Рубрика: Жилищные вопросы

Выселение из квартиры не собственника

Ранее, в статье «Можно ли выселить собственников из квартиры», мы рассказывали нашим уважаемым читателям, каким образом собственник, не считающийся с требованиями законодательства и законными интересами соседей, может лишиться своей квартиры. В данной статье мы хотим поговорить про выселение человека из муниципальной квартиры, то есть квартиры не приватизированной.

Скажем так, законопослушным людям, живущим в мире и согласии с окружающими, тем кто выполняет обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя, выселение из квартиры обычно не грозит. Однако среди жильцов неприватизированных квартир нередко попадаются люди, не только злоупотребляющие своими правами, но и способные сделать жизнь своих домашних и соседей невыносимой.

Например, представим себе ситуацию, что бабушка по своей простоте и доброте прописывает (регистрирует) в своей неприватизированной квартире совершеннолетнего внука. Через некоторое время внук начинает проявлять нехорошую часть своей натуры. Бабушке не помогает, питается продуктами из её холодильника, денег на оплату квартиры не даёт, постоянно слушает «громкую» музыку и устраивает пьянки с друзьями… Если бы этот внук в квартире постоянно не проживал, а был бы в ней только зарегистрирован, от него можно было бы избавиться, признав в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением со снятием его с регистрационного учёта. Данный способ частично описывался нами в предыдущих статьях «Как выписать человека из квартиры», «Выселение бывших членов семьи» и «Снятие с регистрации бывших членов семьи».

Всё гораздо сложнее, если внука просто прописка не устраивает, и он никуда съезжать из квартиры не собирается. Более того возможна ситуация, когда этот внук не даёт согласие бабушке на приватизацию квартиры, даже если в результате станет собственником её половины. Здесь расчёт нехорошего внука может быть очень простым, а именно, он рассчитывает дождаться смерти бабушки, а потом единолично приватизировать квартиру. Как известно, конец приватизации жилых помещений какими-либо сроками не ограничен, соответственно время работает на внука. Кроме того, если внук допустит совместную приватизацию квартиры с бабушкой, то она, насмотревшись на его художества, может завещать свою долю более достойным людям. А может и вовсе продать её третьим лицам, с целью разъехаться с внучком. Разумеется, в этой ситуации внук откровенно желает скорейшей смерти бабушки, и считаться с её нервами не собирается.

В данном случае, на помощь пожилому человеку, приходит часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ, которая позволяет выселять из жилых помещений граждан без предоставления другого жилого помещения (то есть на улицу). Субъектов, подобных, описанному нами, внуку.

В отличие от выселения из квартиры её собственников, выселение из неприватизированной квартиры не собственников, представляется если не более простым, то более понятным. Во-первых, с иском о выселении в суд могут обращаться не только органы местного управления или наймодатель (которых на это надо ещё уговорить), но и «другие заинтересованные лица». Пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» относит к указанным заинтересованным лицам именно тех, кто страдает от виновного поведения выселяемого, в частности, соседей. Во-вторых, поскольку квартира неприватизированная, её продажа с публичных торгов не предусматривается. Человек просто выселяется без дальнейших хлопот.

Но не всё так просто. Тот же указанный 39 пункт Пленума Верховного Суда РФ говорит следующее:

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Таким образом, заинтересованному лицу следует основательно подготовиться к будущему судебному процессу. То есть быть готовым доказать, что виновные действия носили систематический характер. Кроме того, перед началом процесса желательно заручиться поддержкой наймодателя, жилищной инспекции, иных властных структур, добившись от них направления виновному лицу указанных предупреждений в устной или письменной форме.

Подводя итоги, следует сделать вывод, что закон допускает возможность выселения зловредных соседей, нехороших родственников и иных деструктивных личностей из неприватизированных квартир. Однако при этом закон существенно осложняет саму судебную процедуру выселения, заставляя заинтересованных лиц, относиться к предстоящему судебному разбирательству предельно серьёзно. В этой ситуации будет весьма желательной юридическое сопровождение со стороны компетентных юристов. Юридическое бюро «Частный поверенный» всегда готово оказать соответствующую помощь.

Можно ли выселить собственников из квартиры?

Могут ли лишить собственника квартиры? Можно ли лишить собственника доли в квартире? Эти вопросы интересуют многих людей, к которым могут относиться и алчные завистники, и профессиональные мошенники. Однако Юридическое бюро «Частный поверенный» предпочитает не обслуживать указанный контингент. Эта статья адресуется не жаждущим неправедного обогащения, а тем, кто желает отъема квартиры у своего ближнего, не имея корыстных мотивов. Иными словами, тем кого достали соседи.

В нашей стране большинство хотя бы раз в своей жизни сталкивались с неудобствами, доставляемыми соседями сверху (а иногда и снизу), с соседями по лестничной площадке, по коммунальной квартире. Хорошо, если эти неудобства носят разовый характер: жена с мужем громко поскандалила, за полночь перешло отмечание юбилея, дети, разок оставшиеся без присмотра, громко включили любимую музыку… В этой ситуации не следует немедленно объявлять войну. Скорее всего, будет достаточно одного разговора. Но что делать, если ваша квартира регулярно заливается, по ночам гремит музыка, а на замечания и просьбы следуют только хамство и агрессия?

В данной статье не ставится цель рассказать, как правильно подать в суд на соседа, допустившего залив вашей квартиры, или как грамотно обратиться в полицию. Указанные действия, безусловно, необходимы, но часто неэффективны или дают временный эффект. Статья посвящена глобальному вопросу – можно ли навсегда и законным образом избавиться от нехорошего соседа, а не как его временно приструнить. Более того, мы сознательно хотим разобрать наиболее трудный случай. А именно, избавление от соседей, являющихся собственниками своих квартир, либо собственниками долей в квартирах, то есть соседей по коммунальной квартире.

Действительно, в статьях 83 и 91 Жилищного кодекса РФ вполне определённо прописана возможность расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя с последующим выселением из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Это может произойти если, в частности, наниматель разрушает или повреждает жилое помещение, систематически нарушает права и законные интересы соседей, делая невозможным совместное проживание в жилом помещении и игнорирует предупреждения наймодателя о прекращении безобразий и устранения их последствий. Разумеется, добиться этого на практике весьма нелегко, однако вполне возможно.

Другое дело, если лицо, совершающее эти самые безобразия в отношение соседей или самого жилого помещения, является его собственником. Частная собственность у нас священна, охраняется Конституцией РФ, раскулачивание и экспроприация давно осуждены и заклеймены. В сознании многих сограждан твердо засела догма: «мой дом – моя крепость», которую они предпочитают понимать так: «в своей квартире что хочу, то и ворочу и мне плевать на всех». Характерно, что в Жилищном кодексе РФ чётко не прописаны столь же суровые меры к злостному нарушителю-собственнику, как вышеуказанные меры к нарушителю-нанимателю. Разумеется, упоминание о том, что собственник жилого помещения должен вести себя хорошо и не безобразничать в Жилищном кодексе РФ есть, но без определённых санкций в случае совершения им нарушений.

Соответственно собственники-нарушители чувствуют себя уверенно и спокойно. А зря. Правовая норма, позволяющая найти управу на такого собственника, всё-таки есть. Это статья 293 Гражданского кодекса РФ и полностью звучит она следующим образом:

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Из статьи следует, что, во-первых, собственник, злостный нарушитель, по закону вполне может лишиться своего жилого помещения (дальнейшее выселение из которого дело неизбежное); во-вторых, с иском в суд могут обратиться не измученные соседи, а орган местного самоуправления.

Следовательно, думая о том, как выселить собственника из квартиры или как лишить собственника доли в квартире нужно сразу понять, что процесс этот длительный и нелёгкий. Поскольку, называя вещи своими именами, следует так или иначе, побудить орган местного самоуправления преодолеть в себе чиновничье равнодушие и вплотную заняться собственником нарушителем.

Допустим, в расположенной над Вами квартире появился новый жилец-собственник. Пусть это будет внук, получивший квартиру по наследству после умершей бабушки. Новоявленный собственник начинает вести себя самым неподобающим образом. Шумит по ночам, собирает у себя компании, допускает заливы и протечки в вашу квартиру… Попытки общения с ним заставили сделать вывод о полной неисправимости этого человека. Бежать из своей квартиры Вы не желаете. Вывод — надо бороться. Вступая в борьбу, следует сразу поставить себе минимальную цели. Минимальная – заставить соседа вести себя приличнее хотя бы на время (уже неплохо), максимальная — добиться его отъезда из квартиры.

На первом этапе разворачивающейся эпопеи следует исключить словесное общение с соседом, а перейти к официальным обращениям в соответствующие органы. С этого момента Вы прекращаете прощать соседа и реагируете решительно на всё. Затопил – иск в суд. Шумит, угрожает – в полицию. Незаконная перепланировка – в Государственную жилищную инспекцию, ПИБ (БТИ), районную Администрацию. Советы о том, как составлять эти обращения Вы можете найти в нашей предыдущей статье «Как составить заявление или жалобу». Данные меры действительно могут заставить соседа поумерить свой пыл, а главное дадут в Ваши в руки необходимый объём документов, для обращения в орган местного самоуправления с просьбой осуществить действия согласно ст.293 ГК РФ.

Официальное предупреждение соседа органом местного самоуправления уже само по себе должно подействовать на него отрезвляюще. Даже если этого не произойдёт, у Вас будет возможность и далее собирать на него компромат с последующей просьбой к органу местного самоуправления приступить к реализации его квартиры с торгов.

Разумеется, все Ваши действия должны быть целеустремлёнными и продуманными. Если у Вас возникла похожая ситуация, обращайтесь. Мы поможем вам сберечь нервные клетки и сделать проживание в своём жилье свободным от раздражающих факторов и неугомонных соседей.

Определение порядка пользования квартирой

Общая долевая собственность на квартиру является нередким явлением. Далеко не всегда отдельная квартира единолично принадлежит одному счастливому собственнику. Квартира может находиться в собственности сразу нескольких граждан. Так называемое право общей долевой собственности на квартиру может возникнуть, например, при её приватизации всеми членами семьи, в ней проживающими. В первые годы приватизации квартир распространённым явлением была приватизация, так сказать, в общую совместную собственность всех членов семьи. В этом случае их доли конкретно определены не были, но считались равными у всех участников приватизации. Никаких практических выгод «общим совместным собственникам», на мой взгляд, от этого не было. Если не считать обманчивого (до первых семейных разногласий) ощущения все квартирного равенства, общности и единения.

В настоящее время общая совместная собственность на квартиру уже считается довольно редким явлением. Теперь квартиры, почти всегда, приватизируются в общую долевую собственность в равных долях.

Кроме приватизации, общая долевая собственность на квартиру может возникнуть, например, вследствие её раздела супругами, желающие поделить имущество, зарегистрированное на одного из них, или из-за продажи собственником квартиры доли в ней.

Спецификой общей долевой собственности в квартире является то, что площади комнат, из которых она состоит, почти никогда не соответствует размерам долей, принадлежащих собственникам. Разберём конкретный пример:

Муж и жена, находясь в браке, купили двухкомнатную квартиру. Комнаты в этой квартире изолированные, то есть отдельные, а их площадь равняется 20 кв.м. и 15 кв.м. Через некоторое время семья наших героев, увы, распадается, брак прекращается, а квартира делится по 1/2 доли на мужа и жену. При этом агрессивный, боевитый и уже бывший муж поселяется в большей комнате, предоставив бывшей жене меньшую комнату. Проживание в одной квартире с бывшим супругом становится для женщины невыносимым, и она поспешно продаёт свою 1/2 долю другой молодой семье. Молодые супруги въезжают в свою половину квартиры и занимают освободившуюся меньшую комнату в ней.

Возможно, обстоятельство проживания в комнате, по площади не соответствующей их доле в праве общей долевой собственности на квартиру, молодых бы и не беспокоило. Но оставшийся в квартире бывший муж пытается показать кто в доме хозяин, начина руководить, поучать и хамить молодой семье. После нескольких скандалов, столкновений и вызовов полиции, попытки установить квартирную дедовщину прекращаются. Но осадок и неприязнь остаются. Вследствие этого у молодой семьи возникает вопрос – а чего это мы, имея половину квартиры, живём в меньшей комнате?

Проблема заключается в том, что доли действительно равные, а площадь комнат не изменить. В общем, у молодой семьи есть два пути решения внутриквартирного вопроса. Вариант с продажей своей доли в квартире и отъезд из неё, по примеру вышеупомянутой бывшей жены, рассматривать не хочется.

Способ №1: Обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорной квартирой, с выделением им в пользование большой комнаты. Подобные исковые требования разрешаются мировыми судьями. Преимуществом данного способа можно считать символический размер государственной пошлины, которую следует заплатить при подаче иска. К недостаткам способа следует отнести невысокую вероятность успеха в суде. Да по закону, а точнее согласно п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» суд обязан учитывать нуждаемость каждого из сособственников в большой комнате. Как-никак наших молодожёнов двое, а возможно, скоро и ребёнок родится. В общем, шанс есть. С другой стороны, этот же суд обязан учитывать и уже сложившийся порядок пользования квартирой. Опять же наш бывший муж, может тоже в новый брак вступить.

Иными словами, данный способ можно попробовать, но гарантий успеха нет.

Способ №2: Молодая семья остаётся проживать в маленькой комнате. При этом подаёт в суд с просьбой изменить размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру так, чтобы они соответствовали площади реально занимаемых сособственниками помещений. В результате доли сособственников перестанут быть равными и в собственности разведённого соседа окажется 4/7 доли квартиры, а у наших молодожёнов будет лишь 3/7 доли. Зато разведённый сосед, невольно ставший владельцем дополнительных долей, будет обязан выплатить своим сособственникам компенсацию, размер которой будет отнюдь не символический.

Решить вопрос таким образом, позволяют статья 252 Гражданского кодекса РФ и п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Из практических выгод, которые получат наши молодожёны в случае выигрыша в суде, прежде всего, стоит выделить:

  • получение с сособственника весомой денежной компенсации
  • приведение в порядок долей в квартире в соответствии с занимаемой жилой площадью, что бывает удобно для её продажи.

Кроме того, нередки ситуации, когда ответчик, осознав серьёзность ситуации, сам предлагает переехать в меньшую комнату, рассчитывая уже самому получить компенсацию и соглашаясь на уменьшения своей доли. Если кто-либо из уважаемых читателей имеет возможность улучшить свои жилищные условия таким образом, ему стоит задуматься о реализации этих планов. Обращайтесь к нашим специалистам, и Вам помогут это осуществить юридически грамотно.

Как выписать человека из квартиры

Ранее в статьях «Выселение бывших членов семьи» и «Снятие с регистрации бывших членов семьи»  мы уже затрагивали эту деликатную тему. Тем не менее, судя по вопросам, задаваемым нашими клиентами, разъяснение нюансов и тонкостей подобных дел будет нелишним.

Прежде всего, несмотря на то, что на смену устаревшим формулировкам «прописка» и «выписка», вызывающих невольную ассоциацию со злоключениями героев отечественных сериалов, впервые оказавшихся в местах не столь отдалённых, пришли элегантные фразы «снятие с регистрации» и «утрата права пользования», мы будем пользоваться прежними терминами. Во-первых, они более привычны для большинства сограждан, во-вторых, они короче и выразительнее. Значит, в статье мы будем говорить «выписать из квартиры», а не «признать утратившим право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрации в нём». Выражаться в соответствии с официальными терминами мы будем, составляя исковые заявления для наших клиентов и выступая в суде в защиту их интересов.

В данной статье мы поговорим о том, как собственнику выписать человека из квартиры. Мы более детально поговорим о самых трудных случаях, с которыми может столкнуться собственник жилого помещения, желающий выписать человека из квартиры без его согласия.

К таким «трудно выписываем» людям, относятся:

  1. Лица, которым суд своим решением сохранил на определённый срок право пользования жилым помещением в соответствии с частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. К ним суд относит бывших членов семьи собственника жилого помещения, у которых нет другого жилья, а их имущественное положение и иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают им возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение.

В случае, если такой бывший член семьи продолжает фактически проживать в квартире собственника по решению суда, то ситуацию, действительно, следует признать тяжелой. Но не безнадёжной. Алгоритм действий собственника в подобном случае изложен во второй половине нашей статьи «Выселение бывших членов семьи».

Если же этот бывший член семьи перестаёт проживать в квартире собственника достаточно длительный срок и добровольно съезжает из неё, например, к новой жене, то у собственника появляются более верные и простые шансы снять его с регистрации. В этом случае выписать из квартиры в никуда можно будет, воспользовавшись нижеизложенными методами, относящимися ко второй категории трудно выписываемых людей.

  1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации этой квартиры. Поскольку согласно статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодека Российской Федерации», действие вышеуказанного положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ, дающей право на выселение и выписку из квартиры бывших членов семьи собственника, не распространяется.

Также трудно выписываемыми приходится считать лиц, которые в своё время были детьми родителей, которые приобретали квартиру как члены Жилищно-строительного кооператива во времена советской власти. Дело в том, что согласно статье 118 Жилищного кодекса РСФСР, действующего до 2005г. кооперативная квартира предоставлялась членам кооператива в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусмотренным Примерным Уставом ЖСК, утверждённым Постановлением Совета Министров РСФСР от 02 октября 1965г. Иными словами, даже за деньги члену ЖСК не могли предоставить двухкомнатную квартиру, если у него не было семьи. Хочешь квартиру больше — и пай выплати, и детей изволь иметь. Следовательно, при рассмотрении исков о выписке таких бывших детей, суды исходят из того, что если бы не эти дети, то их родители не получили бы квартиру данной площади. Значит проще в исковых требованиях отказать.

Лично мне подобный подход представляется вполне справедливым. Особенно в первом случае. Но при условии, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации жилого помещения, продолжает проживать в нём. Пытаться выписать и выселить, например, бывшего супруга, которой когда-то, по наивности, помноженной на влюблённость, отказался от участия в приватизации квартиры в пользу возлюбленного и которому теперь негде будет жить, просто непорядочно. Но в нашем случае мы говорим о тех отказниках от приватизации и взрослых детях членов советских ЖСК, которые в квартире не живут и не собираются, а возможно, приобрели иное жилое помещение или удачно вступили в новый брак, но выписываться не желают. Эти люди предпочитают контролировать ситуацию, таким образом, влияя на жизнь собственника жилья, иногда даже просто из вредности. Выписка из квартиры таких граждан представляется вполне оправданной с точки зрения морали и этики.

Для того, чтобы добиться через суд выписки вышеуказанных бывших членов семьи, собственнику квартиры следует прибегнуть к аналогии закона, обратившись к ч.3 ст.83 Жилищного кодекса РФ, которая гласит:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иными словами, собственник жилого помещения должен доказать, что бывшие члены его семьи сами отказались от своих прав пользования этим жилым помещением. Их регистрация является формальностью, не соответствующей действительному положению дел. Собственник должен в обязательном порядке убедить суд в том, что бывшие члены семьи выехали из квартиры добровольно, а не вследствие насилия, угроз или скандалов. Следует доказать, что после выезда из квартиры они не предпринимали попыток вновь в неё вселиться и им не чинились в этом препятствия. Предоставить доказательства неисполнения ответчиками своих обязанностей по оплате услуг ЖКХ. В идеале следует постараться доказать, что в квартире отсутствуют вещи бывших членов семьи собственника жилого помещения, а сами они вступили в очередной брак или приобрели иное жилое помещение.

Для доказательств вышеперечисленных обстоятельств не стоит уповать лишь на свидетельские показания соседей или друзей. Человек, желающий выписать из своей квартиры кого-либо, должен осознавать, что суду психологически проще отказать ему в исковых требованиях, чем удовлетворить их. Так сказать, лучше ошибиться в безопасную сторону. Для преодоления этой инерции будет необходимо не просто грамотно составленное и поданное исковое заявление, но и правильный подбор доказательств. К ним могут относиться справки и акты из полиции и из организаций управляющих домом — ЖСК, ТСЖ, Жилкомсервис.

Разрешением подобных вопросов и обращений давно и достаточно успешно занимаются наши сотрудники.

Как узаконить перепланировку квартиры

У многих счастливых обладателей собственных квартир, будь то наниматели или собственники, однажды, возникает желание как-нибудь эти квартиры улучшить. Например, соединить туалет и ванную, то есть сделать один, но зато просторный санузел. Либо прорубить широкую арку из кухни в соседнюю комнату, в результате чего получится современная кухня-гостиная. Порой, в целях удобства, возникает желание, перенести в другой угол кухни раковину со смесителем. Иными словами, нет предела совершенству, особенно если жильцы с фантазией, энергией и необходимыми средствами. Приступая к таким реформам, далеко не все реформаторы задумываются о необходимости как-то легализовать свои действия, то есть узаконить перепланировку квартиры. Разумеется, согласование перепланировки квартиры дело хлопотное и долгое. Но эту интересную тему мы раскроем в другой статье.

В данной статье речь пойдёт именно о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Прежде всего, следует сказать, что специалисты Юридического бюро «Частный поверенный» категорически против тех перепланировок в квартирах, которые способны стать угрозой для их хозяев и других граждан. Имеются в виду перепланировки и переустройства, при которых нещадно разбиваются несущие стены, или газовое/электрическое оборудование переставляется таким образом, что возникает реальная угроза отравления или пожара. Делать такие перепланировки безответственно и недопустимо.

Но, все же, большинство желающих модернизировать своё жильё, являются людьми адекватными. Возьмём, для примера, молодую семью, взявшую в ипотеку свою первую квартиру, и желающую в полной мере насладиться её комфортом. Предположим, этим молодым людям захотелось иметь просторную ванную комнату. Демонтируется лёгкая стенка между ванной и туалетом, которая не является несущей стеной, и её отсутствие никому не мешает и не угрожает. В итоге получается совмещённый санузел, где можно установить большую ванну и современную сантехнику. Разумеется, все необходимые работы проводятся грамотными специалистами, что исключает любые протечки в квартиры, расположенные ниже. Таким образом произведена перепланировка квартиры без разрешения.

Очень вероятно, что молодая семья будет спокойно наслаждаться плюсами перепланировки и переустройства долгое время, поскольку ответственные органы о них просто не узнают. Но если однажды бдительная соседка, завидующая их семейному счастью, сообщит об этой незаконной перепланировки квартиры «куда следует», то жди неприятностей. Возможен другой вариант. Наших героев заливают соседи сверху, и они будут вынуждены обратиться с жалобой в Жилкомсервис. В этом случае, мастер участка, составляющий акт о заливе, будет обязан сообщить о наличии самовольной перепланировки квартиры своему начальству. Со всеми вытекающими последствиями.

Итогом в приведённых случаях должен стать иск к нашей молодой семье со стороны районной администрации об их обязании привести санузел в прежнее состояние. Иными словами, молодая семья будет обязана восстановить всё сантехническое и иное оборудование «как оно было» и вновь возвести стену между ванной и туалетом. Статья 29 Жилищного кодекса РФ, регулирующая последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, при её буквальном прочтении, выглядит угрожающей. Данная статья предполагает «предусмотренную законодателем ответственность» за самовольную перепланировку и переустройство. Кроме того, она предполагает расторжение договора социального найма в отношении особенно упрямых нанимателей-перестройщиков, и продажу квартиры с публичных торгов в отношении таких же упрямых собственников-перестройщиков. Как видим, относиться к проблеме спустя рукава всё же не стоит.

Спасением в данной ситуации может быть подача, в ходе уже начавшегося судебного процесса, встречного иска к администрации о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Это право предоставляется жильцам квартиры частью 4 упомянутой статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Эта правовая норма действительно позволяет узаконить переустройство и перепланировку квартиры в судебном порядке, но при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Активный ответчик вполне может выиграть дело. Вместо обязания восстановить помещение в первозданном виде, он получит судебное решение, подтверждающее полную законность его действий.

Разумеется победа над таким органом власти как районная администрация не может быть лёгкой. Обращаем Ваше внимание, не стоит рассчитывать на то, что суд будет руководствоваться здравым смыслом и логикой. Суд обязан руководствоваться формальностями. Так что про соображения типа: «тут же всё видно», «это же логично», «что суд не поймёт что ли»… — лучше забыть. Следует немедленно приступить к грамотному обоснованию собственной позиции и сбору доказательств. Скорее всего, не обойдётся без назначения судебной строительно-технической экспертизы, перед которой надо будет правильно поставить вопросы.

При возникновении подобной проблемы, следует напомнить, что чем раньше юристы приступят к участию в её разрешении, тем легче будет добиться победы.

Качество объекта долевого строительства

Ранее, в статье «Взыскание неустойки с застройщика», мы говорили о праве дольщика требовать с застройщика неустойку, в случае просрочки сдачи объекта строительства. Однако сложности в отношениях дольщиков-застройщиков не исчерпываются одними задержками сдачи вожделенных квартир. Зачастую причиной недовольства дольщиков бывает и качество самого строительства. Правда, многие дольщики, активно возмущавшиеся скоростью строительства квартир, после их получения, к недостаткам качества построенного жилья относятся куда более снисходительно. Действительно, нервы истрёпаны томительным ожиданием, квартиру наконец-то получили, сил на претензии и суды уже нет. Те или иные недостатки качества строительства сначала могут казаться просто житейскими мелочами. Тем более многие из них, например недостаточная звукоизоляция или теплоизоляция, могут обнаружиться не сразу.

И всё-таки проблема качества строительства существует. Мы искренне надеемся, что информация, содержащаяся в данной статье, поможет и тем дольщикам, которые ещё ожидают окончания строительства, и тем, кто квартиру уже получил.

Вопрос – обязан ли застройщик строить качественно, звучит риторически. Застройщик обязан не только строить в срок, но и строить качественно. Другое дело, чтобы обязать застройщика соблюдать качество строительства, дольщику необходимо знать свои законные права. Ответственность застройщика относительно качества строительства, предусмотренных договором долевого участия, регулируются статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Прежде всего, согласно этой статье,

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Иными словами, если застройщику удалось включить в договор это условие, пусть и в более завуалированной формулировке, дольщик может, не обращая на это внимание, уверенно отстаивать свои права.

Кроме того, статья требует от застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует как условиям самого договора, так и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям

С 01 января 2017г. от застройщика, при передаче квартиры дольщику, требуется передать ему и инструкцию, содержащую информацию по эксплуатации самой квартиры, правилах и условиях её безопасного использования, сроке службы оборудования, систем инженерного обеспечения и прочие необходимые сведения.

Если же застройщик построил объект с нарушениями вышеуказанных требований к его качеству, и это сделало его непригодным для использования согласно договору, дольщик имеет право потребовать:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
  2. соразмерного уменьшения цены договора
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков

 Если же нарушения качества строительства являются существенными, или застройщик в срок не устранил выявленные недостатки, дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом дольщик имеет право требовать от застройщика возврата денег с процентами согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Гарантийные сроки для самого объекта долевого строительства и на технологическое и инженерное оборудование устанавливаются договором, но не могут быть меньше пяти лет в первом случае и трёх лет во втором. Эти гарантийные сроки исчисляются со дня передачи объекта долевого строительства в первом случае и подписания передаточного акта во втором случае.

Дольщик может обратиться в суд с иском сразу же после обнаружения дефектов качества строительства, а может попытаться предъявить застройщику претензию в письменной форме. В любом случае защищать свои права дольщику следует с соблюдением вышеуказанного гарантийного срока. В претензии необходимо указать конкретные недостатки, выявленные в течение гарантийного срока. Застройщик будет обязан устранить эти недостатки в срок, согласованный с дольщиком. В случае если застройщик не удовлетворил требования дольщика, последний имеет право обратиться с иском в суд.

Надо сказать, что застройщик может быть освобождён от ответственности, если докажет, что недостатки возникли вследствие, так называемого, «нормального износа» сданной квартиры и её технических элементов или по вине самого дольщика.

Как видно, защита интересов дольщика от произвола застройщика-халтурщика имеет множество нюансов, разобраться в которых бывает весьма сложно. При обнаружении недостатков в построенной квартире, мы рекомендуем гражданам обращаться за юридической помощью и напоминаем, что первичная консультация в юридическом бюро «Частный поверенный» проводится бесплатно.

Выселение бывших членов семьи

Ранее мы уже писали о снятии с регистрации бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения. В этой же статье мы поговорим о непосредственном выселении собственником бывших членов семьи.

Уже ни для кого не секрет, что действующее жилищное законодательство более благосклонно относится к собственникам жилых помещений в вопросе их взаимодействия с бывшими членами семьи. Так, часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ совершенно определенно гласит, что

в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Так говорит Закон, говорит веско и основательно. Казалось бы, собственник квартиры может быть спокоен. Действительно – женился, поселил и зарегистрировал жену в своей, купленной ещё до брака, квартире и живи спокойно. А не сошлись характерами — развод и покинь, пожалуйста, мою квартиру.

Однако все просто лишь на первый взгляд. Прежде всего, согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, если бывший муж или жена не собираются покидать квартиру собственника, он может выселить их только через суд. До сих пор бытует представление, что выселение бывшего супруга возможно с помощью обращения к участковому инспектору полиции, или с помощью соответствующего заявления в органы прокуратуры. Это иллюзия. (Разумеется, речь идёт исключительно о законных способах решения вопроса).

Кроме того, дело о выселении бывшего мужа (жены) собственник жилого помещения может в суде и проиграть. В уже упомянутой части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ есть оговорка, согласно которой, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения нет другого жилья, а его имущественное положение и некие иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают ему возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение, то суд может сохранить за ним право пользования этим жилым помещением на определённый срок. Какова будет длительность этого определённого срока, закон не говорит. Но лет на пять можно смело рассчитывать.

Еще в законе не сказано, что этот определённый срок может быть предоставлен лишь один раз. А если после его окончания материальное положение бывшего члена семьи собственника не улучшилось, а те самые заслуживающие внимания обстоятельства лишь усугубились? В общем, ничто не помешает «гуманному» (но не к собственнику) судье, предоставить бывшему члену семьи новый срок пользования квартирой собственника. В итоге получается, что «пошёл собственник по шерсть (в суд), а вернулся в своё жилое помещение сам стриженным» (с бывшим супругом, на законных основаниях).

Пример: некий счастливый обладатель квартиры влюбляется в иногороднюю девушку, женится на ней, селит и регистрирует её у себя. Далее она устраивается на «интересную», но малооплачиваемую работу. С ребёнком девушка не торопится, обязанностями жены и хозяйки пренебрегает, зато подолгу и без видимых причин исчезает из дома. Когда терпение мужа-собственника кончается, он добивается в суде расторжения брака. Однако в суде по иску о выселении бывшей жены, та представляет документы, подтверждающие её мизерный доход и отсутствие в собственности жилых помещений в Санкт-Петербурге. В качестве заслуживающих внимания обстоятельств, бывшая жена предъявляет справку о наличии некоего скрытого заболевания. Отчаянные утверждения мужа о наличии у неё любовников-спонсоров, иных неофициальных доходов и прочего, на суд впечатления, скорее всего, не произведут.

Возникает вопрос – что же дальше делать собственнику?

Совет первый – не проигрывать суд. Если интересы собственника в суде будет представлять хороший юрист, готовый действовать грамотно и напористо, исход будет совсем иным. В суде очень часто выясняется, что и имущественное положение бывшего члена семьи не столь плачевно, и право на иное жилое помещение часто имеется, хоть и в другом регионе, и новая семья у него уже сложилась, а заслуживающие внимания обстоятельства оказываются элементарной ложью. В этом случае, бывшему члену семьи будет вообще отказано в сохранении права пользования жилищем бывшего супруга. В крайнем случае, срок пользования будет предельно минимальным, без надежды его продлить.

Совет второй – если суд всё же был проигран, воспользоваться возможностями, предоставляемыми частью второй статьи 35 Жилищного кодекса РФ. Эта часть всё же предоставляет собственнику жилого помещения право обратиться в суд с просьбой выселить бывшего члена семьи, которому ранее суд предоставил срок пользования этим же жилым помещением. Однако при этом собственнику предстоит доказать, что бывший супруг использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. При этом собственник будет обязан предупредить бывшего члена семьи о необходимости изменить своё поведение, устранить нарушения. Закон не требует какой-либо определённой формы этого предупреждения. То есть, для обоснования наличия предупреждения и самого виновного поведения бывшего супруга, годятся любые, предусмотренные законом, доказательства. Свидетельские показания, к примеру.

Иными словами, для реванша в суде собственнику необходимо целеустремлённо и методично собирать компромат на противника. К нарушению прав и законных интересов соседей можно отнести систематические скандалы, громкую музыку или иные шумы, производимые бывшим членом семьи собственника. К бесхозяйственному обращению с жильём подходит элементарное неучастие в коммунальных платежах, захламление мест общего пользования. Разумеется, всё это потребует от собственника чёткого фиксирования и реагирования на эти нарушения с целью сбора доказательств для суда. Для этого хорошо бы иметь на своей стороне соседей, правление ЖСК или ТСЖ. Не стоит стесняться обращаться в полицию, прокуратуру, жилищную инспекцию. Конечно, систематическое занятие всем этим требует выдержки и крепких нервов. Опытный юрист также должен помочь собрать доказательства и выиграть сам суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Права дольщика в случае просрочки застройщиком сдачи объекта строительства

В наше непростое время случаи, когда застройщик норовит отодвинуть срок передачи квартиры дольщику, приобрели массовый характер. Причины этому самые разные. Это и сложная обстановка в стране в целом, рост курса доллара, удорожание стройматериалов, изменения условий получения банковских кредитов и прочее. Иногда причины кроются в непрофессионализме и жадности застройщика, а также в неофициальных расходах, которые его вынуждают нести.

Вопросы сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства регулируются Статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.» В третьей части указанной статьи говорится о том, что если застройщик видит, что не может в срок передать дольщику объект в установленный законом срок,

он обязан, не позднее, чем за два месяца до окончания срока, направить дольщику извещение об этом, а также предложение об изменении договора.

Получив такое письмо, дольщики, как правило, идут в офис застройщика для прояснения ситуации. В офисе их встречают подготовленные специалисты, которые умело стараются уговорить возмущённых и встревоженных людей подписать соглашение об изменения срока, который, как-правило, откладывается месяцев на десять. Самым напористым, для утешения их самолюбия, может быть предложена символическая компенсация. Кроме того, в задушевном разговоре сотрудники застройщика могут попытаться обмануть дольщика, сообщив, что «если все начнут требовать положенных им по закону компенсаций и неустоек, то фирма обанкротится, и квартиры никто не получит».

В вышеописанной ситуации каждый волен поступать, как он хочет, и если кто-то считает, что его покладистость убережёт застройщика от разорения, он может подписать соглашение о перенесении сроков. Тем не менее, мы считаем, что любой дольщик должен знать, что именно ему полагается при изменении передачи застройщиком объекта.

Прежде всего, дольщик должен знать, что застройщик, нарушивший срок передачи объекта, должен уплатить ему за каждый день просрочки неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Иными словами дольщик, являющийся физическим лицом, получит неустойку в два раза большую по сумме, чем дольщик, являющийся лицом юридическим. Если в качестве дольщика в договоре выступает индивидуальный предприниматель, он также не может рассчитывать на получение двойной неустойки.

Дольщикам следует знать, что если хитрый застройщик включил в договор условие по уменьшению размера законной неустойки, а простодушный дольщик этот договор подписал, то указанное условие будет недействительным. Следовательно, дольщику надо будет требовать неустойку в сумме, соответствующей закону, а не договору. При этом, одновременно добиваясь признания недействительным пункта договора, снижающего сумму неустойки.

По смыслу ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик, задержавший передачу дольщику объект долевого строительства, кроме вышеуказанной неустойки обязан возместить дольщику в полном объёме причинённые убытки. Например, с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта, дольщик был вынужден проживать на съёмной квартире, платя за неё приличные деньги. Представив в суд договор аренды жилого помещения и платёжные документы по нему, дольщик может доказать, что эти траты являются убытками, понесёнными им, в связи с нарушением застройщиком своих обязательств по договору и соответственно рассчитывать на их возмещение застройщиком.

Конечно, общение с застройщиком, а точнее с его специально обученными специалистами, требует знания своих прав, юридических нюансов и настойчивости. Однако проблема является решаемой и очевидно, что настойчивого дольщика ждёт успех. Специалисты Юридического бюро «Частный Поверенный» готовы помочь Вам взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, обращайтесь!

Жилое помещение для коммерческих целей

В нынешнее не простое для малого бизнеса время всё больше людей интересует возможность использования собственных квартир для работы. Как правило, этот интерес вызван понятным желанием избавиться от расходов на аренду помещения. Ранее мы уже коротко отвечали на вопрос относительно законности использования квартиры для работы. Однако, вопрос использования своего дома как помещения для трудовой деятельности заслуживает отдельной статьи.

Итак, согласно ст.17 Жилищного кодекса РФ квартиры и иные жилые помещения предназначаются, прежде всего, для проживания граждан. Тем не менее, эта же статья допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, без размещения в ней промышленных производств. Осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность можно лишь в том случае если эта деятельность не приведёт к нарушению прав и законных интересов других граждан. Понятно, что имеются в виду, прежде всего, соседи. Кроме того, на человека, использующего квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности, распространяются требования соблюдения норм пожарной, санитарно-гигиенической, экологической и т.п. безопасности. Как видно, весь указанный перечень разрешений и запретов выглядит достаточно расплывчато. Однако определённые выводы сделать всё же можно.

Прежде всего, ряд категорий тружеников на дому вообще могут не думать ни про какие запреты, поскольку их профессиональная деятельность по существу не заметна. Действительно, соседи никак не почувствуют если у них за стенкой работает программист, писатель или бухгалтер-надомник. Особенно, если свои творения они относят заказчику сами. Художник, пишущий в собственной квартире картины в стиле ню с прекрасных натурщиц уже менее замаскирован, особенно если натурщицы приходят часто и в большом количестве. Однако, скорее всего, его деятельность вызовет зависть у некоторых соседей мужчин и скрытое любопытство соседок-женщин. Массажистка, принимающая клиентов на дому, уже станет объектом сплетен и домыслов, а то и обидное прозвище заработает, соседки то добрые. Тем не менее, все категории, указанные в данном абзаце, осуществляют на дому профессиональную деятельность, никому не мешая, и, в общем, не уязвимы для завистников-соседей, пишущих доносы в разные инстанции.

Проблемы могут возникнуть у того, кто пожелает в собственной квартире что-либо производить или ремонтировать. Предположим, что некто отвел в своей четырёхкомнатной квартире две комнаты для создания швейной мастерской, наставив туда столов со швейными машинками, посадил за них 4-6 швей и принялся выпускать, предположим, детские ползунки. Работа пошла, машинки работают тихо, хотя и не беззвучно, люди входят и выходят, материал привозят, товар увозят. Можно быть уверенным, что в ближайшее время квартирой заинтересуются, как минимум, управдом или председатель ЖСК/ТСЖ, а то и сам участковый, которые с порога зададут вопрос: «кто это вам разрешил создать в квартире промышленное производство?» В этом случае хозяину квартиры, следует усвоить, что прежде чем затевать такое масштабное мероприятие ему надо зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя и не шутить с налоговой инспекцией, ведя бухгалтерию. В этом случае, он сможет смело заявить, что квартиру использует согласно ст.17 Жилищного кодекса РФ для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности, налоги платит исправно, рабочие места создаёт. В противном случае, нашему герою будет грозить привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство и санкции за уклонение от уплаты налогов.

Относительно якобы созданного человеком в квартире промышленного производства можно пояснить, что согласно ст. 3 Федерального закона РФ «О промышленной политике в Российской Федерации»

промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Как видим, квартира-мастерская нашего хозяйственного героя до промышленного производства явно не дотягивает. Исходя из этого, у него есть большие шансы защитить свой бизнес на дому, в том числе и в суде. При всём при этом, такому предпринимателю следует помнить, что он действительно не должен доставлять каких-либо хлопот соседям, то есть позаботиться о звукоизоляции, соблюдать чистоту на лестнице и т.д. Иначе, граждане, права и законные интересы которых нарушены, прибегнув к квалифицированной юридической помощи, сумеют найти управу на любого соседа-предпринимателя.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Можно ли законно обойти Федеральный закон N 214-ФЗ

Изменения, вносимые в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214 закон), ставят застройщиков во всё более жесткие рамки, заставляя их оформлять свои отношения с инвесторами (дольщиками) именно по данному закону.

Однако до сих пор происходят случаи, когда застройщики предлагают оформить свои отношения с дольщиками путём заключения иных альтернативных договоров. Чаще всего, дольщику предлагается заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. В качестве преимущества, в этом случае, выставляется якобы более низкая цена, которую должен уплатить дольщик за квартиру. Сложное экономическое положение в стране заставляет экономить и застройщика и дольщика. Кроме того, дольщик может утешать себя тем, что через это прошли многие и квартиру, в конце концов, получили. Опять же такой договор, можно признать договором долевого участия в строительстве через суд и это, к слову сказать, правда. Да и заключение договора по 214 закону тоже не дает полной гарантии безопасности при инвестировании в долевое строительство.

В указанных доводах есть свой резон. Однако прежде чем заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья, полагаясь на «честное купеческое» слово застройщика и отказываясь от гарантий, предоставляемых 214 законом, такому дольщику следует хотя бы знать, насколько законен предварительный договор купли-продажи строящегося жилья с точки зрения законодательства РФ.

Определение сути предварительного договора содержит статья 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей,

по предварительному договору, стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Кроме того, предварительный договор должен содержать предмет и другие условия основного договора.

Предварительный договор должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определён, то считается, что основной договор должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного договора. Вопросы уклонения одной из сторон от заключения основного договора и разногласий сторон в отношении условий основного договора должны решаться в судебном порядке. Очевидно, что предварительный договор, даже не применительно к долевому строительству, скорее говорит о намерениях сторон на будущее, заранее предполагая высокую вероятность судебных споров.

Однако суть проблемы заключается в том, что предварительный договор должен чётко определять предмет основного договора. Иными словами, в предварительном договоре уже должны содержаться определённые сведения относительно адреса будущей квартиры дольщика, как если бы это была готовая квартира, продаваемая на вторичном рынке жилья. Данное условие вытекает из ст.554 ГК РФ, регулирующей определение предмета при купле-продаже недвижимости. Согласно этой же статьи

отсутствие данных о предмете договора делает его незаключённым.

Кроме того, из статьи 549 ГК РФ следует, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть квартира, а не «кусок стройки». Между тем, по предварительному договору, предлагаемому застройщиком, может быть указан лишь условный адрес квартиры, которая квартирой ещё не является. Этот условный адрес будет изменён при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации квартир в собственность.

Вывод: указать предмет основного договора купли-продажи квартиры в предварительном договоре невозможно, что делает предварительный договор незаключённым.

Второй проблемой будет являться то, что по смыслу ст.209 ГК РФ заключать договоры купли-продажи может только собственник имущества. Однако застройщик будет являться собственником квартиры лишь после того как он её построит, сдаст в эксплуатацию и оформит на неё право собственности. Однако после этого заключать предварительные договоры купли-продажи будет бессмысленно.

Следовательно, законных возможностей заключить предварительный договор купли-продажи относительно строящейся квартиры нет. Тем же, кто на это решился, но столкнулся с произволом со стороны застройщика, следует активно отстаивать свои права, добиваясь признания себя дольщиком в судебном порядке и требуя положенных дольщику гарантий и компенсаций.