Рубрика: Имущественные споры

56 Можно ли лишить собственников квартиры

Можно ли выселить собственников из квартиры?

Могут ли лишить собственника квартиры? Можно ли лишить собственника доли в квартире? Эти вопросы интересуют многих людей, к которым могут относиться и алчные завистники, и профессиональные мошенники. Однако Юридическое бюро «Частный поверенный» предпочитает не обслуживать указанный контингент. Эта статья адресуется не жаждущим неправедного обогащения, а тем, кто желает отъема квартиры у своего ближнего, не имея корыстных мотивов. Иными словами, тем кого достали соседи.

В нашей стране большинство хотя бы раз в своей жизни сталкивались с неудобствами, доставляемыми соседями сверху (а иногда и снизу), с соседями по лестничной площадке, по коммунальной квартире. Хорошо, если эти неудобства носят разовый характер: жена с мужем громко поскандалила, за полночь перешло отмечание юбилея, дети, разок оставшиеся без присмотра, громко включили любимую музыку… В этой ситуации не следует немедленно объявлять войну. Скорее всего, будет достаточно одного разговора. Но что делать, если ваша квартира регулярно заливается, по ночам гремит музыка, а на замечания и просьбы следуют только хамство и агрессия?

В данной статье не ставится цель рассказать, как правильно подать в суд на соседа, допустившего залив вашей квартиры, или как грамотно обратиться в полицию. Указанные действия, безусловно, необходимы, но часто неэффективны или дают временный эффект. Статья посвящена глобальному вопросу – можно ли навсегда и законным образом избавиться от нехорошего соседа, а не как его временно приструнить. Более того, мы сознательно хотим разобрать наиболее трудный случай. А именно, избавление от соседей, являющихся собственниками своих квартир, либо собственниками долей в квартирах, то есть соседей по коммунальной квартире.

Действительно, в статьях 83 и 91 Жилищного кодекса РФ вполне определённо прописана возможность расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя с последующим выселением из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Это может произойти если, в частности, наниматель разрушает или повреждает жилое помещение, систематически нарушает права и законные интересы соседей, делая невозможным совместное проживание в жилом помещении и игнорирует предупреждения наймодателя о прекращении безобразий и устранения их последствий. Разумеется, добиться этого на практике весьма нелегко, однако вполне возможно.

Другое дело, если лицо, совершающее эти самые безобразия в отношение соседей или самого жилого помещения, является его собственником. Частная собственность у нас священна, охраняется Конституцией РФ, раскулачивание и экспроприация давно осуждены и заклеймены. В сознании многих сограждан твердо засела догма: «мой дом – моя крепость», которую они предпочитают понимать так: «в своей квартире что хочу, то и ворочу и мне плевать на всех». Характерно, что в Жилищном кодексе РФ чётко не прописаны столь же суровые меры к злостному нарушителю-собственнику, как вышеуказанные меры к нарушителю-нанимателю. Разумеется, упоминание о том, что собственник жилого помещения должен вести себя хорошо и не безобразничать в Жилищном кодексе РФ есть, но без определённых санкций в случае совершения им нарушений.

Соответственно собственники-нарушители чувствуют себя уверенно и спокойно. А зря. Правовая норма, позволяющая найти управу на такого собственника, всё-таки есть. Это статья 293 Гражданского кодекса РФ и полностью звучит она следующим образом:

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Из статьи следует, что, во-первых, собственник, злостный нарушитель, по закону вполне может лишиться своего жилого помещения (дальнейшее выселение из которого дело неизбежное); во-вторых, с иском в суд могут обратиться не измученные соседи, а орган местного самоуправления.

Следовательно, думая о том, как выселить собственника из квартиры или как лишить собственника доли в квартире нужно сразу понять, что процесс этот длительный и нелёгкий. Поскольку, называя вещи своими именами, следует так или иначе, побудить орган местного самоуправления преодолеть в себе чиновничье равнодушие и вплотную заняться собственником нарушителем.

Допустим, в расположенной над Вами квартире появился новый жилец-собственник. Пусть это будет внук, получивший квартиру по наследству после умершей бабушки. Новоявленный собственник начинает вести себя самым неподобающим образом. Шумит по ночам, собирает у себя компании, допускает заливы и протечки в вашу квартиру… Попытки общения с ним заставили сделать вывод о полной неисправимости этого человека. Бежать из своей квартиры Вы не желаете. Вывод — надо бороться. Вступая в борьбу, следует сразу поставить себе минимальную цели. Минимальная – заставить соседа вести себя приличнее хотя бы на время (уже неплохо), максимальная — добиться его отъезда из квартиры.

На первом этапе разворачивающейся эпопеи следует исключить словесное общение с соседом, а перейти к официальным обращениям в соответствующие органы. С этого момента Вы прекращаете прощать соседа и реагируете решительно на всё. Затопил – иск в суд. Шумит, угрожает – в полицию. Незаконная перепланировка – в Государственную жилищную инспекцию, ПИБ (БТИ), районную Администрацию. Советы о том, как составлять эти обращения Вы можете найти в нашей предыдущей статье «Как составить заявление или жалобу». Данные меры действительно могут заставить соседа поумерить свой пыл, а главное дадут в Ваши в руки необходимый объём документов, для обращения в орган местного самоуправления с просьбой осуществить действия согласно ст.293 ГК РФ.

Официальное предупреждение соседа органом местного самоуправления уже само по себе должно подействовать на него отрезвляюще. Даже если этого не произойдёт, у Вас будет возможность и далее собирать на него компромат с последующей просьбой к органу местного самоуправления приступить к реализации его квартиры с торгов.

Разумеется, все Ваши действия должны быть целеустремлёнными и продуманными. Если у Вас возникла похожая ситуация, обращайтесь. Мы поможем вам сберечь нервные клетки и сделать проживание в своём жилье свободным от раздражающих факторов и неугомонных соседей.

Определение порядка пользования квартирой.

Определение порядка пользования квартирой

Общая долевая собственность на квартиру является нередким явлением. Далеко не всегда отдельная квартира единолично принадлежит одному счастливому собственнику. Квартира может находиться в собственности сразу нескольких граждан. Так называемое право общей долевой собственности на квартиру может возникнуть, например, при её приватизации всеми членами семьи, в ней проживающими. В первые годы приватизации квартир распространённым явлением была приватизация, так сказать, в общую совместную собственность всех членов семьи. В этом случае их доли конкретно определены не были, но считались равными у всех участников приватизации. Никаких практических выгод «общим совместным собственникам», на мой взгляд, от этого не было. Если не считать обманчивого (до первых семейных разногласий) ощущения все квартирного равенства, общности и единения.

В настоящее время общая совместная собственность на квартиру уже считается довольно редким явлением. Теперь квартиры, почти всегда, приватизируются в общую долевую собственность в равных долях.

Кроме приватизации, общая долевая собственность на квартиру может возникнуть, например, вследствие её раздела супругами, желающие поделить имущество, зарегистрированное на одного из них, или из-за продажи собственником квартиры доли в ней.

Спецификой общей долевой собственности в квартире является то, что площади комнат, из которых она состоит, почти никогда не соответствует размерам долей, принадлежащих собственникам. Разберём конкретный пример:

Муж и жена, находясь в браке, купили двухкомнатную квартиру. Комнаты в этой квартире изолированные, то есть отдельные, а их площадь равняется 20 кв.м. и 15 кв.м. Через некоторое время семья наших героев, увы, распадается, брак прекращается, а квартира делится по 1/2 доли на мужа и жену. При этом агрессивный, боевитый и уже бывший муж поселяется в большей комнате, предоставив бывшей жене меньшую комнату. Проживание в одной квартире с бывшим супругом становится для женщины невыносимым, и она поспешно продаёт свою 1/2 долю другой молодой семье. Молодые супруги въезжают в свою половину квартиры и занимают освободившуюся меньшую комнату в ней.

Возможно, обстоятельство проживания в комнате, по площади не соответствующей их доле в праве общей долевой собственности на квартиру, молодых бы и не беспокоило. Но оставшийся в квартире бывший муж пытается показать кто в доме хозяин, начина руководить, поучать и хамить молодой семье. После нескольких скандалов, столкновений и вызовов полиции, попытки установить квартирную дедовщину прекращаются. Но осадок и неприязнь остаются. Вследствие этого у молодой семьи возникает вопрос – а чего это мы, имея половину квартиры, живём в меньшей комнате?

Проблема заключается в том, что доли действительно равные, а площадь комнат не изменить. В общем, у молодой семьи есть два пути решения внутриквартирного вопроса. Вариант с продажей своей доли в квартире и отъезд из неё, по примеру вышеупомянутой бывшей жены, рассматривать не хочется.

Способ №1: Обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорной квартирой, с выделением им в пользование большой комнаты. Подобные исковые требования разрешаются мировыми судьями. Преимуществом данного способа можно считать символический размер государственной пошлины, которую следует заплатить при подаче иска. К недостаткам способа следует отнести невысокую вероятность успеха в суде. Да по закону, а точнее согласно п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» суд обязан учитывать нуждаемость каждого из сособственников в большой комнате. Как-никак наших молодожёнов двое, а возможно, скоро и ребёнок родится. В общем, шанс есть. С другой стороны, этот же суд обязан учитывать и уже сложившийся порядок пользования квартирой. Опять же наш бывший муж, может тоже в новый брак вступить.

Иными словами, данный способ можно попробовать, но гарантий успеха нет.

Способ №2: Молодая семья остаётся проживать в маленькой комнате. При этом подаёт в суд с просьбой изменить размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру так, чтобы они соответствовали площади реально занимаемых сособственниками помещений. В результате доли сособственников перестанут быть равными и в собственности разведённого соседа окажется 4/7 доли квартиры, а у наших молодожёнов будет лишь 3/7 доли. Зато разведённый сосед, невольно ставший владельцем дополнительных долей, будет обязан выплатить своим сособственникам компенсацию, размер которой будет отнюдь не символический.

Решить вопрос таким образом, позволяют статья 252 Гражданского кодекса РФ и п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Из практических выгод, которые получат наши молодожёны в случае выигрыша в суде, прежде всего, стоит выделить:

  • получение с сособственника весомой денежной компенсации
  • приведение в порядок долей в квартире в соответствии с занимаемой жилой площадью, что бывает удобно для её продажи.

Кроме того, нередки ситуации, когда ответчик, осознав серьёзность ситуации, сам предлагает переехать в меньшую комнату, рассчитывая уже самому получить компенсацию и соглашаясь на уменьшения своей доли. Если кто-либо из уважаемых читателей имеет возможность улучшить свои жилищные условия таким образом, ему стоит задуматься о реализации этих планов. Обращайтесь к нашим специалистам, и Вам помогут это осуществить юридически грамотно.

49 Возможные последствия несоблюдения формы договора

Несоблюдение формы договора

На этот раз мы хотим рассказать о возможных последствиях несоблюдения письменной формы договора. Данная тема навеяна недавним судебным процессом, в котором пришлось принимать участие юристам «Юридического бюро «Частный поверенный». К нам обратился мужчина (далее – Клиент), имевший неосторожность взяться помочь сделать ремонт в квартире супружеской паре (далее – Заказчики). Надо сказать, что этот Клиент был действительно хорошим мастером по части квартирных ремонтов, имел постоянных заказчиков и устойчивую репутацию.

В данном случае он взялся помочь с ремонтом за весьма скромную плату – как-никак, старые знакомые, вдобавок являющиеся инвалидами второй и третьей группы. Наш клиент взялся сделать большинство работ в квартире сам, но предупредил своих заказчиков, что не будет производить циклёвку полов. Заказчики заявили, что мастеров циклёвочных работ они найдут сами. Никаких письменных договоров они не составляли и никаких иных обязательств не подписывали. Единственным «документом», способным хоть как-то подтвердить их правоотношения, был лист бумаги формата А4 на котором были обозначены суммы, полученные нашим клиентом от своих заказчиков в качестве задатка и на строительные материалы.

Далее события развивались следующим образом. Наш клиент качественно делал ремонт в квартире, а когда пришла пора циклевать полы, напомнил заказчикам об их намерении найти специалистов. Ему сообщили, что в определённое время, такого-то числа, в квартиру придут двое мастеров, имеющих навыки и специальную технику. При этом заказчики сказали, что им необходимо отъехать за город и в квартире их не будет. Наш клиент сообщил заказчикам, что в указанный день не сможет присутствовать в квартире до окончания циклёвочных работ. Заказчики попросили мастера впустить циклёвщиков в квартиру, отдать им ключи, а уходя, сообщить, куда они смогут привезти ключи после окончания работ. Такое решение они объяснили желанием поскорее закончить ремонт, отсутствием в квартире ценных вещей и доверием к мастерам-циклёвщикам.

В оговорённый день клиент впустил в квартиру двух циклёвщиков, оказавшихся гастарбайтерами. Уходя, он объяснил куда следует привезти ключи от квартиры. Вечером циклёвщики привезли ключи, сказав, что работы закончены.

На следующее утро, часов через семь после ухода циклёвщиков, в пустой квартире произошёл пожар… Он уничтожил большую часть вещей, находящихся в квартире, вместе с результатами почти законченного ремонта. Кроме того, вода, используемая пожарными при тушении пожара, проникла в квартиру, расположенную этажом ниже, в результате чего пострадало имущество ни в чём не виноватого соседа-пенсионера. Интересно, что проведённые экспертизы не смогли дать определённого ответа относительно причины пожара. Наиболее вероятной выглядела версия, по которой мастера-циклёвщики после окончания работ сложили опилки и ветошь в мешки, которые оставили в прихожей, а не вынесли на ближайшую помойку. Через некоторое время содержимое мешков стало тлеть, затем воспламенилось.

По истечении некоторого времени заказчиков ждал новый удар. Сосед-пенсионер подал на них в суд иск о возмещении ущерба, причинённого заливом его квартиры. Не вижу смысла озвучивать цену иска, но заверяю, что она была отнюдь не символической. Попытки заказчиков доказать в суде, что не они являются поджигателями и значит не они должны возмещать ущерб услышаны не были. Суд счёл, что заказчики несут ответственность за случившееся как собственники квартиры, в которой произошёл пожар, и вынес соответствующее решение. Жалобы на решение в апелляционную и кассационную инстанции результатов не дали. В итоге судебные приставы успешно взыскали с заказчиков в пользу соседа сумму причинённого ущерба. Надо сказать, что наш клиент участвовал в процесс в качестве третьего лица, где дал правдивые объяснения относительно случившегося, не отрицая и собственного участия в ремонте квартиры.

Далее события стали приобретать тревожно-драматический характер уже для нашего клиента. Понеся материальные потери от пожара и проигранного суда, заказчики решили за его счёт компенсировать свои материальные потери. Используя материалы предыдущего гражданского дела, где наш клиент честно подтверждал свою помощь в ремонте квартиры, они обратились в суд с иском уже к нему. В исковом заявлении заказчики объявили мастера «подрядчиком», который не уследил за работой подчинённых и в следствии этого «по закону» обязан возместить им все понесённые убытки.

Наш клиент, неожиданно для себя превратившийся в подрядчика, сначала отнёсся к иску несерьёзно, учитывая отсутствие у истцов каких-либо документов, подтверждающих правомерность их исковых требований. В итоге на два первых судебных заседания предпочёл сходить сам, не прибегая к юридической помощи. Выяснилось, что симпатичная женщина-судья относится к истцам-заказчикам, постоянно повторяющим, что они инвалиды, как-то слишком сочувственно. Ответчика постоянно перебивали, устные объяснения заносились в протокол таким образом, что складывалось впечатление, что он согласен с иском. Я далёк от мысли, что здесь имелась какая-либо коррупционная составляющая, однако полагаю, что судья действительно прониклась состраданием к истцам-инвалидам и утратила объективность.

Вот на этой стадии мы с нашим клиентом и познакомились. На третье судебное заседание он явился уже с юристом. Со слов клиента, появление в суде вежливого, но настойчивого юриста, существенно изменило поведение судьи, которая перестала его перебивать и стала слушать обе стороны.

Кроме того, от имени клиента суду были представлены объяснения в письменной форме, в которых он полностью отрицал наличие договорных отношений с заказчиками и попытки приписать ему роль подрядчика. Появление в материалах дела этих письменных объяснений полностью нейтрализовало возможные искажения позиции клиента в протоколах судебного заседания.

К материалам дела были приложены и письменные возражения относительно исковых требований уже за подписью юриста. В данных возражениях со ссылкой на Гражданский кодекс РФ указывалось, что:

  • Для сделок на сумму свыше 10 000 рублей обязательна письменная форма (п.2 ч.1 ст.161 ГК РФ);
  • Сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего его содержание и подписанное лицами, совершающими сделку (с.1 ст.160 ГК РФ);
  • Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания (ч.1 ст.162 ГК РФ);
  • Согласно ч.1 ст.422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данных возражениях содержался и довод о том, что согласно ч.1 ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Таким образом, нам удалось доказать, что наш клиент подрядчиком не являлся и нести ответственность как подрядчик, по закону, не может. В следствие этого истцам было отказано в удовлетворении исковых требований к нашему клиенту в полном объёме.

Из приведённой истории можно сделать следующие выводы:

  1. Если не хотите неприятностей, то законная форма договора должна неукоснительно соблюдаться.
  2. К любому, даже, казалось бы, абсурдному иску следует относиться предельно серьёзно.
  3. Не следует пренебрегать квалифицированной юридической помощью. Её всегда готовы оказать Вам юристы «Юридического бюро «Частный поверенный».
Недостойные наследники. Частныйповеренный.рф

Недостойные наследники

Далеко не всегда отношения между наследниками складываются идеально. Хорошо, если имущество наследуют дружные дети наследодателя, не считающие, что кто-то из них имеет право требовать большую долю наследственного имущества. В этом и подобных ему случаях всё проходит достаточно мирно и цивилизованно.

Но часто наследники не могут поладить между собой по определению. Представьте, что умершему наследодателю в порядке первой очереди одновременно наследуют дети от первого брака и молодая вторая жена, которая недавно увела его из семьи. Ситуация выглядит ещё драматичнее, если наследодатель оставил своих родственников вообще без наследства, составив завещание на имя любовницы или какого-нибудь фонда. Разумеется, большинство из указанных наследников будет считать, что именно они достойны наследства, а не конкуренты. Здесь самое время заметить, что понятие «недостойные наследники» является вполне юридическим. Правоотношения в сфере признания наследника недостойным и основания для признания наследника недостойным регулирует статья 1117 Гражданского кодекса РФ.

Знать содержание и смысл указанной статьи должны, прежде всего, порядочные люди, желающие отстоять свои законные интересы, отстранив от наследования действительно недостойного наследника. Тем не менее, эту статью будет полезно прочитать и наследникам, которых охватило желание путём интриг и сутяжничества признать недостойным наследником вполне порядочного (достойного) человека. Если разобраться, им будет даже полезней прочитать статью — вдруг угомонятся, пока сами не стали недостойными наследниками.

Согласно ст. 1117 ГК РФ, к недостойным наследникам относят лиц, совершивших против других наследников, самого наследодателя, либо против осуществления его последней воли, умышленные противоправные действия. Эти действия должны быть направлены на то, чтобы им самим стать наследниками, либо на увеличение своей доли в наследстве. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. №9 «О судебной практике по делам о наследовании» в качестве примеров таких действий приводит: подделку, хищение и уничтожение завещания; давление на других наследников с целью заставить их отказаться от наследства; попытки заставить наследодателя переписать завещание.

Отличительной чертой потенциального недостойного наследника всегда являются корыстные действия, сводящиеся к попытке любой ценой увеличить свою долю наследства за счёт других наследников. То есть, если один наследник угрозами заставит другого наследника отказаться от получения наследства, то его можно считать недостойным наследником. Если же один наследник побьёт другого наследника, то он должен будет ответить перед ним за нанесённые телесные повреждения, но недостойным наследником считаться не будет.

Важнейшим условием практической реализации признания наследника недостойным, является подтверждение в судебном порядке его умышленных противоправных действий. Иными словами, чтобы признать лицо недостойным наследником надо иметь приговор суда по уголовному делу или решение суда по гражданскому делу. Например, решение суда о признании недействительным завещания, составленного по причине обмана, насилия, угрозы.

Кроме того в ст.1117 ГК РФ определённо значится, что родители, ранее лишённые родительских прав на основании судебного решения, и не восстановленные в них на день открытия наследства, не наследуют после детей.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. №9 прямо указано, что в вышеперечисленных случаях нет необходимости обращаться в суд для признания наследника недостойным. В этих случаях такого наследника должен исключить нотариус, вероятно, после того как увидит приговор или судебное решение. На практике далеко не всегда нотариус решится самостоятельно исключить человека из числа наследников. Даже наличие приговора или судебного решения не гарантирует от необходимости обратиться в суд для признания лица недостойным наследником.

Нижеизложенный вариант признания недостойным наследником, согласно ст.1117 ГК РФ, возможен только путём обращения заинтересованного лица в суд. Часто приходится слышать, как одни наследники просят признать недостойным наследником других по причине отсутствия с их стороны помощи престарелому и больному наследодателю вплоть до его смерти.

Приведем пример: тяжело больная мать живёт с дочерью, которая полностью её обслуживает, возит к врачам, тратит свои деньги. После смерти матери на наследство претендует её сын. Он до самой смерти матери ничем ей не помогал, полностью отстранившись от имевшихся у неё проблем. Дочь считает брата недостойным наследником и обращается с иском в суд. В качестве доказательств у неё имеются свидетели, квитанции, письма и т.д. Казалось бы, сестра-наследница кругом права, а у брата-наследника нет никаких шансов. Но всё не так просто. Согласно указанному Пленуму ВС РФ, гражданин может быть признан недостойным наследником по данному основанию лишь в случае, если его обязанность по содержанию наследодателя установлена решением суда о взыскании алиментов. Иными словами, для того чтобы сын был признан недостойным наследником, мать при жизни должна была подать на него в суд с целью взыскания алиментов на своё содержание. После этого, равнодушный сын должен был долго и без уважительных причин уклоняться от исполнения этого решения. Если его уклонение от помощи матери по решению суда было недостаточно долгим, а причины уклонения не были «неуважительными», то суд может отказать дочери в её исковых требованиях.

Практический и печальный вывод из вышесказанного – в таких случаях достойному наследнику надо заранее собирать компромат на недостойного. При этом надо попытаться уговорить будущего наследодателя через суд требовать уплаты алиментов с будущего недостойного наследника. Готовь сани летом, так сказать.

Недостойным наследником может быть и наследник, имеющий право на обязательную долю в наследствеТакже правила ст.1117 ГК РФ распространяются и на завещательный отказ. Кроме того, недостойный наследник будет обязан возвратить всё уже полученное им по наследству.

Как видим, признание недостойным наследником задача нелёгкая, требующая планомерного и системного подхода к её решению. Со своей стороны, рекомендуем на начальной стадии обратиться к помощи юристов, занимающихся вопросами наследования.

21

Имущество каждого из супругов

Из общения с клиентами у меня сформировалось твердое мнение о том, что большинство уважаемых сограждан стало более юридически грамотными, чем были 10 лет назад. Например, сейчас почти все знают, что имущество супруга, принадлежавшее ему до вступления в брак, после вступления в брак будет являться только его. Недавно мы затрагивали эту тему в статье «Имущество супругов«. К этой же категории относятся вещи, приобретенные одним из супругов хоть и в период брака, но на средства, которые были у него до этого времени (добрачные средства). Кроме того, уже никому не приходится объяснять, что имущество, подаренное супругу, состоящему в браке, или полученное им по наследству, то есть в результате безвозмездных сделок, будет являться именно его, а не совместно нажитым в браке имуществом. Следует, однако, помнить, что понятие «дар» включает не только договоры дарения, но и награды, которыми отмечаются особые заслуги человека в области науки, культуры, искусства, в общественной и политической деятельности (например, государственные, международные премии). В этом случае действует тот же принцип — вещи, приобретенные супругом за счет указанных средств, являются его собственными.

Стоит обратить внимание, что в случае раздела совместно нажитого супругами имущества, супругу придётся доказывать обстоятельства покупки вещей на добрачные средства и полученные им в дар. Это бывает весьма нелегко.

Следует учесть, что по смыслу части 2 статьи 36 Семейного кодекса РФ,

одежду, обувь и другие вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, даже приобретённые в период брака за счёт общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Вот здесь уже следует быть осторожными. Если с драгоценностями всё более-менее ясно, так как их понятие раскрывается в ст.1 Федерального закона от 26 марта 1998 года N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях», то с «другими предметами роскоши» всё гораздо сложнее.

Предположим, некий влюблённый муж, потратил все деньги и не только заработанные в браке, на 10 шуб для жены. Та говорила, что золото и безделушки её никогда не интересовали, зато у неё была мечта, иметь соболиную, горностаевую, песцовую и иные шубы. Из-за этого, даже покупка квартиры была отложена. Как говорится, любовь зла. В дальнейшем жена внезапно решила развестись с мужем, прихватив с собой упомянутые шубы. Как «порядочный человек» она, впрочем, готова считать совместно нажитым имуществом единственное купленное ей в браке колечко.

Можно представить себе судебный процесс между этими супругами. Жена будет утверждать, что шубы это одежда и, стало быть, по закону должны принадлежать ей. Терзаемый прозрением муж будет резонно, но запоздало кричать, что десять шуб это уже роскошь и их надо поделить. На это жена будет говорить, что пользовалась ими только она, что является ещё одним основанием её победы в суде. Нет никакой уверенности, что суд станет на сторону наивного мужа и ему удастся отсудить хотя бы одну из шуб. Возможно, у него появится дополнительный шанс, если он докажет, что жена лжёт, так как этими женским шубами они пользовались вместе. То есть, пока она была в горностаевой, он одевал песцовую, прогуливаясь по вечерам, вызывая зависть женщин и недоумение мужчин. Чтобы не попадать в такую ситуацию, во-первых не следует настолько терять голову, а во-вторых, не стесняться прибегать к брачному договору, которой, как известно, панацеей тоже не является, но всё же позволяет избежать большинства неприятностей.

Следует учесть, что с 01 января 2008 г. супругу, который является автором продукта интеллектуальной деятельности, принадлежит исключительное право на результат этой интеллектуальной деятельности. Иными словами, супруг-изобретатель или писатель не обязан считать бонусы и дивиденды, полученные им в результате его интеллектуального труда, совместной собственностью, нажитой в браке с другим супругом.

Опять же не стоит считать все без исключения суммы, выплаченные одному из супругов, их совместной собственностью. Так в соответствии с частью 2 статьи 34 Семейного кодекса, к личной собственности супруга относятся суммы, выплаченные ему в качестве: материальной помощи, возмещения ущерба в связи с утратой трудоспособности, иных средств специального целевого назначения.

Если у Вас остались вопросы по данной обширной теме, специалисты Юридического бюро «Частный Поверенный» с удовольствием ответят на них и помогут защитить Ваши интересы. Обращайтесь!

purse full of money to buy a new home

Взыскание неустойки с застройщика

Права дольщика в случае просрочки застройщиком сдачи объекта строительства

В наше непростое время случаи, когда застройщик норовит отодвинуть срок передачи квартиры дольщику, приобрели массовый характер. Причины этому самые разные. Это и сложная обстановка в стране в целом, рост курса доллара, удорожание стройматериалов, изменения условий получения банковских кредитов и прочее. Иногда причины кроются в непрофессионализме и жадности застройщика, а также в неофициальных расходах, которые его вынуждают нести.

Вопросы сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства регулируются Статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.» В третьей части указанной статьи говорится о том, что если застройщик видит, что не может в срок передать дольщику объект в установленный законом срок,

он обязан, не позднее, чем за два месяца до окончания срока, направить дольщику извещение об этом, а также предложение об изменении договора.

Получив такое письмо, дольщики, как правило, идут в офис застройщика для прояснения ситуации. В офисе их встречают подготовленные специалисты, которые умело стараются уговорить возмущённых и встревоженных людей подписать соглашение об изменения срока, который, как-правило, откладывается месяцев на десять. Самым напористым, для утешения их самолюбия, может быть предложена символическая компенсация. Кроме того, в задушевном разговоре сотрудники застройщика могут попытаться обмануть дольщика, сообщив, что «если все начнут требовать положенных им по закону компенсаций и неустоек, то фирма обанкротится, и квартиры никто не получит».

В вышеописанной ситуации каждый волен поступать, как он хочет, и если кто-то считает, что его покладистость убережёт застройщика от разорения, он может подписать соглашение о перенесении сроков. Тем не менее, мы считаем, что любой дольщик должен знать, что именно ему полагается при изменении передачи застройщиком объекта.

Прежде всего, дольщик должен знать, что застройщик, нарушивший срок передачи объекта, должен уплатить ему за каждый день просрочки неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Иными словами дольщик, являющийся физическим лицом, получит неустойку в два раза большую по сумме, чем дольщик, являющийся лицом юридическим. Если в качестве дольщика в договоре выступает индивидуальный предприниматель, он также не может рассчитывать на получение двойной неустойки.

Дольщикам следует знать, что если хитрый застройщик включил в договор условие по уменьшению размера законной неустойки, а простодушный дольщик этот договор подписал, то указанное условие будет недействительным. Следовательно, дольщику надо будет требовать неустойку в сумме, соответствующей закону, а не договору. При этом, одновременно добиваясь признания недействительным пункта договора, снижающего сумму неустойки.

По смыслу ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик, задержавший передачу дольщику объект долевого строительства, кроме вышеуказанной неустойки обязан возместить дольщику в полном объёме причинённые убытки. Например, с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта, дольщик был вынужден проживать на съёмной квартире, платя за неё приличные деньги. Представив в суд договор аренды жилого помещения и платёжные документы по нему, дольщик может доказать, что эти траты являются убытками, понесёнными им, в связи с нарушением застройщиком своих обязательств по договору и соответственно рассчитывать на их возмещение застройщиком.

Конечно, общение с застройщиком, а точнее с его специально обученными специалистами, требует знания своих прав, юридических нюансов и настойчивости. Однако проблема является решаемой и очевидно, что настойчивого дольщика ждёт успех. Специалисты Юридического бюро «Частный Поверенный» готовы помочь Вам взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, обращайтесь!

417104

Доля в собственности

Можно ли принудить собственника расстаться со своей долей?

За годы нашего капиталистического настоящего большинство граждан успело свыкнуться с идеей о неприкосновенности прав собственника на принадлежащее ему имущество. Периодически мы слышим, что у кого-то что-то украли, кого-то заставили что-то продать, подарить и т.д. Однако, как правило, подобные казусы имеют либо откровенно криминальный характер, либо связаны с излишней доверчивостью и легкомысленностью самого собственника.

В данной статье речь пойдёт о законном, хотя и принудительном, изъятии у собственника его доли в общей долевой собственности имущества остальными участниками (сособственниками) этого же имущества. Данный вопрос лучше всего объяснить на примере:

Представим, что наследник получил по наследству от дедушки однокомнатную квартиру. В процессе оформления наследства выяснилось, что незадолго до смерти добрый дедушка «подарил» 1/20 долю этой квартиры некоему гражданину, который, благодаря подарку, сумел зарегистрироваться в данной квартире. Обычно такие вещи происходят, когда какие-либо ушлые граждане (не всегда граждане РФ) уговаривают собственников жилых помещений (обычно пьющих людей или одиноких пенсионеров) «продать им два метра квартиры». Необходимость этой сделки покупатели объясняют тем, что им нужна прописка и жилая площадь, для устройства на работу, организации бизнеса, упрощения получения гражданства и т.д. Взамен продавцу-дарителю обещается единовременная выплата и (или) ежемесячное подобие ренты без оформления. Несмотря на то, что указанный одаряемый в квартире фактически не проживает, он всё же является сособственником наследника. Данный факт, в совокупности с регистрацией в квартире сособственника, не даёт наследнику возможности почувствовать себя её полноценным собственником, тем более, не позволяет ему продать её по рыночной цене. При непосредственном контакте наследника с сособственником, последний может заявить, что со своей 1/20 он расстанется только за большие деньги, и «выписываться» не собирается. Более того, сособственник может заявить, что раньше он жильё снимал, а теперь намерен поселиться на своей площади и потребовать от наследника выделить ему в квартире место для установки кровати, то есть потребовать выдела доли в натуре. Таким образом, наследник оказывается в роли Булгаковского профессора Преображенского у которого «на шести аршинах» собрался жить Шариков. Разница в ситуациях всё же есть. Как вы помните, в квартире гениального профессора было семь комнат, а у нашего наследника всего одна.

Как же нашему наследнику избавиться от этого ярма? Выход состоит в том, что статья 252 Гражданского кодекса РФ допускает, что по решению суда доля такого сособственника может быть выкуплена у него остальными участниками долевой собственности за компенсацию, после чего этот сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. При этом

доля собственника должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Очевидно, что в приведённом примере незначительность доли и невозможность её реального выделения налицо. Отсутствие существенного интереса в её использовании сособственником придётся доказывать по-настоящему, так как данное условие носит откровенно субъективный характер. Здесь могут помочь любые доказательства, прежде всего фактическое не проживание сособственника в спорной квартире, наличие у него иных жилых помещений, пусть и не в данном городе и т.д. Отдельным вопросом является вопрос суммы компенсации. Полагаем, что здесь также есть шанс отделаться символическими деньгами, особенно если удастся убедить суд, что рыночная стоимость 1/20 доли однокомнатной квартиры, не равна рыночной стоимости всей квартиры, поделенной на 20. Таким образом, при должном упорстве и квалифицированной юридической помощи, наш наследник может избавиться от сособственника – «Шарикова», решив вопрос в суде, а не с помощью крепких рук доктора Борменталя.

16

О коллекторских агентствах

В данной статье речь пойдёт о вежливых и деликатных коллекторах. Как бы неожиданно это не звучало. Итак, с 01 января 2017г. в силу окончательно вступил Федеральный закон от 03 июля 2016г. №230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Очевидно, что данный закон призван навести порядок в сфере взыскания просроченных задолженностей или, иными словами, прекратить бесчинства коллекторов.

Действительно, на первый взгляд коллекторские агентства или, как указано в законе,

юридические лица, осуществляющие деятельность по возврату просроченной задолженности

теперь поставлены в очень жёсткие рамки.

Во-первых, сведения об указанных юридических лицах теперь должны быть внесены в государственный реестр. Если эти сведения в государственный реестр не внесены или исключены из него, деятельность таких юридических лиц будет абсолютно незаконной.

Во-вторых, указанный государственный реестр будет вестись специально назначенным Правительством РФ уполномоченным органом. В декабре 2016г. в качестве такого органа определена Федеральная служба судебных приставов, которая, к тому же, будет осуществлять контроль за деятельностью лиц, внесённых в реестр.

При общении с должником, юридические лица, осуществляющие деятельность по возврату просроченной задолженности, имеют право лично встречаться с должником не более одного раза в неделю, а звонить не более одного раза в сутки и не чаще чем два раза в неделю. Различные текстовые сообщения должнику можно направлять уже чаще, а именно – аж два раза в сутки и до четырёх раз в неделю. Во всех перечисленных ситуациях необходимо подробно изложить сведения о кредиторе с его контактными данными, о долге, о самом лице, обратившемся к должнику. Закон предусматривает ещё множество ограничений по работе с должниками. Нарушение данных ограничений позволяет должнику пожаловаться в службу судебных приставов, что грозит юридическому лицу, осуществляющему деятельность по возврату просроченной задолженности (коллектору) исключением из государственного реестра, то есть запретом дальнейшей деятельности.

Конечно, можно предположить, что унылые вежливые звонки должнику два раза в неделю и текстовые обращения четыре раза в неделю с утомительным перечислением сведений о самом долге, кредиторе и юридическом лице, осуществляющем деятельность по возврату просроченной задолженности, в конце концов, так его утомят, что вызовут непреодолимое желание рассчитаться со всеми долгами. Я, однако, смотрю на эту ситуацию с откровенным пессимизмом. Нетрудно предположить, что злостных (профессиональных) должников, берущих займы и кредиты с твёрдым намерением их не возвращать, указанными методами не пронять, они и не такое видели. С другой стороны, данный закон никак не гарантирует исчезновение нелегальных «черных» коллекторов, которые прекрасно смогут продолжить свою «работу» и без внесения во всевозможные реестры. Следовательно, обычных людей, попавших в сложную жизненную ситуацию, а также их родственников и соседей, данный закон от нелегальных коллекторов никак не защитит. Таким образом, можно предположить, что спрос на «теневую юстицию», способную «работать» незаконно, но эффективно, только возрастёт.

Выходит, что описанные новации в законодательстве никак не способствуют прекращению бесчинств коллекторов-нелегалов и никак не облегчают положение законопослушных кредиторов взыскателей. Выход из сложившейся ситуации лежит в усилении государственной системы по взысканию просроченной задолженности и умении юридических фирм и адвокатских объединений сотрудничать и помогать этим государственным структурам. Последнее особенно необходимо, пока служба судебных приставов так и не стала действительно эффективной структурой, располагающей оперативными возможностями в рамках закона, силовой поддержкой и пр.

Если в будущем, государство превратит службу судебных приставов в орган, подобный давно упразднённой налоговой полиции, повысит ответственность за противодействие, саботаж и сопротивление судебным приставам, а для некоторых профессиональных должников введёт аналог исторических долговых ям, разумеется, с уровнем комфорта согласно нашему гуманному времени, то нужда в частных коммерческих структурах просто отпадёт.

Пока же, юристы, помогающие кредиторам, должны уметь добиваться наложения ареста на имущество должников ещё до вынесения судебного решения. После вынесения судебного решения от этих юристов уже потребуется умение помогать в работе судебных приставов-исполнителей, то есть уметь общаться с должниками и принимать участие в исполнительных действиях, в частности, контролируя действия судебного пристава-исполнителя.

15

Имущество супругов

Откладывать ли свадьбу, если квартира ещё не построена?

К наиболее частым опасениям, возникающим при решении людей вступить в брак, относится проблема имущества, а точнее проблема имущества каждого из супругов. Известно, что то имущество, которое принадлежало супругу до вступления в брак, будет принадлежать индивидуально этому супругу и в браке. Кроме того, этому супругу будет принадлежать и имущество, полученное им в браке, при условии, что оно было получено по каким-либо безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация). Указанные правила закреплены частью 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ. На первый взгляд всё ясно и понятно. Однако же нет. Всем известна фраза: «их семейная лодка разбилась о быт», но тут эта «лодка» хотя бы была построена. Мы же хотим поговорить о ситуациях, когда эту «лодку» даже не удаётся достроить, и «строители» разбегаются в разные стороны, преисполненные неприязнью друг к другу

Пример: Молодой человек вкладывает деньги в долевое строительство, рассчитывая получить квартиру примерно через год. После проведённого инвестирования он знакомится с девушкой, с которой желает вступить в брак. Однако, если бракосочетание состоится до получения им квартиры в собственность, то квартира будет уже совместно нажитой в браке, и в случае развода её придётся делить пополам с бывшей женой. К слову сказать, обвинять нашего жениха в меркантильности не стоит, так как случаев, когда подобные опасения сбываются, предостаточно. А если деньги на квартиру дали его родители, имеющие большой жизненный опыт и в невесту, в отличие от сына, отнюдь не влюблены? Конечно, можно предложить отложить свадьбу до окончания строительства, а заодно и чувства проверить. В общем-то вариант, хотя осадок остаётся. Но как быть если невеста беременна, а срок сдачи дома в эксплуатацию традиционно откладывается? Для того, чтобы соблюсти свои интересы, одновременно оставшись порядочным человеком, есть два способа:

Способ 1: Жених-дольщик до свадьбы переуступает свои права на строящуюся квартиру своему ближайшему родственнику, пользующемуся его безграничным доверием. После чего, уже после заключения брака, этот родственник получает квартиру в собственность и дарит её теперь уже мужу. Таким образом, квартира становится имуществом мужа и разделу уже не подлежит. Способ популярный, но хлопотный. К тому же надо помнить, что полагаясь на этого близкого доверенного человека, вы вводите его в великий соблазн. Предположим, переуступил жених права на строящуюся квартиру отцу родному, а тот через месяц без памяти влюбился в свою новую секретаршу, тут же вспомнив, что деньги на квартиру сыну давал он и, стало быть, в ней будет жить он сам с молодой женой. Так сказать, приехали. Бывают случаи трагические. Предположим, переуступил жених права требования на квартиру своей матери, а та внезапно скончалась. Вдруг объявляется её сын от первого брака и заявляет свои права на наследство, то есть на часть квартиры. Ситуация, что называется – брат ты мне или не брат, рад ты мне или не рад, а твою квартиру мы с тобой поделим…

Способ 2: Брачный договор. В обществе существует устойчивый стереотип, что брачный договор, якобы, заключается уже после вступления супругов в брак и относительно совместно нажитого ими имущества. Данный стереотип происходит в связи со смешением понятий брачного договора и соглашения о разделе совместно нажитого супругами имущества. Брачный договор регулируется главой 8 Семейного кодекса РФ, которая, в частности, предписывает, что брачный договор может быть заключён как до регистрации заключения брака (в этом случае брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака), так и в любое время в период брака. Кроме того,

брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Следовательно, будущие супруги имеют возможность заключить брачный договор, обязательно заверив его у нотариуса, до вступления в брак, прописав в нём исключительные имущественные права жениха на строящуюся квартиру. Таким образом, интересы обоих супругов будут полностью соблюдены.