Рубрика: Жилищные вопросы

18

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Можно ли законно обойти Федеральный закон N 214-ФЗ

Изменения, вносимые в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214 закон), ставят застройщиков во всё более жесткие рамки, заставляя их оформлять свои отношения с инвесторами (дольщиками) именно по данному закону.

Однако до сих пор происходят случаи, когда застройщики предлагают оформить свои отношения с дольщиками путём заключения иных альтернативных договоров. Чаще всего, дольщику предлагается заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. В качестве преимущества, в этом случае, выставляется якобы более низкая цена, которую должен уплатить дольщик за квартиру. Сложное экономическое положение в стране заставляет экономить и застройщика и дольщика. Кроме того, дольщик может утешать себя тем, что через это прошли многие и квартиру, в конце концов, получили. Опять же такой договор, можно признать договором долевого участия в строительстве через суд и это, к слову сказать, правда. Да и заключение договора по 214 закону тоже не дает полной гарантии безопасности при инвестировании в долевое строительство.

В указанных доводах есть свой резон. Однако прежде чем заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья, полагаясь на «честное купеческое» слово застройщика и отказываясь от гарантий, предоставляемых 214 законом, такому дольщику следует хотя бы знать, насколько законен предварительный договор купли-продажи строящегося жилья с точки зрения законодательства РФ.

Определение сути предварительного договора содержит статья 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей,

по предварительному договору, стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Кроме того, предварительный договор должен содержать предмет и другие условия основного договора.

Предварительный договор должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определён, то считается, что основной договор должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного договора. Вопросы уклонения одной из сторон от заключения основного договора и разногласий сторон в отношении условий основного договора должны решаться в судебном порядке. Очевидно, что предварительный договор, даже не применительно к долевому строительству, скорее говорит о намерениях сторон на будущее, заранее предполагая высокую вероятность судебных споров.

Однако суть проблемы заключается в том, что предварительный договор должен чётко определять предмет основного договора. Иными словами, в предварительном договоре уже должны содержаться определённые сведения относительно адреса будущей квартиры дольщика, как если бы это была готовая квартира, продаваемая на вторичном рынке жилья. Данное условие вытекает из ст.554 ГК РФ, регулирующей определение предмета при купле-продаже недвижимости. Согласно этой же статьи

отсутствие данных о предмете договора делает его незаключённым.

Кроме того, из статьи 549 ГК РФ следует, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть квартира, а не «кусок стройки». Между тем, по предварительному договору, предлагаемому застройщиком, может быть указан лишь условный адрес квартиры, которая квартирой ещё не является. Этот условный адрес будет изменён при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации квартир в собственность.

Вывод: указать предмет основного договора купли-продажи квартиры в предварительном договоре невозможно, что делает предварительный договор незаключённым.

Второй проблемой будет являться то, что по смыслу ст.209 ГК РФ заключать договоры купли-продажи может только собственник имущества. Однако застройщик будет являться собственником квартиры лишь после того как он её построит, сдаст в эксплуатацию и оформит на неё право собственности. Однако после этого заключать предварительные договоры купли-продажи будет бессмысленно.

Следовательно, законных возможностей заключить предварительный договор купли-продажи относительно строящейся квартиры нет. Тем же, кто на это решился, но столкнулся с произволом со стороны застройщика, следует активно отстаивать свои права, добиваясь признания себя дольщиком в судебном порядке и требуя положенных дольщику гарантий и компенсаций.

15

Имущество супругов

Откладывать ли свадьбу, если квартира ещё не построена?

К наиболее частым опасениям, возникающим при решении людей вступить в брак, относится проблема имущества, а точнее проблема имущества каждого из супругов. Известно, что то имущество, которое принадлежало супругу до вступления в брак, будет принадлежать индивидуально этому супругу и в браке. Кроме того, этому супругу будет принадлежать и имущество, полученное им в браке, при условии, что оно было получено по каким-либо безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация). Указанные правила закреплены частью 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ. На первый взгляд всё ясно и понятно. Однако же нет. Всем известна фраза: «их семейная лодка разбилась о быт», но тут эта «лодка» хотя бы была построена. Мы же хотим поговорить о ситуациях, когда эту «лодку» даже не удаётся достроить, и «строители» разбегаются в разные стороны, преисполненные неприязнью друг к другу

Пример: Молодой человек вкладывает деньги в долевое строительство, рассчитывая получить квартиру примерно через год. После проведённого инвестирования он знакомится с девушкой, с которой желает вступить в брак. Однако, если бракосочетание состоится до получения им квартиры в собственность, то квартира будет уже совместно нажитой в браке, и в случае развода её придётся делить пополам с бывшей женой. К слову сказать, обвинять нашего жениха в меркантильности не стоит, так как случаев, когда подобные опасения сбываются, предостаточно. А если деньги на квартиру дали его родители, имеющие большой жизненный опыт и в невесту, в отличие от сына, отнюдь не влюблены? Конечно, можно предложить отложить свадьбу до окончания строительства, а заодно и чувства проверить. В общем-то вариант, хотя осадок остаётся. Но как быть если невеста беременна, а срок сдачи дома в эксплуатацию традиционно откладывается? Для того, чтобы соблюсти свои интересы, одновременно оставшись порядочным человеком, есть два способа:

Способ 1: Жених-дольщик до свадьбы переуступает свои права на строящуюся квартиру своему ближайшему родственнику, пользующемуся его безграничным доверием. После чего, уже после заключения брака, этот родственник получает квартиру в собственность и дарит её теперь уже мужу. Таким образом, квартира становится имуществом мужа и разделу уже не подлежит. Способ популярный, но хлопотный. К тому же надо помнить, что полагаясь на этого близкого доверенного человека, вы вводите его в великий соблазн. Предположим, переуступил жених права на строящуюся квартиру отцу родному, а тот через месяц без памяти влюбился в свою новую секретаршу, тут же вспомнив, что деньги на квартиру сыну давал он и, стало быть, в ней будет жить он сам с молодой женой. Так сказать, приехали. Бывают случаи трагические. Предположим, переуступил жених права требования на квартиру своей матери, а та внезапно скончалась. Вдруг объявляется её сын от первого брака и заявляет свои права на наследство, то есть на часть квартиры. Ситуация, что называется – брат ты мне или не брат, рад ты мне или не рад, а твою квартиру мы с тобой поделим…

Способ 2: Брачный договор. В обществе существует устойчивый стереотип, что брачный договор, якобы, заключается уже после вступления супругов в брак и относительно совместно нажитого ими имущества. Данный стереотип происходит в связи со смешением понятий брачного договора и соглашения о разделе совместно нажитого супругами имущества. Брачный договор регулируется главой 8 Семейного кодекса РФ, которая, в частности, предписывает, что брачный договор может быть заключён как до регистрации заключения брака (в этом случае брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака), так и в любое время в период брака. Кроме того,

брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Следовательно, будущие супруги имеют возможность заключить брачный договор, обязательно заверив его у нотариуса, до вступления в брак, прописав в нём исключительные имущественные права жениха на строящуюся квартиру. Таким образом, интересы обоих супругов будут полностью соблюдены.

12

О государственной регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – новый Закон N 218-ФЗ). Практически все статьи ранее регулирующего регистрацию недвижимости Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – прежний Закон №122-ФЗ), утратили силу с 01 января 2017 г. Исключение составила лишь статья 31_1 прежнего закона «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».

На первый взгляд новый Закон N 218-ФЗ выгодно отличается от прежнего Закона №122 ФЗ. Так, согласно ст. 7 главы 2 нового Закона N 218 ФЗ, на территории России вводится единый государственный реестр недвижимости, который ведется на русском языке в электронном виде. ЕГРН состоит из нескольких информационных блоков (банков), содержащих сведения об объектах недвижимости, границах, картах, а также книги учета документов.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

  1. реестра объектов недвижимости (далее также – кадастр недвижимости);
  2. реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также — реестр прав на недвижимость);
  3. реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также — реестр границ);
  4. реестровых дел;
  5. кадастровых карт;
  6. книг учета документов.

Для сравнения, ст. 12 прежнего Закона N 122-ФЗ указывала, что Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

Таким образом, новый Закон N 218-ФЗ направлен на объединение различных данных в едином реестре, а само ведение ЕГРН в электронном виде упрощает и ускоряет процедуру государственной регистрации, так как отпадает необходимость обращаться и за гос. регистрацией и за кадастровым учетом; ускоряется доступ к реестру. При этом реестровые дела хранятся в электронном виде и (или) на бумажном носителе.

К положительным аспектам нового Закона N 218-ФЗ относится и существенное сокращение сроков регистрации и внесения изменений сведений в ЕГРН, что приведет к упрощению защиты и подтверждения прав собственников или иных лиц.

Однако многие специалисты откровенно указывают на положения нового Закона N 218-ФЗ, которые представляют настоящую опасность для собственников недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что

привычные свидетельства в «бумажном виде», подтверждающие право собственности гражданина на объект недвижимости, с 01 января 2017 г. больше выдавать не будут.

Для подтверждения права собственности на недвижимое имущество, теперь необходима только «свежая» выписка из ЕГРН. Отсутствие привычного «бумажного» свидетельства может чрезвычайно затруднить защиту собственника, в случае появления в электронной базе относительно правообладателя квартиры «ошибок» по причине сбоев в системе, хакерских атак, коррупционной составляющей. «Работа» мошенников, наоборот будет облегчена.

Например, теперь возможны продажи жилых помещений, находящихся в одном регионе, лицами, пребывающими в другом регионе. С 1 января 2017 года достаточно будет сдать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема и выдачи документов. И не важно где это жилое помещение находится.

Таким образом, представьте, что квартиру в Санкт-Петербурге продают в какой-нибудь северокавказской республике. Когда хозяин узнает об этой продаже, мошенники могут перепродать квартиру ещё несколько раз. Таким образом, придётся иметь дело уже с добросовестными приобретателями.

Конечно, и прежняя система не давала полных гарантий собственникам от поползновений мошенников, но всё же существенно затрудняла их деятельность. Наличие «бумажного свидетельства» придавало уверенность собственнику и повышала его шансы в возможных спорах с «внезапными претендентами» на его жильё.

С 1 января 2017 года подтверждением регистрации договора или другой сделки будет служить специальная регистрационная надпись на документе о совершённой сделке.

Полагаем, что в вопросах «безопасности жилья» лучше пожертвовать скоростью и удобством оформления сделки, получив взамен дополнительные гарантии безопасности. Остаётся надеяться, что к такому же мнению скоро придёт и законодатель.

6

Снятие с регистрации бывших членов семьи

Не секрет, что вопросы выселения, выписки, снятия с регистрации бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения являются одними из наиболее часто встречающихся в практике жилищных споров.

Несмотря на то, что часть 4 статьи 31 ныне действующего Жилищного кодекса, пусть с оговорками, но все же предоставляет собственнику жилого помещения право снять с регистрации (выписать) бывшего члена семьи, на практике сделать это бывает весьма нелегко. Особенно безнадежным представляется случай, когда бывший член семьи отказался от участия в приватизации этого жилого помещения, поскольку здесь на страже его интересов стеной встает статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодека Российской Федерации». Эта статья вполне определенно указывает, что на данный подвид бывших членов семьи собственника жилого помещения действие вышеуказанного положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ не  распространяется.  При этом закон не делает никакой разницы есть ли у этого бывшего члена семьи другое жилье или нет, участвовал ли он ранее в приватизации иного жилого помещения или не участвовал, вступил ли он в новый брак или не вступил, проживает ли он фактически в этом жилом помещении или не проживает и т.д. Таким образом, на первый взгляд, задача по снятию с регистрации (выписке) таких бывших членов семьи собственника жилого помещения кажется безнадежной.

Однако у нас в юридической консультации «Частный поверенный» имеется положительный опыт решения таких вопросов. Действительно, в данной ситуации вопрос выписки бывших мужей и жен, зятьев и невесток, при определенных условиях,  может быть решен путем применения аналогии закона, то есть ссылок в суде на жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения, а именно статьи 83 Жилищного кодекса РФ, регулирующей расторжение и прекращение договора социального найма. Разумеется, задача снятия с регистрации бывших членов семьи собственника жилого помещения и в данном случае не будет легкой, однако, при участии опытных юристов она становится реально осуществимой, а заветное желание больше никогда не видеть в форме №9 имен своих бывших членов семьи, вполне возможным.