Можно ли принудить собственника расстаться со своей долей?

За годы нашего капиталистического настоящего большинство граждан успело свыкнуться с идеей о неприкосновенности прав собственника на принадлежащее ему имущество. Периодически мы слышим, что у кого-то что-то украли, кого-то заставили что-то продать, подарить и т.д. Однако, как правило, подобные казусы имеют либо откровенно криминальный характер, либо связаны с излишней доверчивостью и легкомысленностью самого собственника.

В данной статье речь пойдёт о законном, хотя и принудительном, изъятии у собственника его доли в общей долевой собственности имущества остальными участниками (сособственниками) этого же имущества. Данный вопрос лучше всего объяснить на примере:

Представим, что наследник получил по наследству от дедушки однокомнатную квартиру. В процессе оформления наследства выяснилось, что незадолго до смерти добрый дедушка «подарил» 1/20 долю этой квартиры некоему гражданину, который, благодаря подарку, сумел зарегистрироваться в данной квартире. Обычно такие вещи происходят, когда какие-либо ушлые граждане (не всегда граждане РФ) уговаривают собственников жилых помещений (обычно пьющих людей или одиноких пенсионеров) «продать им два метра квартиры». Необходимость этой сделки покупатели объясняют тем, что им нужна прописка и жилая площадь, для устройства на работу, организации бизнеса, упрощения получения гражданства и т.д. Взамен продавцу-дарителю обещается единовременная выплата и (или) ежемесячное подобие ренты без оформления. Несмотря на то, что указанный одаряемый в квартире фактически не проживает, он всё же является сособственником наследника. Данный факт, в совокупности с регистрацией в квартире сособственника, не даёт наследнику возможности почувствовать себя её полноценным собственником, тем более, не позволяет ему продать её по рыночной цене. При непосредственном контакте наследника с сособственником, последний может заявить, что со своей 1/20 он расстанется только за большие деньги, и «выписываться» не собирается. Более того, сособственник может заявить, что раньше он жильё снимал, а теперь намерен поселиться на своей площади и потребовать от наследника выделить ему в квартире место для установки кровати, то есть потребовать выдела доли в натуре. Таким образом, наследник оказывается в роли Булгаковского профессора Преображенского у которого «на шести аршинах» собрался жить Шариков. Разница в ситуациях всё же есть. Как вы помните, в квартире гениального профессора было семь комнат, а у нашего наследника всего одна.

Как же нашему наследнику избавиться от этого ярма? Выход состоит в том, что статья 252 Гражданского кодекса РФ допускает, что по решению суда доля такого сособственника может быть выкуплена у него остальными участниками долевой собственности за компенсацию, после чего этот сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. При этом

доля собственника должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Очевидно, что в приведённом примере незначительность доли и невозможность её реального выделения налицо. Отсутствие существенного интереса в её использовании сособственником придётся доказывать по-настоящему, так как данное условие носит откровенно субъективный характер. Здесь могут помочь любые доказательства, прежде всего фактическое не проживание сособственника в спорной квартире, наличие у него иных жилых помещений, пусть и не в данном городе и т.д. Отдельным вопросом является вопрос суммы компенсации. Полагаем, что здесь также есть шанс отделаться символическими деньгами, особенно если удастся убедить суд, что рыночная стоимость 1/20 доли однокомнатной квартиры, не равна рыночной стоимости всей квартиры, поделенной на 20. Таким образом, при должном упорстве и квалифицированной юридической помощи, наш наследник может избавиться от сособственника – «Шарикова», решив вопрос в суде, а не с помощью крепких рук доктора Борменталя.

В данной статье речь пойдёт о вежливых и деликатных коллекторах. Как бы неожиданно это не звучало. Итак, с 01 января 2017г. в силу окончательно вступил Федеральный закон от 03 июля 2016г. №230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Очевидно, что данный закон призван навести порядок в сфере взыскания просроченных задолженностей или, иными словами, прекратить бесчинства коллекторов.

Действительно, на первый взгляд коллекторские агентства или, как указано в законе,

юридические лица, осуществляющие деятельность по возврату просроченной задолженности

теперь поставлены в очень жёсткие рамки.

Во-первых, сведения об указанных юридических лицах теперь должны быть внесены в государственный реестр. Если эти сведения в государственный реестр не внесены или исключены из него, деятельность таких юридических лиц будет абсолютно незаконной.

Во-вторых, указанный государственный реестр будет вестись специально назначенным Правительством РФ уполномоченным органом. В декабре 2016г. в качестве такого органа определена Федеральная служба судебных приставов, которая, к тому же, будет осуществлять контроль за деятельностью лиц, внесённых в реестр.

При общении с должником, юридические лица, осуществляющие деятельность по возврату просроченной задолженности, имеют право лично встречаться с должником не более одного раза в неделю, а звонить не более одного раза в сутки и не чаще чем два раза в неделю. Различные текстовые сообщения должнику можно направлять уже чаще, а именно – аж два раза в сутки и до четырёх раз в неделю. Во всех перечисленных ситуациях необходимо подробно изложить сведения о кредиторе с его контактными данными, о долге, о самом лице, обратившемся к должнику. Закон предусматривает ещё множество ограничений по работе с должниками. Нарушение данных ограничений позволяет должнику пожаловаться в службу судебных приставов, что грозит юридическому лицу, осуществляющему деятельность по возврату просроченной задолженности (коллектору) исключением из государственного реестра, то есть запретом дальнейшей деятельности.

Конечно, можно предположить, что унылые вежливые звонки должнику два раза в неделю и текстовые обращения четыре раза в неделю с утомительным перечислением сведений о самом долге, кредиторе и юридическом лице, осуществляющем деятельность по возврату просроченной задолженности, в конце концов, так его утомят, что вызовут непреодолимое желание рассчитаться со всеми долгами. Я, однако, смотрю на эту ситуацию с откровенным пессимизмом. Нетрудно предположить, что злостных (профессиональных) должников, берущих займы и кредиты с твёрдым намерением их не возвращать, указанными методами не пронять, они и не такое видели. С другой стороны, данный закон никак не гарантирует исчезновение нелегальных «черных» коллекторов, которые прекрасно смогут продолжить свою «работу» и без внесения во всевозможные реестры. Следовательно, обычных людей, попавших в сложную жизненную ситуацию, а также их родственников и соседей, данный закон от нелегальных коллекторов никак не защитит. Таким образом, можно предположить, что спрос на «теневую юстицию», способную «работать» незаконно, но эффективно, только возрастёт.

Выходит, что описанные новации в законодательстве никак не способствуют прекращению бесчинств коллекторов-нелегалов и никак не облегчают положение законопослушных кредиторов взыскателей. Выход из сложившейся ситуации лежит в усилении государственной системы по взысканию просроченной задолженности и умении юридических фирм и адвокатских объединений сотрудничать и помогать этим государственным структурам. Последнее особенно необходимо, пока служба судебных приставов так и не стала действительно эффективной структурой, располагающей оперативными возможностями в рамках закона, силовой поддержкой и пр.

Если в будущем, государство превратит службу судебных приставов в орган, подобный давно упразднённой налоговой полиции, повысит ответственность за противодействие, саботаж и сопротивление судебным приставам, а для некоторых профессиональных должников введёт аналог исторических долговых ям, разумеется, с уровнем комфорта согласно нашему гуманному времени, то нужда в частных коммерческих структурах просто отпадёт.

Пока же, юристы, помогающие кредиторам, должны уметь добиваться наложения ареста на имущество должников ещё до вынесения судебного решения. После вынесения судебного решения от этих юристов уже потребуется умение помогать в работе судебных приставов-исполнителей, то есть уметь общаться с должниками и принимать участие в исполнительных действиях, в частности, контролируя действия судебного пристава-исполнителя.

Откладывать ли свадьбу, если квартира ещё не построена?

К наиболее частым опасениям, возникающим при решении людей вступить в брак, относится проблема имущества, а точнее проблема имущества каждого из супругов. Известно, что то имущество, которое принадлежало супругу до вступления в брак, будет принадлежать индивидуально этому супругу и в браке. Кроме того, этому супругу будет принадлежать и имущество, полученное им в браке, при условии, что оно было получено по каким-либо безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация). Указанные правила закреплены частью 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ. На первый взгляд всё ясно и понятно. Однако же нет. Всем известна фраза: «их семейная лодка разбилась о быт», но тут эта «лодка» хотя бы была построена. Мы же хотим поговорить о ситуациях, когда эту «лодку» даже не удаётся достроить, и «строители» разбегаются в разные стороны, преисполненные неприязнью друг к другу

Пример: Молодой человек вкладывает деньги в долевое строительство, рассчитывая получить квартиру примерно через год. После проведённого инвестирования он знакомится с девушкой, с которой желает вступить в брак. Однако, если бракосочетание состоится до получения им квартиры в собственность, то квартира будет уже совместно нажитой в браке, и в случае развода её придётся делить пополам с бывшей женой. К слову сказать, обвинять нашего жениха в меркантильности не стоит, так как случаев, когда подобные опасения сбываются, предостаточно. А если деньги на квартиру дали его родители, имеющие большой жизненный опыт и в невесту, в отличие от сына, отнюдь не влюблены? Конечно, можно предложить отложить свадьбу до окончания строительства, а заодно и чувства проверить. В общем-то вариант, хотя осадок остаётся. Но как быть если невеста беременна, а срок сдачи дома в эксплуатацию традиционно откладывается? Для того, чтобы соблюсти свои интересы, одновременно оставшись порядочным человеком, есть два способа:

Способ 1: Жених-дольщик до свадьбы переуступает свои права на строящуюся квартиру своему ближайшему родственнику, пользующемуся его безграничным доверием. После чего, уже после заключения брака, этот родственник получает квартиру в собственность и дарит её теперь уже мужу. Таким образом, квартира становится имуществом мужа и разделу уже не подлежит. Способ популярный, но хлопотный. К тому же надо помнить, что полагаясь на этого близкого доверенного человека, вы вводите его в великий соблазн. Предположим, переуступил жених права на строящуюся квартиру отцу родному, а тот через месяц без памяти влюбился в свою новую секретаршу, тут же вспомнив, что деньги на квартиру сыну давал он и, стало быть, в ней будет жить он сам с молодой женой. Так сказать, приехали. Бывают случаи трагические. Предположим, переуступил жених права требования на квартиру своей матери, а та внезапно скончалась. Вдруг объявляется её сын от первого брака и заявляет свои права на наследство, то есть на часть квартиры. Ситуация, что называется – брат ты мне или не брат, рад ты мне или не рад, а твою квартиру мы с тобой поделим…

Способ 2: Брачный договор. В обществе существует устойчивый стереотип, что брачный договор, якобы, заключается уже после вступления супругов в брак и относительно совместно нажитого ими имущества. Данный стереотип происходит в связи со смешением понятий брачного договора и соглашения о разделе совместно нажитого супругами имущества. Брачный договор регулируется главой 8 Семейного кодекса РФ, которая, в частности, предписывает, что брачный договор может быть заключён как до регистрации заключения брака (в этом случае брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака), так и в любое время в период брака. Кроме того,

брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Следовательно, будущие супруги имеют возможность заключить брачный договор, обязательно заверив его у нотариуса, до вступления в брак, прописав в нём исключительные имущественные права жениха на строящуюся квартиру. Таким образом, интересы обоих супругов будут полностью соблюдены.