто несёт расходы по заключению самого соглашения и его дальнейшей регистрации. Тем не менее я воздержусь от совета приходить к нотариусу с готовыми экземплярами соглашения лишь для его заверения. Нотариусы предпочитают использовать собственные формулировки, составлять документы на своих бланках и т.п. Так что визит к ним с уже составленным и подписанным соглашением может выйти в пустую. Целесообразнее прийти к нотариусу с тезисно изложенными условиями соглашения, а он уже разберётся возможно ли его удостоверение на предложенных условиях, так чтобы в дальнейшем не было проблем с регистрацией.

Но это мы говорили о простом разделе имущества без ипотечных квартир. Если квартира приобретена путём получения ипотечного кредита, который ещё полностью не погашен, то, наверняка, потребуется разделение долговых обязательств супругов перед банком по погашению этого кредита. Скажем сразу, что идею супругов своим соглашением самим изменить порядок погашения кредита, прописанного в договоре, банк вряд ли одобрит. По смыслу ст. 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) на это изменение супругам потребуется согласие банка.

Для того, чтобы дать согласие на изменение порядка погашения кредита банк должен быть уверен в платёжеспособности должника. Поэтому приготовьтесь представить банку множество документов, в частности: справку с места работы, заверенную копию трудовой книжки, справку о доходах и суммах налога физического лица, выписку со счета и другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит. Впрочем, всем этим банк может и не ограничиться, так, что уточняйте полный список необходимых документов в самом банке.

И вот желаемое согласие банка получено. Теперь следует зарегистрировать заключённое и удостоверенное у нотариуса соглашение о разделе общего имущества в территориальном органе Росреестра, для регистрации прав на определенные в соглашении доли. Как правило, это делается через МФЦ.

Если же раздел общего имущества супругов, в том числе, ипотечной квартиры происходит через суд, следует учесть, что иск о разделе имущества может быть подан супругом как одновременно с требованием о разводе, так и отдельно. При этом супруг-истец должен учесть, что законодательство предусматривает ряд случаев, когда суд может и отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе. Например, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ч. 2 ст. 39 СК РФ).

Само собой разумеется, что при подаче иска о разделе общего имущества супругов придётся уплатить государственную пошлину. Сумма государственной пошлины рассчитывается в зависимости от цены иска в соответствии с правилами, установленными ст.333.19. Налогового кодекса РФ.

Поскольку исковые требования о разделе ипотечной квартиры, будут сопровождать требования о разделе долгового обязательства по возвращению кредита, к участию в судебном процессе придётся привлекать банк. В данном случае банк будет третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. Статья 43 Гражданского процессуального кодекса РФ наделяет такое лицо (в нашем случае банк) достаточно широкими правами, лишь не многим уступающими правам истца и ответчика в гражданском процессе.

Опыт и житейская логика говорят о том, что в этой ситуации банк вряд ли просто так станет на сторону истца, требующего изменить долговые обязательства. Действительно, ипотечный кредит банк выдавал семье как некоему монолитному хозяйствующему минисубъекту. Совокупные, но раздельные доходы супругов, наличие у них иного имущества, в конце концов представление о том, что муж и жена одна сатана и всегда поддержат друг друга, придавали кредитору-банку дополнительную уверенность в платежеспособности клиентов. Теперь же этот хозяйствующий минисубъект фактически разваливается, супруги (может уже и бывшие) явно готовы пуститься во все тяжкие и т.д. В общем, раньше банку было как-то спокойней, — легче встать на сторону ответчика и попросить суд в иске отказать.

Соответственно истцу в процессе следует доказать правомерность собственных исковых требований и необоснованность опасений банка. Как это делается решается в каждом отдельном случае. В конечном счёте, многое сводится к сбору доказательств, подтверждающих платёжеспособность участников процесса. В этой ситуации супругам, взявшимся за раздел ипотечной квартиры, есть смысл прибегнуть к квалифицированной юридической помощи.

 

 

 

 

 

.

 

 

 

 

 

 

74 Сколько стоит доля в квартире

Сколько стоит доля в квартире

В настоящей статье мы рассмотрим, сколько стоит доля в квартире, если имеет место принудительный выкуп доли в квартире, а точнее, принудительный выкуп доли в квартире через суд.

Сколько может стоить доля в праве общей долевой собственности на ту или иную квартиру, если речь идёт о её возможной продаже, при отсутствии судебных споров? Об этом следует поинтересоваться у риелторов, либо в специализированных оценочных организациях. Скажу только, что цена доли в квартире будет зависеть от множества факторов. К ним, в частности, относятся: место расположения и размер квартиры, размер этой самой доли, личные качества иных сособственников квартиры и другие факторы.

Рассмотрим, как должна рассчитываться цена доли в квартире, если её выкуп происходит в принудительном порядке по решению суда. Ситуации, когда собственника доли квартиры могут через суд заставить с ней расстаться за ту или иную компенсацию не редки. Например, по смыслу статей 1168 и 1170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) наследник, проживавший ко дню открытия наследства в наследуемом жилом помещении, имеет преимущественное право на его получение перед наследниками, не проживавшими в нём. Но при этом он должен будет выплатить компенсацию. Что бы это осуществить ему надлежит обратиться в суд с соответствующим иском, который, при грамотном подходе его представителя, наверняка будет удовлетворён. Либо возможна ситуация, описанная в ранее опубликованной на нашем сайте статье «Принудительный выкуп доли в квартире». Речь идёт о случае, когда собственник небольшой доли в жилом помещении обращается с иском в суд о выделении ему, в порядке определения права пользования жилым помещением, комнаты. В ответ он получает встречный иск, направленный на лишение его права собственности на его долю за компенсацию (ч.4 ст.252 ГК РФ). Удовлетворение встречного иска судом также вполне вероятно.

Тем не менее, даже при удовлетворении вышеперечисленных исков к владельцу доли квартиры, самым актуальным вопросом для него будет размер этой самой компенсации. Являясь пока ещё собственником доли в квартире, человек хочет, чтобы сумма компенсации была как можно больше. Противоположная сторона хочет видеть её как можно меньше.

В суде определение размера компенсации порой может принимать драматическую окраску. Риторические призывы судьи мирно и самостоятельно договориться о размере компенсации, за редким исключением, на истца и ответчика обычно не действуют. Стороны приносят в суд отчёты о рыночной стоимости спорной доли квартиры, заказанные в специализированных организациях. Несмотря на «специализированность» этих организаций, результаты определения рыночной стоимости долей могут различаться в их отчётах в десять раз. В итоге, согласно ст.79 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд вынужден назначать своим определением судебную оценочную экспертизу в какой-либо экспертной организации. При этом, по общему правилу, перед экспертами ставится вопрос об определении именно рыночной стоимости доли в квартире. Вот здесь и начинается основной вопрос – как рассчитать рыночную стоимость доли квартиры.

Дело в том, что обычно экспертные учреждения рассчитывают рыночную стоимость доли в квартире с применением так называемого понижающего коэффициента (коэффициент ликвидности). Согласно ему, чем меньше размер доли в квартире, тем меньше и её стоимость, так как спрос на квартиру целиком и на доли в ней разный. Данный подход кажется вполне логичным. Действительно, ведь никто не купит 1/10 долю двухкомнатной квартиры, стоимостью 5 млн. рублей за 500 000 рублей. Да и вообще кто и почём её купит большой вопрос.

Однако данный подход кажется бесспорно логичным лишь на первый взгляд и не согласуется со смыслом Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается:

наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно абз.2 п.8 раздела III Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»

при определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Смысл вышеприведённых правовых норм может показаться неоднозначным, принимая во внимание, например, то, что в них указано «одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки». Но надо помнить, что и «другая сторона не обязана принимать объект исполнения».

Таким образом, у собственника насильственно отчуждаемой доли, не находящегося под влиянием чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным, появляется шанс бороться против искусственного занижения размера, причитающейся ему компенсации.

Кроме того, следует учитывать, что в рассматриваемых нами случаях спорные доли в квартирах не отчуждаются посторонним лицам, не имеющим в собственности долей в квартирах, а добавляются к долям истцов. Следовательно, можно утверждать, что спорные доли ответчиков в наших случаях, должны оцениваться, путём раздела рыночной стоимости всей квартиры, полученной в результате экспертизы, на размер доли ответчика. В этом случае рыночная стоимость десятой доли квартиры стоимостью в 5 млн. рублей, действительно составит 0,5 млн. рублей.

Скажем сразу, отстоять изложенную позицию в суде будет непросто. Судьи тоже люди, а людям свойственен привычный подход к решению вопросов. Полагаю, что следует изначально настаивать на оптимальной для вас редакции вопросов, на которые должны будут дать ответ эксперты. Для этого потребуются знания, опыт и определённый психологический напор. Поэтому для участия в подобных делах рекомендуем воспользоваться помощью опытных юристов.

72 Принудительный выкуп доли в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире

В статье «Доля в собственности» мы уже отвечали на вопрос, можно ли принудить собственника расстаться со своей долей в квартире. Уточним, речь шла о том, что это незначительная доля в квартире. Тогда же мы писали, что выкуп незначительной доли квартиры возможен через суд, согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Если это доля не только незначительна, но и не может быть реально выделена, а её собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В статье мы привели пример условного наследника, получившего по наследству однокомнатную квартиру. Правда 1/20 доли этой квартиры принадлежит постороннему лицу, имеющему намерение воспользоваться ситуацией.

При этом мы писали о том, что критерии незначительности доли и отсутствие интереса в её использовании собственником являются весьма субъективными.

В настоящей статье хотелось бы обратить внимание на ещё одно условие победы в суде нашего условного наследника. Что же позволит ему купить долю квартиры у сособственника, так сказать, в принудительном порядке? Это условие чётко не прописано в статье 252 ГК РФ, но продиктовано сложившейся судебной практикой и заключается в необходимости, чтобы собственник незначительной доли сам заявил о выделе своей доли.

Так в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации» буквально прописано:

При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Данная правовая позиция соответствует и позиции Верховного Суда Российской Федерации. Так в Определении Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В10-9 указано:

положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Из вышеуказанного следует, что наш наследник имеет значительно большие шансы на успех если собственник незначительной доли попытается реализовать свою угрозу поселиться на своей площади и потребовать от наследника выделить ему в квартире место для установки кровати. Иными словами, потребует выдела доли в натуре (см. статью «Доля в собственности») и подаст соответствующий иск в суд.

В создавшейся ситуации собственника незначительной доли можно будет считать заявляющим требование о выделе своей доли. Соответственно встречный иск нашего условного наследника, сводящийся к принудительному выкупу незначительной доли в квартире у сособственника, может иметь успех. Наш условный наследник может и первым подать свой иск. Но в том случае, если будет уверен, что зловредный сособственник подаст встречный иск о вселении и выделении площади уже на него. Либо если сособственник ранее направлял к нему письменные обращения с требованием выделить ему конкретную площадь в квартире.

В случае, если сособственник незначительной доли в квартире ничего не предпринимает и не требует, то подача собственником значительной доли квартиры искового заявления может закончиться для него неудачей. Суд, с большой долей вероятности, откажет ему в удовлетворение исковых требований.

Впрочем, нашему наследнику и одновременно собственнику 19/20 доли квартиры не стоит отчаиваться если собственник 1/20 доли ведёт себя пассивно, ничего не требуя. Стать единоличным собственником он все же сможет. Правда для этого потребуется продумать грамотную стратегию и следовать ей В частности, побудить собственника незначительной доли квартиры вступить в конструктивные переговоры о её продаже могут исковые требования к нему о взыскании его доли в оплате услуг ЖКХ…

В любом случае, мы искренне желаем Вам всегда добиваться успеха законными мерами в судах и на переговорах, чему готовы всячески содействовать.

prokat-avto-1024x535

Продажа супругом автомобиля без согласия другого

В статье «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» мы обещали осветить такой злободневный вопрос, как законность продажи одним из супругов, без согласия другого, автомобиля, нажитого ими в браке. Раскрыть не только с точки зрения очевидных формулировок и требований законодательства РФ, а с точки зрения реальной судебной практики. За пример возьмём гражданское дело, рассмотренное судом нашего региона. Разумеется, ни номер дела, ни лиц, участвующих в нём, по этическим соображениям мы называть не будем. Но, искренне желая предостеречь своих читателей от возможных ошибок в урегулировании имущественных вопросов со своими супругами, мы опишем сложившуюся ситуацию. Мы обойдёмся без раскрытия некоторых деталей, которые пришлись бы по вкусу обширной аудитории семейных телешоу, но совершенно не нужны нашим прагматичным читателям.

Итак, семейная пара, благополучно проживающая в законном браке, приобретает на имя мужа дорогую иномарку. Пару лет супруги без проблем совместно пользуются статусным автомобилем. Неожиданно муж уходит к другой женщине, точнее уезжает к ней на этом самом статусном автомобиле. Как и многие другие жёны, оказавшиеся в подобной ситуации, наша героиня не спешит расторгать брак, надеясь на то, что случившееся является временным увлечением мужа. Однако тот, юридически оставаясь мужем, тайно от жены продаёт автомобиль иному лицу. «Лицо», в свою очередь, поспешно перепродаёт автомобиль покупателю, являющемуся уроженцем куда более южного региона РФ чем Санкт-Петербург. Соответственно, след автомобиля теряется.

Через некоторое время необходимость расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества становится очевидной и для фактически бывшей жены. Начинаются долгие судебные тяжбы. В одной из них жена, в частности, пытается признать недействительным договор купли-продажи автомобиля мужем без её согласия. При этом истица, ссылается на часть третью статьи 35 Семейного кодекса РФ, которая гласит буквально следующее:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Казалось бы, жена имеет все шансы добиться через суд признания договора купли-продажи автомобиля недействительной сделкой. Действительно, автомобиль хоть и не является недвижимым имуществом, с точки зрения гражданского законодательства РФ и сделка по его отчуждению не должна быть обязательно нотариально удостоверена, однако он, бесспорно, подлежит государственной регистрации. Так существует Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 1994 года N 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации». Даже из названия указанного Постановления видно, что автотранспортные средства подлежат государственной регистрации.

Кроме того в соответствии с данным Постановлением издан Приказ МВД России от 24.11.2008 N 1001 «О порядке регистрации транспортных средств», утвердивший «Правила регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации» (далее – Правила).

Меры по регистрации автомобиля представляются совершенно необходимыми и логичными. В самом деле, автомобиль является средством повышенной опасности. Может быть, как объектом преступного посягательства, так и средством совершения преступления. Кроме того, автомобиль, не относясь к недвижимому имуществу, может стоить гораздо дороже иных квартир и земельных участков.

Тем не менее, достойной даме так и не удалось выиграть дело ни в районном, ни в городском суде. Из судебных постановлений судов первой и второй инстанции следовало, что вышеуказанная регистрация транспортных средств производится не для регистрации прав владельцев на них, то есть прав на транспортное средство как на имущество и сделок с ним, а в целях регистрации транспортных средств для допуска их к дорожному движению. Иными словами, предусмотренная вышеуказанными нормативно-правовыми актами регистрация транспортных средств, не является той регистрацией, которая обозначена в части третьей Семейного кодекса РФ. При этом суды исходили из требований Федерального закона «О безопасности дорожного движения».

Остаётся досадовать на наше законодательство, оставляющее такие возможности для различных злоупотреблений. И всё-таки, предупреждён – значит вооружён. Надеемся, что информация, полученная из данной статьи, поможет нашим читателям, во-первых, не питать опасных иллюзий, а во-вторых, подтолкнёт к принятию мер предосторожности. Здесь следует вспомнить брачные договоры и соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов. В ряде случаев, даже обязательства, заключённые в простой письменной форме, смогут помочь отстоять свои права.

Со своей стороны, мы можем порекомендовать перед совершением каких-либо значимых действий обратиться к опытным юристам.

60 Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

В статьях «Имущество супругов» и «Имущество каждого из супругов» мы уже освещали некоторые нюансы такой деликатной темы, как имущественные отношения внутри семьи. В данной статье речь пойдёт о правах супругов при распоряжении имуществом, то есть о том какое имущество из нажитого в браке и на каких условиях имеет право покупать, продавать, менять, дарить один из супругов.

Согласно первому пункту ст. 35 СК РФ муж и жена владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом «по обоюдному согласию». То есть если один из супругов что-либо продаёт или покупает, то предполагается, что он действует по согласию с другим супругом. К счастью законодателем установлены некоторые ограничения на такую вольницу по распоряжению общим имуществом одним из супругов. Смотрим пункт 3 статьи 35 СК РФ, которая гласит:

для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Иными словами, нотариально удостоверенное согласие второго супруга необходимо для совершения:

  1. Сделок с недвижимостью.
  2. Сделок по приобретению или отчуждению иного (кроме недвижимости) имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. Данный пункт на практике является наиболее спорным, так как понятие государственной регистрации прав на недвижимость может трактоваться судами по-разному. Примером этому служит воцарившийся подход у судов к продаже одним из супругов, без согласие другого, автомобиля, чему в будущем мы посвятим отдельную статью.
  3. Сделок, подлежащих нотариальному удостоверению.
  4. Сделок, требующих государственной регистрации.

Если же сделка была заключена без нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, то второй супруг имеет право признать её через суд недействительной. В этом случае действует исковая давность — год со дня, когда этот супруг узнал (должен был узнать) о совершении данной сделки. К тому же согласно п.6 ст.169 СК эти требования распространяются и на имущество, нажитое супругами до введения в действие СК, т.е. до 1 марта 1996 года. Следовательно, вышеперечисленные сделки (особенно сделки с недвижимостью) без согласия второго супруга заключить сложно. Ещё сложнее зарегистрировать. Иными словами, если пошедший в разнос муж, захочет продать нажитую в браке, но оформленную на него квартиру, то ему грозят серьёзные сложности при регистрации договора купли-продажи. Да и осторожный покупатель, которого неизбежно поддержит риелтор, на такую сделку не пойдёт.

Гораздо сложнее со сделками, которые не попадают в вышеуказанный перечень, так как согласно пункту 2 ст. 35 СК РФ

при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Что значит «предполагается, что он действует с согласия другого супруга»? В жизни даже в мелких сделках этого согласия часто нет. Сколько драм возникает в семьях, когда муж приносит домой лишнюю бутылку водки, покупка которой женой не была санкционирована. Либо жена, без согласия мужа, покупает себе очередную сумочку (к уже имеющимся десяти), чем вызывает приступ его ярости.

Между тем, под действие пункта 2 ст. 35 СК РФ могут попадать сделки по приобретению (отчуждению) весьма дорогих вещей, регистрация на которые не требуются. Например, ювелирные изделия, дорогостоящие коллекции, иное дорогое движимое имущество. Либо это имущество может быть не столь дорогостоящим, но очень дорогим лично для одного из супругов. Предположим, жена, недовольная частыми отъездами мужа на рыбалку, пока тот был в командировке. продаёт его фирменные рыболовные снасти и снаряжение через «Авито».

Безусловно, закон позволяет мужу-рыбаку обратиться в суд с иском о признании недействительной этой сделки, по причине отсутствия его согласия на неё. Однако при этом мужу придётся доказать, что о его несогласии с продажей рыболовных принадлежностей знала не только коварная жена, но и счастливый покупатель. Сделать это будет чрезвычайно сложно. То есть если муж докажет в суде, что жена знала о его несогласии на эту сделку, но покупатель снастей и принадлежностей будет твердить о том, что о несогласии ему не было известно, вернуть отчуждённое имущество будет невозможно. Поэтому обстоятельство того, что срок исковой давности для таких требований не установлен выглядит как издевательство.

Теперь предположим, что это муж без согласия жены продал её ювелирные украшения. Либо женой была продана дорогая коллекция почтовых марок, годами собираемая мужем… Согласитесь, ситуации не безобидные. Очевидно, что проблема есть и она регулируется законом крайне неудачно, давая возможность недобросовестным супругам всячески злоупотреблять своим правами. Собственно, юридически регулировать вопросы этики, нравственности и морали всегда тяжело. Однако расширить перечень имущества, которое не может быть реализовано без согласия второго супруга, вполне возможно. При этом вполне возможно было бы отталкиваться от стоимости имущества, его назначения. Логично было бы законодательно установить, что для признания недействительными подобных сделок достаточно доказательства того, что супругу-продавцу было известно о несогласии второго супруга отчуждать общее имущество. При этом «добросовестные» приобретатели общего имущества супругов стали бы по осторожнее.

Вышеизложенные коррективы в закон остаются лишь мечтами, а жить приходится по вышеуказанной редакции ст.35 СК РФ. Что можно посоветовать супругам, желающим обезопасить себя, кроме банального «сочетаться браком с нормальными людьми». Рекомендуем включение в брачный договор условие, согласно которому нажитые в браке вещи стоимостью, предположим, свыше 20 000 рублей могут отчуждаться лишь по согласию обоих супругов. Правда при этом сразу встанет вопрос о заблаговременной оценке этих вещей. Кроме того, вполне возможно периодически обновлять соглашение о разделе совместно нажитого супругами имущества, включая в него вновь приобретённые вещи.

С другой стороны, возникает вопрос, а стоит ли жить в браке с человеком с которым приходится постоянно перестраховываться, перманентно подстилая соломку в виде нового договора или соглашения? Если Вы живёте в таком браке по привычке, терпя от своего супруга перечисленные выше «сюрпризы», то можно рекомендовать только скорейший развод. Тем более, что при разделе совместно нажитого имущества появляется возможность компенсировать потери, нанесённые недобросовестным супругом. Согласно п.16 Постановления Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». Если в споре о разделе совместной собственности будет доказано, что один из супругов скрыл общее имущество, или произвел его отчуждение, или израсходовал его вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, суд учитывает это имущество либо его стоимость при разделе. Иными словами, считается, что оно как бы есть в наличии. Далее суд, производя «раздел» этого несуществующего имущества, соответственно уменьшает долю недобросовестного супруга, увеличивая тем самым долю добросовестного. Это тот случай, когда добрая ссора будет лучше худого мира.

Если Вы нуждаетесь в квалифицированной юридической помощи на определённых этапах семейных отношений, обращайтесь. Напоминаем, что первичная консультация юриста у нас проводится бесплатно.

56 Можно ли лишить собственников квартиры

Можно ли выселить собственников из квартиры?

Могут ли лишить собственника квартиры? Можно ли лишить собственника доли в квартире? Эти вопросы интересуют многих людей, к которым могут относиться и алчные завистники, и профессиональные мошенники. Однако Юридическое бюро «Частный поверенный» предпочитает не обслуживать указанный контингент. Эта статья адресуется не жаждущим неправедного обогащения, а тем, кто желает отъема квартиры у своего ближнего, не имея корыстных мотивов. Иными словами, тем кого достали соседи.

В нашей стране большинство хотя бы раз в своей жизни сталкивались с неудобствами, доставляемыми соседями сверху (а иногда и снизу), с соседями по лестничной площадке, по коммунальной квартире. Хорошо, если эти неудобства носят разовый характер: жена с мужем громко поскандалила, за полночь перешло отмечание юбилея, дети, разок оставшиеся без присмотра, громко включили любимую музыку… В этой ситуации не следует немедленно объявлять войну. Скорее всего, будет достаточно одного разговора. Но что делать, если ваша квартира регулярно заливается, по ночам гремит музыка, а на замечания и просьбы следуют только хамство и агрессия?

В данной статье не ставится цель рассказать, как правильно подать в суд на соседа, допустившего залив вашей квартиры, или как грамотно обратиться в полицию. Указанные действия, безусловно, необходимы, но часто неэффективны или дают временный эффект. Статья посвящена глобальному вопросу – можно ли навсегда и законным образом избавиться от нехорошего соседа, а не как его временно приструнить. Более того, мы сознательно хотим разобрать наиболее трудный случай. А именно, избавление от соседей, являющихся собственниками своих квартир, либо собственниками долей в квартирах, то есть соседей по коммунальной квартире.

Действительно, в статьях 83 и 91 Жилищного кодекса РФ вполне определённо прописана возможность расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя с последующим выселением из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Это может произойти если, в частности, наниматель разрушает или повреждает жилое помещение, систематически нарушает права и законные интересы соседей, делая невозможным совместное проживание в жилом помещении и игнорирует предупреждения наймодателя о прекращении безобразий и устранения их последствий. Разумеется, добиться этого на практике весьма нелегко, однако вполне возможно.

Другое дело, если лицо, совершающее эти самые безобразия в отношение соседей или самого жилого помещения, является его собственником. Частная собственность у нас священна, охраняется Конституцией РФ, раскулачивание и экспроприация давно осуждены и заклеймены. В сознании многих сограждан твердо засела догма: «мой дом – моя крепость», которую они предпочитают понимать так: «в своей квартире что хочу, то и ворочу и мне плевать на всех». Характерно, что в Жилищном кодексе РФ чётко не прописаны столь же суровые меры к злостному нарушителю-собственнику, как вышеуказанные меры к нарушителю-нанимателю. Разумеется, упоминание о том, что собственник жилого помещения должен вести себя хорошо и не безобразничать в Жилищном кодексе РФ есть, но без определённых санкций в случае совершения им нарушений.

Соответственно собственники-нарушители чувствуют себя уверенно и спокойно. А зря. Правовая норма, позволяющая найти управу на такого собственника, всё-таки есть. Это статья 293 Гражданского кодекса РФ и полностью звучит она следующим образом:

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Из статьи следует, что, во-первых, собственник, злостный нарушитель, по закону вполне может лишиться своего жилого помещения (дальнейшее выселение из которого дело неизбежное); во-вторых, с иском в суд могут обратиться не измученные соседи, а орган местного самоуправления.

Следовательно, думая о том, как выселить собственника из квартиры или как лишить собственника доли в квартире нужно сразу понять, что процесс этот длительный и нелёгкий. Поскольку, называя вещи своими именами, следует так или иначе, побудить орган местного самоуправления преодолеть в себе чиновничье равнодушие и вплотную заняться собственником нарушителем.

Допустим, в расположенной над Вами квартире появился новый жилец-собственник. Пусть это будет внук, получивший квартиру по наследству после умершей бабушки. Новоявленный собственник начинает вести себя самым неподобающим образом. Шумит по ночам, собирает у себя компании, допускает заливы и протечки в вашу квартиру… Попытки общения с ним заставили сделать вывод о полной неисправимости этого человека. Бежать из своей квартиры Вы не желаете. Вывод — надо бороться. Вступая в борьбу, следует сразу поставить себе минимальную цели. Минимальная – заставить соседа вести себя приличнее хотя бы на время (уже неплохо), максимальная — добиться его отъезда из квартиры.

На первом этапе разворачивающейся эпопеи следует исключить словесное общение с соседом, а перейти к официальным обращениям в соответствующие органы. С этого момента Вы прекращаете прощать соседа и реагируете решительно на всё. Затопил – иск в суд. Шумит, угрожает – в полицию. Незаконная перепланировка – в Государственную жилищную инспекцию, ПИБ (БТИ), районную Администрацию. Советы о том, как составлять эти обращения Вы можете найти в нашей предыдущей статье «Как составить заявление или жалобу». Данные меры действительно могут заставить соседа поумерить свой пыл, а главное дадут в Ваши в руки необходимый объём документов, для обращения в орган местного самоуправления с просьбой осуществить действия согласно ст.293 ГК РФ.

Официальное предупреждение соседа органом местного самоуправления уже само по себе должно подействовать на него отрезвляюще. Даже если этого не произойдёт, у Вас будет возможность и далее собирать на него компромат с последующей просьбой к органу местного самоуправления приступить к реализации его квартиры с торгов.

Разумеется, все Ваши действия должны быть целеустремлёнными и продуманными. Если у Вас возникла похожая ситуация, обращайтесь. Мы поможем вам сберечь нервные клетки и сделать проживание в своём жилье свободным от раздражающих факторов и неугомонных соседей.

Определение порядка пользования квартирой.

Определение порядка пользования квартирой

Общая долевая собственность на квартиру является нередким явлением. Далеко не всегда отдельная квартира единолично принадлежит одному счастливому собственнику. Квартира может находиться в собственности сразу нескольких граждан. Так называемое право общей долевой собственности на квартиру может возникнуть, например, при её приватизации всеми членами семьи, в ней проживающими. В первые годы приватизации квартир распространённым явлением была приватизация, так сказать, в общую совместную собственность всех членов семьи. В этом случае их доли конкретно определены не были, но считались равными у всех участников приватизации. Никаких практических выгод «общим совместным собственникам», на мой взгляд, от этого не было. Если не считать обманчивого (до первых семейных разногласий) ощущения все квартирного равенства, общности и единения.

В настоящее время общая совместная собственность на квартиру уже считается довольно редким явлением. Теперь квартиры, почти всегда, приватизируются в общую долевую собственность в равных долях.

Кроме приватизации, общая долевая собственность на квартиру может возникнуть, например, вследствие её раздела супругами, желающие поделить имущество, зарегистрированное на одного из них, или из-за продажи собственником квартиры доли в ней.

Спецификой общей долевой собственности в квартире является то, что площади комнат, из которых она состоит, почти никогда не соответствует размерам долей, принадлежащих собственникам. Разберём конкретный пример:

Муж и жена, находясь в браке, купили двухкомнатную квартиру. Комнаты в этой квартире изолированные, то есть отдельные, а их площадь равняется 20 кв.м. и 15 кв.м. Через некоторое время семья наших героев, увы, распадается, брак прекращается, а квартира делится по 1/2 доли на мужа и жену. При этом агрессивный, боевитый и уже бывший муж поселяется в большей комнате, предоставив бывшей жене меньшую комнату. Проживание в одной квартире с бывшим супругом становится для женщины невыносимым, и она поспешно продаёт свою 1/2 долю другой молодой семье. Молодые супруги въезжают в свою половину квартиры и занимают освободившуюся меньшую комнату в ней.

Возможно, обстоятельство проживания в комнате, по площади не соответствующей их доле в праве общей долевой собственности на квартиру, молодых бы и не беспокоило. Но оставшийся в квартире бывший муж пытается показать кто в доме хозяин, начина руководить, поучать и хамить молодой семье. После нескольких скандалов, столкновений и вызовов полиции, попытки установить квартирную дедовщину прекращаются. Но осадок и неприязнь остаются. Вследствие этого у молодой семьи возникает вопрос – а чего это мы, имея половину квартиры, живём в меньшей комнате?

Проблема заключается в том, что доли действительно равные, а площадь комнат не изменить. В общем, у молодой семьи есть два пути решения внутриквартирного вопроса. Вариант с продажей своей доли в квартире и отъезд из неё, по примеру вышеупомянутой бывшей жены, рассматривать не хочется.

Способ №1: Обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорной квартирой, с выделением им в пользование большой комнаты. Подобные исковые требования разрешаются мировыми судьями. Преимуществом данного способа можно считать символический размер государственной пошлины, которую следует заплатить при подаче иска. К недостаткам способа следует отнести невысокую вероятность успеха в суде. Да по закону, а точнее согласно п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» суд обязан учитывать нуждаемость каждого из сособственников в большой комнате. Как-никак наших молодожёнов двое, а возможно, скоро и ребёнок родится. В общем, шанс есть. С другой стороны, этот же суд обязан учитывать и уже сложившийся порядок пользования квартирой. Опять же наш бывший муж, может тоже в новый брак вступить.

Иными словами, данный способ можно попробовать, но гарантий успеха нет.

Способ №2: Молодая семья остаётся проживать в маленькой комнате. При этом подаёт в суд с просьбой изменить размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру так, чтобы они соответствовали площади реально занимаемых сособственниками помещений. В результате доли сособственников перестанут быть равными и в собственности разведённого соседа окажется 4/7 доли квартиры, а у наших молодожёнов будет лишь 3/7 доли. Зато разведённый сосед, невольно ставший владельцем дополнительных долей, будет обязан выплатить своим сособственникам компенсацию, размер которой будет отнюдь не символический.

Решить вопрос таким образом, позволяют статья 252 Гражданского кодекса РФ и п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Из практических выгод, которые получат наши молодожёны в случае выигрыша в суде, прежде всего, стоит выделить:

  • получение с сособственника весомой денежной компенсации
  • приведение в порядок долей в квартире в соответствии с занимаемой жилой площадью, что бывает удобно для её продажи.

Кроме того, нередки ситуации, когда ответчик, осознав серьёзность ситуации, сам предлагает переехать в меньшую комнату, рассчитывая уже самому получить компенсацию и соглашаясь на уменьшения своей доли. Если кто-либо из уважаемых читателей имеет возможность улучшить свои жилищные условия таким образом, ему стоит задуматься о реализации этих планов. Обращайтесь к нашим специалистам, и Вам помогут это осуществить юридически грамотно.