Метка: жилищное право

80 Оплата ремонта в коммунальной квартире

Оплата ремонта в коммунальной квартире

Как следует из писем наших уважаемых читателей, ремонт в коммунальной квартире и распределение расходов на него между соседями продолжает вызывать много вопросов. Строго говоря в данной статье речь пойдёт именно про ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире, а также про то, кто из соседей должен его производить и оплачивать, в каких случаях с соседа можно взыскать деньги за часть уже проделанного ремонта.

Опять же данная статья касается не только собственников комнат в коммунальных квартирах, но и участников общей долевой собственности на квартиры. Например, бывших супругов, разделивших нажитую в браке квартиру по 1/2 доли каждому.

Понятное дело отношения между соседями по коммунальной квартире редко бывают идеальными, в силу разницы во вкусах, воспитании и образовании. С советских времён известно, что в одной коммунальной квартире могут проживать доценты и студенты, военные и бывшие уголовники, пенсионеры и молодые семьи. Отношения между собственниками долей в одной квартире тоже могут быть весьма сложными. Особенно если это бывшие супруги.

Однако в одной квартире надо как-то уживаться, к тому же любому нормальному человеку хочется проживать в квартире, места общего пользования которой не похожи на сарай. Но как договориться с соседями о проведении ремонта, что делать если они этот ремонт делать не хотят? А если один из собственников сам сделал ремонт кухни в коммунальной квартире, вправе ли он требовать от другого собственника возмещение части расходов на него?

Предположим следующую ситуацию, собственник доли в квартире сам в ней не проживает. Остальные собственники долей делают косметический ремонт в местах общего пользования квартиры: кладут ламинат в коридоре, кафельную плитку на кухне и т.д. Разумеется они логично предполагают, что отсутствующий сособственник должен оплатить часть ремонта. Сособственник же об этом и слышать не желает. Кто прав? Обратимся к закону.

Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 249 Гражданского кодекса РФ требует от каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статьи 30 Жилищного кодекса РФ

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 19 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан, в том числе, обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения.

Очевидно, что вышеуказанные цитаты из законов РФ не дают прямого ответа на поставленные вопросы. Однако толкование законов, нашедших отражение в судебной практике, сводятся к следующему:

На основании вышеприведенных положений законодательства, к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии — это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Таким образом, основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другими сособственниками на ремонт общего имущества, является согласование проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества со всеми сособственниками.

Иными словами, соседи, сделавшие косметический ремонт, без согласия сособственника, не могут рассчитывать на возмещение с его стороны расходов. Однако если бы этот ремонт был бы не косметическим, а произведённым для сохранения имущества, например, восстановления несущей стены в квартире, тогда участие отсутствующего сособственника в расходах по ремонту было бы обязательным. В случае отказа такого сособственника возместить положенную часть расходов, они могли бы быть взысканы через суд.

79 За что должен платить собственник доли квартиры, в ней не проживающий

За что должен платить собственник доли квартиры, в ней не проживающий

Кто и как должен платить за квартиру и услуги ЖКХ, по-видимому, навсегда останется вечным вопросом.

При этом название данной статьи не отражает глобальный характер проблемы. Он касается не только собственников жилого помещения, но и членов их семей, а также нанимателей муниципального жилья и членов их семей.

Взаимоотношения между вышеперечисленными гражданами и без того не всегда бывают безоблачными, а уж если речь идёт об оплате могут стать и вовсе острыми.

Даже если все они проживают в этой квартире мнение о том, кто и сколько должен платить бывают разные. Изучать требования законодательства, как правило, не хочется. Позиция некоторых граждан, тем не менее, знакомых с содержание Жилищного кодекса РФ, выглядит так – если закон требует от меня вносить свою долю в плате за квартиру и услуг ЖКХ, тем хуже для закона.

Порой можно услышать примерно следующее: «я всего лишь член семьи собственника (нанимателя) квартиры, так сказать, человек маленький, вот пусть собственник (наниматель) за всё и платит». Иногда приводятся и более восхитительные доводы. Например, я ещё молодой, студент, бедный, не работаю и т.д. и поэтому платить не должен.

С подобными членами семьи всё ясно. Часть 3 ст. 31 и ч.2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ прямо указывают на то, что дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи собственника и нанимателя жилого помещения несут солидарную с ним ответственность относительно обязательств, вытекающих из пользования этим жилым помещением. Это указывает на, как минимум, наличие у собственника или нанимателя жилого помещения права требовать от членов своей семьи участия в оплате расходов за квартиру и услуг ЖКХ.

Сложнее выглядит ситуация, когда квартира принадлежит двум или более собственникам, и некоторые из них в ней не проживают. Например, муж и жена в браке приобретают двухкомнатную квартиру по 1/2 доли каждому из них. В один не прекрасный день муж уходит к другой женщине, где временно находит душевный покой. Как известно, никто так хорошо не понимает мужчину, как женщина, желающая увести его из семьи.

Оставшаяся в квартире супруга желает, чтобы муж продолжал платить за все расходы, связанные с квартирой, не менее половины доли, как её сособственник.

Ушедший из квартиры муж может считать, что раз он в квартире не живёт и ничем не пользуется, то и платить за неё не обязан. Тем более, что оставшаяся жена пользуется ею единолично, обеими комнатами. Более того, такой муж может считать себя великодушным, так как он не берёт с жены никакой платы за пользование своей половиной квартиры.

Кто же прав в этой истории? Для исчерпывающего ответа следует обратиться к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Из п.9 данного Постановления следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника состоит из:

  1. Платы за содержание жилого помещения. В неё входит плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  2. Плата за коммунальные услуги. В неё входит плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Указанное разделение базируется на толковании Пленумом Верховного Суда РФ ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Далее согласно п.37 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» следует что, временное отсутствие нанимателя или собственника в жилом помещении не освобождает их от платы за содержания жилого помещения (1-я категория платы), но предполагает перерасчёт за иные виды коммунальных услуг (2-я категория платы).

Следовательно, на не проживавшего в квартире мужа может быть возложена плата лишь за содержание жилого помещения, за пользование жилым помещением (плата за наем), плата за отопление, а также за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, взносов на капитальный ремонт. Однако на него не может быть возложена плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Следует заметить, что отсутствующего в квартире собственника доли в ней лишить права собственности на эту долю весьма сложно. А вот на не проживающего в квартире и не вносящего плату за неё нахального нанимателя или члена его семьи, а также на отсутствующего члена семьи собственника, вполне можно найти управу. В таких случаях есть смысл обратиться в суд с исковым заявление о признании их утратившими право пользовании квартирой со снятием с регистрационного учёта. Подробная информация содержится в наших статьях:

«Как выписать из квартиры»

«Выселение из квартиры не собственника»

«Можно ли выселить собственников из квартиры»

«Как выписать человека из квартиры»

«Выселение бывших членов семьи»

«Снятие с регистрации бывших членов семьи»

В составлении искового заявления и в представлении Ваших интересов в суде всегда готовы помочь специалисты Юридического бюро «Частный поверенный».

72 Принудительный выкуп доли в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире

В статье «Доля в собственности» мы уже отвечали на вопрос, можно ли принудить собственника расстаться со своей долей в квартире. Уточним, речь шла о том, что это незначительная доля в квартире. Тогда же мы писали, что выкуп незначительной доли квартиры возможен через суд, согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Если это доля не только незначительна, но и не может быть реально выделена, а её собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В статье мы привели пример условного наследника, получившего по наследству однокомнатную квартиру. Правда 1/20 доли этой квартиры принадлежит постороннему лицу, имеющему намерение воспользоваться ситуацией.

При этом мы писали о том, что критерии незначительности доли и отсутствие интереса в её использовании собственником являются весьма субъективными.

В настоящей статье хотелось бы обратить внимание на ещё одно условие победы в суде нашего условного наследника. Что же позволит ему купить долю квартиры у сособственника, так сказать, в принудительном порядке? Это условие чётко не прописано в статье 252 ГК РФ, но продиктовано сложившейся судебной практикой и заключается в необходимости, чтобы собственник незначительной доли сам заявил о выделе своей доли.

Так в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации» буквально прописано:

При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Данная правовая позиция соответствует и позиции Верховного Суда Российской Федерации. Так в Определении Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В10-9 указано:

положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Из вышеуказанного следует, что наш наследник имеет значительно большие шансы на успех если собственник незначительной доли попытается реализовать свою угрозу поселиться на своей площади и потребовать от наследника выделить ему в квартире место для установки кровати. Иными словами, потребует выдела доли в натуре (см. статью «Доля в собственности») и подаст соответствующий иск в суд.

В создавшейся ситуации собственника незначительной доли можно будет считать заявляющим требование о выделе своей доли. Соответственно встречный иск нашего условного наследника, сводящийся к принудительному выкупу незначительной доли в квартире у сособственника, может иметь успех. Наш условный наследник может и первым подать свой иск. Но в том случае, если будет уверен, что зловредный сособственник подаст встречный иск о вселении и выделении площади уже на него. Либо если сособственник ранее направлял к нему письменные обращения с требованием выделить ему конкретную площадь в квартире.

В случае, если сособственник незначительной доли в квартире ничего не предпринимает и не требует, то подача собственником значительной доли квартиры искового заявления может закончиться для него неудачей. Суд, с большой долей вероятности, откажет ему в удовлетворение исковых требований.

Впрочем, нашему наследнику и одновременно собственнику 19/20 доли квартиры не стоит отчаиваться если собственник 1/20 доли ведёт себя пассивно, ничего не требуя. Стать единоличным собственником он все же сможет. Правда для этого потребуется продумать грамотную стратегию и следовать ей В частности, побудить собственника незначительной доли квартиры вступить в конструктивные переговоры о её продаже могут исковые требования к нему о взыскании его доли в оплате услуг ЖКХ…

В любом случае, мы искренне желаем Вам всегда добиваться успеха законными мерами в судах и на переговорах, чему готовы всячески содействовать.

70 Как выписать из квартиры

Как выписать из квартиры

Наши постоянные читатели знают, как много внимания мы уделяем спорам относительно права пользования жилыми помещениями. Мы уже освещали вопросы снятия с регистрации или более привычному, хотя и неправильному термину «выписке» из жилых помещений различных категорий граждан в статьях:

«Выселение из квартиры не собственника»,

«Можно ли выселить собственников из квартиры»,

«Как выписать человека из квартиры»,

«Выселение бывших членов семьи»,

«Снятие с регистрации бывших членов семьи»

Разъясняли мы и вопросы выселения. В данной статье речь пойдёт о выписке и выселении из квартиры членов семьи прежнего собственника помещения. Риски при покупке квартиры с обременением будут всегда. Одним из видов обременения является регистрация и проживание в ней членов семьи прежнего собственника.

Как правило, люди, приобретающие квартиру с подобным обременением, договариваются с продавцами о сроках выписки из неё самих продавцов и их родственников. Однако бывает и так, что уже после продажи квартиры вдруг обнаруживается, что зарегистрированные в ней родственники продавца не спешат с ней расставаться.

Пример: в Юридическое бюро «Частный поверенный» обратилась молодая женщина, и рассказала следующую историю. Она купила однокомнатную квартиру у немолодой и вполне благообразной женщины. При изучении документов выяснилось, что в квартире зарегистрированы дочь, зять и два несовершеннолетних внука продавца. При этом было очевидно, что в квартире родственники продавца фактически не проживают, а снимают квартиру в этом же доме, так как проживать такой семьёй в однокомнатной квартире тесновато. Продавец поведала нашей клиентке, что квартира продаётся как раз для решения семейной жилищной проблемы, то есть приобретения трёхкомнатной квартиры с доплатой.

Рассказ продавца квартиры, наряду с не проживанием в ней её родственников, убедил нашу клиентку в целесообразности приобретения данной квартиры. Однако после того как право собственности на квартиру было зарегистрировано на покупателя, из неё выписалась лишь сама продавец квартиры. Продавец, впрочем, тут же покинула территорию РФ, уехав с вырученными деньгами на ПМЖ в Турцию. Её родственники пояснили, что там её приезда уже ожидал турецкий мачо. Сложно сказать, как долго дама будет счастлива в Турции, да и это уже совсем другая история… Зато выяснилось, что отношения с дочерью и её семьёй были отвратительные. Из квартиры она их буквально выжила, а о планах относительно продажи те ничего не знали. Выписываться из квартиры они не собираются, а вот вселиться, пользуясь наличием регистрации, не прочь. Конечно, можно обвинять покупательницу квартиры за недостаточную бдительность. Родственникам продавца можно сказать, что если бы они в квартире бывали и выражали бы своё отношение к продаже, то наша клиентка её бы не купила.

В сложившейся ситуации положение нашей клиентки можно охарактеризовать как «без вины виноватая». Мы, разумеется, встали на защиту её интересов. Вопрос пришлось решать в судебном порядке, путём подачи соответствующего иска. После определённых усилий родственники продавца были признаны утратившими право пользования квартирой со снятием их с регистрационного учёта в ней.

При этом наши юристы ссылались на требования ч.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Несмотря на то, что для нашей клиентки история закончилась благополучно, покупателям квартир следует помнить про это самое: если иное не установлено законом. То есть, надо учитывать, что далеко не всякого члена семьи бывшего собственника можно будет выписать и выселить из купленной квартиры. Живейшим примером могут служить лица, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации. К данным лицам согласно ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» действие ч.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ не применяется.

Следует учесть, что ч. 1 ст.558 Гражданского кодекса РФ прямо требует указывать в договоре купли-продажи жилого помещения перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование им. Однако покупателям этих жилых помещений следует самим досконально выяснять какие права в соответствии в соответствии с законом есть у зарегистрированных там лиц. Продавец может ведь и скрыть эти сведения. Признание договора купли-продажи квартиры по причине нарушения данного условия есть дело долгое и хлопотное, а скорое возращение уплаченных денег представляется сомнительным.

Если же приобретение жилого помещения вместе с не желающими оттуда выписываться лицами, всё же состоялось, то отчаиваться не стоит. Возможностей выписать подобных лиц всё равно достаточно. Сотрудники Юридическое бюро «Частный поверенный» охотно помогут Вам.

67 Практика определения порядка пользования квартирой

Практика определения порядка пользования квартирой

В статье «Определение порядка пользования квартирой» мы уже затрагивали вопрос урегулирования сложных взаимоотношений между людьми, оказавшимися сособственниками долей квартиры. В этой статье речь шла именно о сособственниках квартиры, то есть о людях, которым на праве частной собственности принадлежит доля в квартире, а точнее она принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Однако необходимость определить порядок пользования квартирой может возникнуть не только между участниками общей долевой собственности, но и между гражданами, которые доли квартиры в собственности не имеют, но зато имеют право проживать в ней. При этом они в этой квартире зарегистрированы («прописаны»).

Пример 1. Женщина регистрирует в принадлежащей ей квартире своего мужа. Данная квартира была куплена ею ещё до вступления в брак и, согласно требованиям ст. 36 Семейного кодекса РФ, является её собственностью. Через некоторое время вселившийся муж проявил все нехорошие черты своего характера и подлость своей натуры. Вследствие чего брак был расторгнут. Однако нехороший бывший муж выселяться из квартиры не желает и спокойно продолжает проживать в ней, регулярно приводя туда гостей и причиняя иные неудобства. В этой ситуации бывшей жене следует не определять порядок пользования жилым помещением, а выселять экс-супруга из квартиры по суду. Как это делается мы ранее рассказывали в своих статьях «Выселение бывших членов семьи» и «Снятие с регистрации бывших членов семьи». Судебный процесс может быть хлопотным и неприятным, но достижение желанного результата вполне возможно. Примеры имеются

Ситуация бывает более сложной если бывший член семьи отказался от участия в приватизации квартиры.

Пример 2. В квартире проживают мать и сын. В своё время сын отказался от участия в приватизации квартиры в пользу матери. Такая мера может быть вполне оправданной. Сыну тогда только что исполнилось 18 лет, и делать его сособственником квартиры было опасно в силу его незрелости и подверженности влиянию со стороны посторонних лиц. В последствии сын приобрёл вредные привычки и принялся изводить мать. Случалось, это делалось из вредности, а со временем и из желания поскорее получить эту квартиру по наследству. Если бы мать и сын были бы сособственниками, то порядок пользования квартирой, то есть, кто из них какой комнатой будет пользоваться, можно было бы определить в судебном порядке, руководствуясь статьёй 247 Гражданского кодекса РФ.

Однако данная статья регулирует отношения между сособственниками, к которым сын не относится. К просьбам применить указанную статью 247 Гражданского кодекса РФ по аналогии закона и аналогии права (статья 7 Жилищного кодекса РФ и ст.6 Гражданского кодекса РФ) суды относятся более чем прохладно. Логика судов при этом выглядит примерно так – гражданин до приватизации квартиры имел право пользоваться всей квартирой, значит и после отказа от участия в приватизации это право за ним сохраняется. Довод о том, что, определяя порядок пользования жилым помещением с не собственником, его собственник как бы наоборот признаёт за ним более высокий статус, судьями, обычно, не воспринимается.

Такая позиция судов ставит собственника жилого помещения в крайне зависимое положение и создаёт для не собственника реальную возможность для злоупотребления своими правами, что запрещено статьёй 10 Гражданского кодекса РФ. Известно множество случаев, когда собственники квартир были вынуждены просто сбегать из них под давлением таких не собственников.

В подобных ситуациях у собственника остаётся один выход, а именно продать жилое помещение вместе с обременением в виде пресловутого и зловредного не собственника. Разумеется, цена продаваемого жилого помещения, в этом случае, будет существенно ниже. С другой стороны, это может быть единственной возможностью раз и навсегда избавится от своего мучителя.

Тем не менее, указанная мера является крайней, идти на которую следует лишь тогда, когда использованы все прочие законные возможности решить конфликт.

Определение порядка пользования квартирой.

Определение порядка пользования квартирой

Общая долевая собственность на квартиру является нередким явлением. Далеко не всегда отдельная квартира единолично принадлежит одному счастливому собственнику. Квартира может находиться в собственности сразу нескольких граждан. Так называемое право общей долевой собственности на квартиру может возникнуть, например, при её приватизации всеми членами семьи, в ней проживающими. В первые годы приватизации квартир распространённым явлением была приватизация, так сказать, в общую совместную собственность всех членов семьи. В этом случае их доли конкретно определены не были, но считались равными у всех участников приватизации. Никаких практических выгод «общим совместным собственникам», на мой взгляд, от этого не было. Если не считать обманчивого (до первых семейных разногласий) ощущения все квартирного равенства, общности и единения.

В настоящее время общая совместная собственность на квартиру уже считается довольно редким явлением. Теперь квартиры, почти всегда, приватизируются в общую долевую собственность в равных долях.

Кроме приватизации, общая долевая собственность на квартиру может возникнуть, например, вследствие её раздела супругами, желающие поделить имущество, зарегистрированное на одного из них, или из-за продажи собственником квартиры доли в ней.

Спецификой общей долевой собственности в квартире является то, что площади комнат, из которых она состоит, почти никогда не соответствует размерам долей, принадлежащих собственникам. Разберём конкретный пример:

Муж и жена, находясь в браке, купили двухкомнатную квартиру. Комнаты в этой квартире изолированные, то есть отдельные, а их площадь равняется 20 кв.м. и 15 кв.м. Через некоторое время семья наших героев, увы, распадается, брак прекращается, а квартира делится по 1/2 доли на мужа и жену. При этом агрессивный, боевитый и уже бывший муж поселяется в большей комнате, предоставив бывшей жене меньшую комнату. Проживание в одной квартире с бывшим супругом становится для женщины невыносимым, и она поспешно продаёт свою 1/2 долю другой молодой семье. Молодые супруги въезжают в свою половину квартиры и занимают освободившуюся меньшую комнату в ней.

Возможно, обстоятельство проживания в комнате, по площади не соответствующей их доле в праве общей долевой собственности на квартиру, молодых бы и не беспокоило. Но оставшийся в квартире бывший муж пытается показать кто в доме хозяин, начина руководить, поучать и хамить молодой семье. После нескольких скандалов, столкновений и вызовов полиции, попытки установить квартирную дедовщину прекращаются. Но осадок и неприязнь остаются. Вследствие этого у молодой семьи возникает вопрос – а чего это мы, имея половину квартиры, живём в меньшей комнате?

Проблема заключается в том, что доли действительно равные, а площадь комнат не изменить. В общем, у молодой семьи есть два пути решения внутриквартирного вопроса. Вариант с продажей своей доли в квартире и отъезд из неё, по примеру вышеупомянутой бывшей жены, рассматривать не хочется.

Способ №1: Обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорной квартирой, с выделением им в пользование большой комнаты. Подобные исковые требования разрешаются мировыми судьями. Преимуществом данного способа можно считать символический размер государственной пошлины, которую следует заплатить при подаче иска. К недостаткам способа следует отнести невысокую вероятность успеха в суде. Да по закону, а точнее согласно п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» суд обязан учитывать нуждаемость каждого из сособственников в большой комнате. Как-никак наших молодожёнов двое, а возможно, скоро и ребёнок родится. В общем, шанс есть. С другой стороны, этот же суд обязан учитывать и уже сложившийся порядок пользования квартирой. Опять же наш бывший муж, может тоже в новый брак вступить.

Иными словами, данный способ можно попробовать, но гарантий успеха нет.

Способ №2: Молодая семья остаётся проживать в маленькой комнате. При этом подаёт в суд с просьбой изменить размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру так, чтобы они соответствовали площади реально занимаемых сособственниками помещений. В результате доли сособственников перестанут быть равными и в собственности разведённого соседа окажется 4/7 доли квартиры, а у наших молодожёнов будет лишь 3/7 доли. Зато разведённый сосед, невольно ставший владельцем дополнительных долей, будет обязан выплатить своим сособственникам компенсацию, размер которой будет отнюдь не символический.

Решить вопрос таким образом, позволяют статья 252 Гражданского кодекса РФ и п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Из практических выгод, которые получат наши молодожёны в случае выигрыша в суде, прежде всего, стоит выделить:

  • получение с сособственника весомой денежной компенсации
  • приведение в порядок долей в квартире в соответствии с занимаемой жилой площадью, что бывает удобно для её продажи.

Кроме того, нередки ситуации, когда ответчик, осознав серьёзность ситуации, сам предлагает переехать в меньшую комнату, рассчитывая уже самому получить компенсацию и соглашаясь на уменьшения своей доли. Если кто-либо из уважаемых читателей имеет возможность улучшить свои жилищные условия таким образом, ему стоит задуматься о реализации этих планов. Обращайтесь к нашим специалистам, и Вам помогут это осуществить юридически грамотно.

53 Как выписать человека из квартиры

Как выписать человека из квартиры

Ранее в статьях «Выселение бывших членов семьи» и «Снятие с регистрации бывших членов семьи»  мы уже затрагивали эту деликатную тему. Тем не менее, судя по вопросам, задаваемым нашими клиентами, разъяснение нюансов и тонкостей подобных дел будет нелишним.

Прежде всего, несмотря на то, что на смену устаревшим формулировкам «прописка» и «выписка», вызывающих невольную ассоциацию со злоключениями героев отечественных сериалов, впервые оказавшихся в местах не столь отдалённых, пришли элегантные фразы «снятие с регистрации» и «утрата права пользования», мы будем пользоваться прежними терминами. Во-первых, они более привычны для большинства сограждан, во-вторых, они короче и выразительнее. Значит, в статье мы будем говорить «выписать из квартиры», а не «признать утратившим право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрации в нём». Выражаться в соответствии с официальными терминами мы будем, составляя исковые заявления для наших клиентов и выступая в суде в защиту их интересов.

В данной статье мы поговорим о том, как собственнику выписать человека из квартиры. Мы более детально поговорим о самых трудных случаях, с которыми может столкнуться собственник жилого помещения, желающий выписать человека из квартиры без его согласия.

К таким «трудно выписываем» людям, относятся:

  1. Лица, которым суд своим решением сохранил на определённый срок право пользования жилым помещением в соответствии с частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. К ним суд относит бывших членов семьи собственника жилого помещения, у которых нет другого жилья, а их имущественное положение и иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают им возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение.

В случае, если такой бывший член семьи продолжает фактически проживать в квартире собственника по решению суда, то ситуацию, действительно, следует признать тяжелой. Но не безнадёжной. Алгоритм действий собственника в подобном случае изложен во второй половине нашей статьи «Выселение бывших членов семьи».

Если же этот бывший член семьи перестаёт проживать в квартире собственника достаточно длительный срок и добровольно съезжает из неё, например, к новой жене, то у собственника появляются более верные и простые шансы снять его с регистрации. В этом случае выписать из квартиры в никуда можно будет, воспользовавшись нижеизложенными методами, относящимися ко второй категории трудно выписываемых людей.

  1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации этой квартиры. Поскольку согласно статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодека Российской Федерации», действие вышеуказанного положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ, дающей право на выселение и выписку из квартиры бывших членов семьи собственника, не распространяется.

Также трудно выписываемыми приходится считать лиц, которые в своё время были детьми родителей, которые приобретали квартиру как члены Жилищно-строительного кооператива во времена советской власти. Дело в том, что согласно статье 118 Жилищного кодекса РСФСР, действующего до 2005г. кооперативная квартира предоставлялась членам кооператива в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусмотренным Примерным Уставом ЖСК, утверждённым Постановлением Совета Министров РСФСР от 02 октября 1965г. Иными словами, даже за деньги члену ЖСК не могли предоставить двухкомнатную квартиру, если у него не было семьи. Хочешь квартиру больше — и пай выплати, и детей изволь иметь. Следовательно, при рассмотрении исков о выписке таких бывших детей, суды исходят из того, что если бы не эти дети, то их родители не получили бы квартиру данной площади. Значит проще в исковых требованиях отказать.

Лично мне подобный подход представляется вполне справедливым. Особенно в первом случае. Но при условии, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации жилого помещения, продолжает проживать в нём. Пытаться выписать и выселить, например, бывшего супруга, которой когда-то, по наивности, помноженной на влюблённость, отказался от участия в приватизации квартиры в пользу возлюбленного и которому теперь негде будет жить, просто непорядочно. Но в нашем случае мы говорим о тех отказниках от приватизации и взрослых детях членов советских ЖСК, которые в квартире не живут и не собираются, а возможно, приобрели иное жилое помещение или удачно вступили в новый брак, но выписываться не желают. Эти люди предпочитают контролировать ситуацию, таким образом, влияя на жизнь собственника жилья, иногда даже просто из вредности. Выписка из квартиры таких граждан представляется вполне оправданной с точки зрения морали и этики.

Для того, чтобы добиться через суд выписки вышеуказанных бывших членов семьи, собственнику квартиры следует прибегнуть к аналогии закона, обратившись к ч.3 ст.83 Жилищного кодекса РФ, которая гласит:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иными словами, собственник жилого помещения должен доказать, что бывшие члены его семьи сами отказались от своих прав пользования этим жилым помещением. Их регистрация является формальностью, не соответствующей действительному положению дел. Собственник должен в обязательном порядке убедить суд в том, что бывшие члены семьи выехали из квартиры добровольно, а не вследствие насилия, угроз или скандалов. Следует доказать, что после выезда из квартиры они не предпринимали попыток вновь в неё вселиться и им не чинились в этом препятствия. Предоставить доказательства неисполнения ответчиками своих обязанностей по оплате услуг ЖКХ. В идеале следует постараться доказать, что в квартире отсутствуют вещи бывших членов семьи собственника жилого помещения, а сами они вступили в очередной брак или приобрели иное жилое помещение.

Для доказательств вышеперечисленных обстоятельств не стоит уповать лишь на свидетельские показания соседей или друзей. Человек, желающий выписать из своей квартиры кого-либо, должен осознавать, что суду психологически проще отказать ему в исковых требованиях, чем удовлетворить их. Так сказать, лучше ошибиться в безопасную сторону. Для преодоления этой инерции будет необходимо не просто грамотно составленное и поданное исковое заявление, но и правильный подбор доказательств. К ним могут относиться справки и акты из полиции и из организаций управляющих домом — ЖСК, ТСЖ, Жилкомсервис.

Разрешением подобных вопросов и обращений давно и достаточно успешно занимаются наши сотрудники.

42 Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры

У многих счастливых обладателей собственных квартир, будь то наниматели или собственники, однажды, возникает желание как-нибудь эти квартиры улучшить. Например, соединить туалет и ванную, то есть сделать один, но зато просторный санузел. Либо прорубить широкую арку из кухни в соседнюю комнату, в результате чего получится современная кухня-гостиная. Порой, в целях удобства, возникает желание, перенести в другой угол кухни раковину со смесителем. Иными словами, нет предела совершенству, особенно если жильцы с фантазией, энергией и необходимыми средствами. Приступая к таким реформам, далеко не все реформаторы задумываются о необходимости как-то легализовать свои действия, то есть узаконить перепланировку квартиры. Разумеется, согласование перепланировки квартиры дело хлопотное и долгое. Но эту интересную тему мы раскроем в другой статье.

В данной статье речь пойдёт именно о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Прежде всего, следует сказать, что специалисты Юридического бюро «Частный поверенный» категорически против тех перепланировок в квартирах, которые способны стать угрозой для их хозяев и других граждан. Имеются в виду перепланировки и переустройства, при которых нещадно разбиваются несущие стены, или газовое/электрическое оборудование переставляется таким образом, что возникает реальная угроза отравления или пожара. Делать такие перепланировки безответственно и недопустимо.

Но, все же, большинство желающих модернизировать своё жильё, являются людьми адекватными. Возьмём, для примера, молодую семью, взявшую в ипотеку свою первую квартиру, и желающую в полной мере насладиться её комфортом. Предположим, этим молодым людям захотелось иметь просторную ванную комнату. Демонтируется лёгкая стенка между ванной и туалетом, которая не является несущей стеной, и её отсутствие никому не мешает и не угрожает. В итоге получается совмещённый санузел, где можно установить большую ванну и современную сантехнику. Разумеется, все необходимые работы проводятся грамотными специалистами, что исключает любые протечки в квартиры, расположенные ниже. Таким образом произведена перепланировка квартиры без разрешения.

Очень вероятно, что молодая семья будет спокойно наслаждаться плюсами перепланировки и переустройства долгое время, поскольку ответственные органы о них просто не узнают. Но если однажды бдительная соседка, завидующая их семейному счастью, сообщит об этой незаконной перепланировки квартиры «куда следует», то жди неприятностей. Возможен другой вариант. Наших героев заливают соседи сверху, и они будут вынуждены обратиться с жалобой в Жилкомсервис. В этом случае, мастер участка, составляющий акт о заливе, будет обязан сообщить о наличии самовольной перепланировки квартиры своему начальству. Со всеми вытекающими последствиями.

Итогом в приведённых случаях должен стать иск к нашей молодой семье со стороны районной администрации об их обязании привести санузел в прежнее состояние. Иными словами, молодая семья будет обязана восстановить всё сантехническое и иное оборудование «как оно было» и вновь возвести стену между ванной и туалетом. Статья 29 Жилищного кодекса РФ, регулирующая последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, при её буквальном прочтении, выглядит угрожающей. Данная статья предполагает «предусмотренную законодателем ответственность» за самовольную перепланировку и переустройство. Кроме того, она предполагает расторжение договора социального найма в отношении особенно упрямых нанимателей-перестройщиков, и продажу квартиры с публичных торгов в отношении таких же упрямых собственников-перестройщиков. Как видим, относиться к проблеме спустя рукава всё же не стоит.

Спасением в данной ситуации может быть подача, в ходе уже начавшегося судебного процесса, встречного иска к администрации о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Это право предоставляется жильцам квартиры частью 4 упомянутой статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Эта правовая норма действительно позволяет узаконить переустройство и перепланировку квартиры в судебном порядке, но при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Активный ответчик вполне может выиграть дело. Вместо обязания восстановить помещение в первозданном виде, он получит судебное решение, подтверждающее полную законность его действий.

Разумеется победа над таким органом власти как районная администрация не может быть лёгкой. Обращаем Ваше внимание, не стоит рассчитывать на то, что суд будет руководствоваться здравым смыслом и логикой. Суд обязан руководствоваться формальностями. Так что про соображения типа: «тут же всё видно», «это же логично», «что суд не поймёт что ли»… — лучше забыть. Следует немедленно приступить к грамотному обоснованию собственной позиции и сбору доказательств. Скорее всего, не обойдётся без назначения судебной строительно-технической экспертизы, перед которой надо будет правильно поставить вопросы.

При возникновении подобной проблемы, следует напомнить, что чем раньше юристы приступят к участию в её разрешении, тем легче будет добиться победы.

27

Выселение бывших членов семьи

Ранее мы уже писали о снятии с регистрации бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения. В этой же статье мы поговорим о непосредственном выселении собственником бывших членов семьи.

Уже ни для кого не секрет, что действующее жилищное законодательство более благосклонно относится к собственникам жилых помещений в вопросе их взаимодействия с бывшими членами семьи. Так, часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ совершенно определенно гласит, что

в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Так говорит Закон, говорит веско и основательно. Казалось бы, собственник квартиры может быть спокоен. Действительно – женился, поселил и зарегистрировал жену в своей, купленной ещё до брака, квартире и живи спокойно. А не сошлись характерами — развод и покинь, пожалуйста, мою квартиру.

Однако все просто лишь на первый взгляд. Прежде всего, согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, если бывший муж или жена не собираются покидать квартиру собственника, он может выселить их только через суд. До сих пор бытует представление, что выселение бывшего супруга возможно с помощью обращения к участковому инспектору полиции, или с помощью соответствующего заявления в органы прокуратуры. Это иллюзия. (Разумеется, речь идёт исключительно о законных способах решения вопроса).

Кроме того, дело о выселении бывшего мужа (жены) собственник жилого помещения может в суде и проиграть. В уже упомянутой части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ есть оговорка, согласно которой, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения нет другого жилья, а его имущественное положение и некие иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают ему возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение, то суд может сохранить за ним право пользования этим жилым помещением на определённый срок. Какова будет длительность этого определённого срока, закон не говорит. Но лет на пять можно смело рассчитывать.

Еще в законе не сказано, что этот определённый срок может быть предоставлен лишь один раз. А если после его окончания материальное положение бывшего члена семьи собственника не улучшилось, а те самые заслуживающие внимания обстоятельства лишь усугубились? В общем, ничто не помешает «гуманному» (но не к собственнику) судье, предоставить бывшему члену семьи новый срок пользования квартирой собственника. В итоге получается, что «пошёл собственник по шерсть (в суд), а вернулся в своё жилое помещение сам стриженным» (с бывшим супругом, на законных основаниях).

Пример: некий счастливый обладатель квартиры влюбляется в иногороднюю девушку, женится на ней, селит и регистрирует её у себя. Далее она устраивается на «интересную», но малооплачиваемую работу. С ребёнком девушка не торопится, обязанностями жены и хозяйки пренебрегает, зато подолгу и без видимых причин исчезает из дома. Когда терпение мужа-собственника кончается, он добивается в суде расторжения брака. Однако в суде по иску о выселении бывшей жены, та представляет документы, подтверждающие её мизерный доход и отсутствие в собственности жилых помещений в Санкт-Петербурге. В качестве заслуживающих внимания обстоятельств, бывшая жена предъявляет справку о наличии некоего скрытого заболевания. Отчаянные утверждения мужа о наличии у неё любовников-спонсоров, иных неофициальных доходов и прочего, на суд впечатления, скорее всего, не произведут.

Возникает вопрос – что же дальше делать собственнику?

Совет первый – не проигрывать суд. Если интересы собственника в суде будет представлять хороший юрист, готовый действовать грамотно и напористо, исход будет совсем иным. В суде очень часто выясняется, что и имущественное положение бывшего члена семьи не столь плачевно, и право на иное жилое помещение часто имеется, хоть и в другом регионе, и новая семья у него уже сложилась, а заслуживающие внимания обстоятельства оказываются элементарной ложью. В этом случае, бывшему члену семьи будет вообще отказано в сохранении права пользования жилищем бывшего супруга. В крайнем случае, срок пользования будет предельно минимальным, без надежды его продлить.

Совет второй – если суд всё же был проигран, воспользоваться возможностями, предоставляемыми частью второй статьи 35 Жилищного кодекса РФ. Эта часть всё же предоставляет собственнику жилого помещения право обратиться в суд с просьбой выселить бывшего члена семьи, которому ранее суд предоставил срок пользования этим же жилым помещением. Однако при этом собственнику предстоит доказать, что бывший супруг использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. При этом собственник будет обязан предупредить бывшего члена семьи о необходимости изменить своё поведение, устранить нарушения. Закон не требует какой-либо определённой формы этого предупреждения. То есть, для обоснования наличия предупреждения и самого виновного поведения бывшего супруга, годятся любые, предусмотренные законом, доказательства. Свидетельские показания, к примеру.

Иными словами, для реванша в суде собственнику необходимо целеустремлённо и методично собирать компромат на противника. К нарушению прав и законных интересов соседей можно отнести систематические скандалы, громкую музыку или иные шумы, производимые бывшим членом семьи собственника. К бесхозяйственному обращению с жильём подходит элементарное неучастие в коммунальных платежах, захламление мест общего пользования. Разумеется, всё это потребует от собственника чёткого фиксирования и реагирования на эти нарушения с целью сбора доказательств для суда. Для этого хорошо бы иметь на своей стороне соседей, правление ЖСК или ТСЖ. Не стоит стесняться обращаться в полицию, прокуратуру, жилищную инспекцию. Конечно, систематическое занятие всем этим требует выдержки и крепких нервов. Опытный юрист также должен помочь собрать доказательства и выиграть сам суд.