Метка: жилищное право

Определение порядка пользования квартирой.

Определение порядка пользования квартирой

Общая долевая собственность на квартиру является нередким явлением. Далеко не всегда отдельная квартира единолично принадлежит одному счастливому собственнику. Квартира может находиться в собственности сразу нескольких граждан. Так называемое право общей долевой собственности на квартиру может возникнуть, например, при её приватизации всеми членами семьи, в ней проживающими. В первые годы приватизации квартир распространённым явлением была приватизация, так сказать, в общую совместную собственность всех членов семьи. В этом случае их доли конкретно определены не были, но считались равными у всех участников приватизации. Никаких практических выгод «общим совместным собственникам», на мой взгляд, от этого не было. Если не считать обманчивого (до первых семейных разногласий) ощущения все квартирного равенства, общности и единения.

В настоящее время общая совместная собственность на квартиру уже считается довольно редким явлением. Теперь квартиры, почти всегда, приватизируются в общую долевую собственность в равных долях.

Кроме приватизации, общая долевая собственность на квартиру может возникнуть, например, вследствие её раздела супругами, желающие поделить имущество, зарегистрированное на одного из них, или из-за продажи собственником квартиры доли в ней.

Спецификой общей долевой собственности в квартире является то, что площади комнат, из которых она состоит, почти никогда не соответствует размерам долей, принадлежащих собственникам. Разберём конкретный пример:

Муж и жена, находясь в браке, купили двухкомнатную квартиру. Комнаты в этой квартире изолированные, то есть отдельные, а их площадь равняется 20 кв.м. и 15 кв.м. Через некоторое время семья наших героев, увы, распадается, брак прекращается, а квартира делится по 1/2 доли на мужа и жену. При этом агрессивный, боевитый и уже бывший муж поселяется в большей комнате, предоставив бывшей жене меньшую комнату. Проживание в одной квартире с бывшим супругом становится для женщины невыносимым, и она поспешно продаёт свою 1/2 долю другой молодой семье. Молодые супруги въезжают в свою половину квартиры и занимают освободившуюся меньшую комнату в ней.

Возможно, обстоятельство проживания в комнате, по площади не соответствующей их доле в праве общей долевой собственности на квартиру, молодых бы и не беспокоило. Но оставшийся в квартире бывший муж пытается показать кто в доме хозяин, начина руководить, поучать и хамить молодой семье. После нескольких скандалов, столкновений и вызовов полиции, попытки установить квартирную дедовщину прекращаются. Но осадок и неприязнь остаются. Вследствие этого у молодой семьи возникает вопрос – а чего это мы, имея половину квартиры, живём в меньшей комнате?

Проблема заключается в том, что доли действительно равные, а площадь комнат не изменить. В общем, у молодой семьи есть два пути решения внутриквартирного вопроса. Вариант с продажей своей доли в квартире и отъезд из неё, по примеру вышеупомянутой бывшей жены, рассматривать не хочется.

Способ №1: Обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорной квартирой, с выделением им в пользование большой комнаты. Подобные исковые требования разрешаются мировыми судьями. Преимуществом данного способа можно считать символический размер государственной пошлины, которую следует заплатить при подаче иска. К недостаткам способа следует отнести невысокую вероятность успеха в суде. Да по закону, а точнее согласно п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» суд обязан учитывать нуждаемость каждого из сособственников в большой комнате. Как-никак наших молодожёнов двое, а возможно, скоро и ребёнок родится. В общем, шанс есть. С другой стороны, этот же суд обязан учитывать и уже сложившийся порядок пользования квартирой. Опять же наш бывший муж, может тоже в новый брак вступить.

Иными словами, данный способ можно попробовать, но гарантий успеха нет.

Способ №2: Молодая семья остаётся проживать в маленькой комнате. При этом подаёт в суд с просьбой изменить размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру так, чтобы они соответствовали площади реально занимаемых сособственниками помещений. В результате доли сособственников перестанут быть равными и в собственности разведённого соседа окажется 4/7 доли квартиры, а у наших молодожёнов будет лишь 3/7 доли. Зато разведённый сосед, невольно ставший владельцем дополнительных долей, будет обязан выплатить своим сособственникам компенсацию, размер которой будет отнюдь не символический.

Решить вопрос таким образом, позволяют статья 252 Гражданского кодекса РФ и п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Из практических выгод, которые получат наши молодожёны в случае выигрыша в суде, прежде всего, стоит выделить:

  • получение с сособственника весомой денежной компенсации
  • приведение в порядок долей в квартире в соответствии с занимаемой жилой площадью, что бывает удобно для её продажи.

Кроме того, нередки ситуации, когда ответчик, осознав серьёзность ситуации, сам предлагает переехать в меньшую комнату, рассчитывая уже самому получить компенсацию и соглашаясь на уменьшения своей доли. Если кто-либо из уважаемых читателей имеет возможность улучшить свои жилищные условия таким образом, ему стоит задуматься о реализации этих планов. Обращайтесь к нашим специалистам, и Вам помогут это осуществить юридически грамотно.

53 Как выписать человека из квартиры

Как выписать человека из квартиры

Ранее в статьях «Выселение бывших членов семьи» и «Снятие с регистрации бывших членов семьи»  мы уже затрагивали эту деликатную тему. Тем не менее, судя по вопросам, задаваемым нашими клиентами, разъяснение нюансов и тонкостей подобных дел будет нелишним.

Прежде всего, несмотря на то, что на смену устаревшим формулировкам «прописка» и «выписка», вызывающих невольную ассоциацию со злоключениями героев отечественных сериалов, впервые оказавшихся в местах не столь отдалённых, пришли элегантные фразы «снятие с регистрации» и «утрата права пользования», мы будем пользоваться прежними терминами. Во-первых, они более привычны для большинства сограждан, во-вторых, они короче и выразительнее. Значит, в статье мы будем говорить «выписать из квартиры», а не «признать утратившим право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрации в нём». Выражаться в соответствии с официальными терминами мы будем, составляя исковые заявления для наших клиентов и выступая в суде в защиту их интересов.

В данной статье мы поговорим о том, как собственнику выписать человека из квартиры. Мы более детально поговорим о самых трудных случаях, с которыми может столкнуться собственник жилого помещения, желающий выписать человека из квартиры без его согласия.

К таким «трудно выписываем» людям, относятся:

  1. Лица, которым суд своим решением сохранил на определённый срок право пользования жилым помещением в соответствии с частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. К ним суд относит бывших членов семьи собственника жилого помещения, у которых нет другого жилья, а их имущественное положение и иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают им возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение.

В случае, если такой бывший член семьи продолжает фактически проживать в квартире собственника по решению суда, то ситуацию, действительно, следует признать тяжелой. Но не безнадёжной. Алгоритм действий собственника в подобном случае изложен во второй половине нашей статьи «Выселение бывших членов семьи».

Если же этот бывший член семьи перестаёт проживать в квартире собственника достаточно длительный срок и добровольно съезжает из неё, например, к новой жене, то у собственника появляются более верные и простые шансы снять его с регистрации. В этом случае выписать из квартиры в никуда можно будет, воспользовавшись нижеизложенными методами, относящимися ко второй категории трудно выписываемых людей.

  1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации этой квартиры. Поскольку согласно статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодека Российской Федерации», действие вышеуказанного положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ, дающей право на выселение и выписку из квартиры бывших членов семьи собственника, не распространяется.

Также трудно выписываемыми приходится считать лиц, которые в своё время были детьми родителей, которые приобретали квартиру как члены Жилищно-строительного кооператива во времена советской власти. Дело в том, что согласно статье 118 Жилищного кодекса РСФСР, действующего до 2005г. кооперативная квартира предоставлялась членам кооператива в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусмотренным Примерным Уставом ЖСК, утверждённым Постановлением Совета Министров РСФСР от 02 октября 1965г. Иными словами, даже за деньги члену ЖСК не могли предоставить двухкомнатную квартиру, если у него не было семьи. Хочешь квартиру больше — и пай выплати, и детей изволь иметь. Следовательно, при рассмотрении исков о выписке таких бывших детей, суды исходят из того, что если бы не эти дети, то их родители не получили бы квартиру данной площади. Значит проще в исковых требованиях отказать.

Лично мне подобный подход представляется вполне справедливым. Особенно в первом случае. Но при условии, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации жилого помещения, продолжает проживать в нём. Пытаться выписать и выселить, например, бывшего супруга, которой когда-то, по наивности, помноженной на влюблённость, отказался от участия в приватизации квартиры в пользу возлюбленного и которому теперь негде будет жить, просто непорядочно. Но в нашем случае мы говорим о тех отказниках от приватизации и взрослых детях членов советских ЖСК, которые в квартире не живут и не собираются, а возможно, приобрели иное жилое помещение или удачно вступили в новый брак, но выписываться не желают. Эти люди предпочитают контролировать ситуацию, таким образом, влияя на жизнь собственника жилья, иногда даже просто из вредности. Выписка из квартиры таких граждан представляется вполне оправданной с точки зрения морали и этики.

Для того, чтобы добиться через суд выписки вышеуказанных бывших членов семьи, собственнику квартиры следует прибегнуть к аналогии закона, обратившись к ч.3 ст.83 Жилищного кодекса РФ, которая гласит:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иными словами, собственник жилого помещения должен доказать, что бывшие члены его семьи сами отказались от своих прав пользования этим жилым помещением. Их регистрация является формальностью, не соответствующей действительному положению дел. Собственник должен в обязательном порядке убедить суд в том, что бывшие члены семьи выехали из квартиры добровольно, а не вследствие насилия, угроз или скандалов. Следует доказать, что после выезда из квартиры они не предпринимали попыток вновь в неё вселиться и им не чинились в этом препятствия. Предоставить доказательства неисполнения ответчиками своих обязанностей по оплате услуг ЖКХ. В идеале следует постараться доказать, что в квартире отсутствуют вещи бывших членов семьи собственника жилого помещения, а сами они вступили в очередной брак или приобрели иное жилое помещение.

Для доказательств вышеперечисленных обстоятельств не стоит уповать лишь на свидетельские показания соседей или друзей. Человек, желающий выписать из своей квартиры кого-либо, должен осознавать, что суду психологически проще отказать ему в исковых требованиях, чем удовлетворить их. Так сказать, лучше ошибиться в безопасную сторону. Для преодоления этой инерции будет необходимо не просто грамотно составленное и поданное исковое заявление, но и правильный подбор доказательств. К ним могут относиться справки и акты из полиции и из организаций управляющих домом — ЖСК, ТСЖ, Жилкомсервис.

Разрешением подобных вопросов и обращений давно и достаточно успешно занимаются наши сотрудники.

42 Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры

У многих счастливых обладателей собственных квартир, будь то наниматели или собственники, однажды, возникает желание как-нибудь эти квартиры улучшить. Например, соединить туалет и ванную, то есть сделать один, но зато просторный санузел. Либо прорубить широкую арку из кухни в соседнюю комнату, в результате чего получится современная кухня-гостиная. Порой, в целях удобства, возникает желание, перенести в другой угол кухни раковину со смесителем. Иными словами, нет предела совершенству, особенно если жильцы с фантазией, энергией и необходимыми средствами. Приступая к таким реформам, далеко не все реформаторы задумываются о необходимости как-то легализовать свои действия, то есть узаконить перепланировку квартиры. Разумеется, согласование перепланировки квартиры дело хлопотное и долгое. Но эту интересную тему мы раскроем в другой статье.

В данной статье речь пойдёт именно о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Прежде всего, следует сказать, что специалисты Юридического бюро «Частный поверенный» категорически против тех перепланировок в квартирах, которые способны стать угрозой для их хозяев и других граждан. Имеются в виду перепланировки и переустройства, при которых нещадно разбиваются несущие стены, или газовое/электрическое оборудование переставляется таким образом, что возникает реальная угроза отравления или пожара. Делать такие перепланировки безответственно и недопустимо.

Но, все же, большинство желающих модернизировать своё жильё, являются людьми адекватными. Возьмём, для примера, молодую семью, взявшую в ипотеку свою первую квартиру, и желающую в полной мере насладиться её комфортом. Предположим, этим молодым людям захотелось иметь просторную ванную комнату. Демонтируется лёгкая стенка между ванной и туалетом, которая не является несущей стеной, и её отсутствие никому не мешает и не угрожает. В итоге получается совмещённый санузел, где можно установить большую ванну и современную сантехнику. Разумеется, все необходимые работы проводятся грамотными специалистами, что исключает любые протечки в квартиры, расположенные ниже. Таким образом произведена перепланировка квартиры без разрешения.

Очень вероятно, что молодая семья будет спокойно наслаждаться плюсами перепланировки и переустройства долгое время, поскольку ответственные органы о них просто не узнают. Но если однажды бдительная соседка, завидующая их семейному счастью, сообщит об этой незаконной перепланировки квартиры «куда следует», то жди неприятностей. Возможен другой вариант. Наших героев заливают соседи сверху, и они будут вынуждены обратиться с жалобой в Жилкомсервис. В этом случае, мастер участка, составляющий акт о заливе, будет обязан сообщить о наличии самовольной перепланировки квартиры своему начальству. Со всеми вытекающими последствиями.

Итогом в приведённых случаях должен стать иск к нашей молодой семье со стороны районной администрации об их обязании привести санузел в прежнее состояние. Иными словами, молодая семья будет обязана восстановить всё сантехническое и иное оборудование «как оно было» и вновь возвести стену между ванной и туалетом. Статья 29 Жилищного кодекса РФ, регулирующая последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, при её буквальном прочтении, выглядит угрожающей. Данная статья предполагает «предусмотренную законодателем ответственность» за самовольную перепланировку и переустройство. Кроме того, она предполагает расторжение договора социального найма в отношении особенно упрямых нанимателей-перестройщиков, и продажу квартиры с публичных торгов в отношении таких же упрямых собственников-перестройщиков. Как видим, относиться к проблеме спустя рукава всё же не стоит.

Спасением в данной ситуации может быть подача, в ходе уже начавшегося судебного процесса, встречного иска к администрации о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Это право предоставляется жильцам квартиры частью 4 упомянутой статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Эта правовая норма действительно позволяет узаконить переустройство и перепланировку квартиры в судебном порядке, но при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Активный ответчик вполне может выиграть дело. Вместо обязания восстановить помещение в первозданном виде, он получит судебное решение, подтверждающее полную законность его действий.

Разумеется победа над таким органом власти как районная администрация не может быть лёгкой. Обращаем Ваше внимание, не стоит рассчитывать на то, что суд будет руководствоваться здравым смыслом и логикой. Суд обязан руководствоваться формальностями. Так что про соображения типа: «тут же всё видно», «это же логично», «что суд не поймёт что ли»… — лучше забыть. Следует немедленно приступить к грамотному обоснованию собственной позиции и сбору доказательств. Скорее всего, не обойдётся без назначения судебной строительно-технической экспертизы, перед которой надо будет правильно поставить вопросы.

При возникновении подобной проблемы, следует напомнить, что чем раньше юристы приступят к участию в её разрешении, тем легче будет добиться победы.

27

Выселение бывших членов семьи

Ранее мы уже писали о снятии с регистрации бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения. В этой же статье мы поговорим о непосредственном выселении собственником бывших членов семьи.

Уже ни для кого не секрет, что действующее жилищное законодательство более благосклонно относится к собственникам жилых помещений в вопросе их взаимодействия с бывшими членами семьи. Так, часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ совершенно определенно гласит, что

в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Так говорит Закон, говорит веско и основательно. Казалось бы, собственник квартиры может быть спокоен. Действительно – женился, поселил и зарегистрировал жену в своей, купленной ещё до брака, квартире и живи спокойно. А не сошлись характерами — развод и покинь, пожалуйста, мою квартиру.

Однако все просто лишь на первый взгляд. Прежде всего, согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, если бывший муж или жена не собираются покидать квартиру собственника, он может выселить их только через суд. До сих пор бытует представление, что выселение бывшего супруга возможно с помощью обращения к участковому инспектору полиции, или с помощью соответствующего заявления в органы прокуратуры. Это иллюзия. (Разумеется, речь идёт исключительно о законных способах решения вопроса).

Кроме того, дело о выселении бывшего мужа (жены) собственник жилого помещения может в суде и проиграть. В уже упомянутой части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ есть оговорка, согласно которой, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения нет другого жилья, а его имущественное положение и некие иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают ему возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение, то суд может сохранить за ним право пользования этим жилым помещением на определённый срок. Какова будет длительность этого определённого срока, закон не говорит. Но лет на пять можно смело рассчитывать.

Еще в законе не сказано, что этот определённый срок может быть предоставлен лишь один раз. А если после его окончания материальное положение бывшего члена семьи собственника не улучшилось, а те самые заслуживающие внимания обстоятельства лишь усугубились? В общем, ничто не помешает «гуманному» (но не к собственнику) судье, предоставить бывшему члену семьи новый срок пользования квартирой собственника. В итоге получается, что «пошёл собственник по шерсть (в суд), а вернулся в своё жилое помещение сам стриженным» (с бывшим супругом, на законных основаниях).

Пример: некий счастливый обладатель квартиры влюбляется в иногороднюю девушку, женится на ней, селит и регистрирует её у себя. Далее она устраивается на «интересную», но малооплачиваемую работу. С ребёнком девушка не торопится, обязанностями жены и хозяйки пренебрегает, зато подолгу и без видимых причин исчезает из дома. Когда терпение мужа-собственника кончается, он добивается в суде расторжения брака. Однако в суде по иску о выселении бывшей жены, та представляет документы, подтверждающие её мизерный доход и отсутствие в собственности жилых помещений в Санкт-Петербурге. В качестве заслуживающих внимания обстоятельств, бывшая жена предъявляет справку о наличии некоего скрытого заболевания. Отчаянные утверждения мужа о наличии у неё любовников-спонсоров, иных неофициальных доходов и прочего, на суд впечатления, скорее всего, не произведут.

Возникает вопрос – что же дальше делать собственнику?

Совет первый – не проигрывать суд. Если интересы собственника в суде будет представлять хороший юрист, готовый действовать грамотно и напористо, исход будет совсем иным. В суде очень часто выясняется, что и имущественное положение бывшего члена семьи не столь плачевно, и право на иное жилое помещение часто имеется, хоть и в другом регионе, и новая семья у него уже сложилась, а заслуживающие внимания обстоятельства оказываются элементарной ложью. В этом случае, бывшему члену семьи будет вообще отказано в сохранении права пользования жилищем бывшего супруга. В крайнем случае, срок пользования будет предельно минимальным, без надежды его продлить.

Совет второй – если суд всё же был проигран, воспользоваться возможностями, предоставляемыми частью второй статьи 35 Жилищного кодекса РФ. Эта часть всё же предоставляет собственнику жилого помещения право обратиться в суд с просьбой выселить бывшего члена семьи, которому ранее суд предоставил срок пользования этим же жилым помещением. Однако при этом собственнику предстоит доказать, что бывший супруг использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. При этом собственник будет обязан предупредить бывшего члена семьи о необходимости изменить своё поведение, устранить нарушения. Закон не требует какой-либо определённой формы этого предупреждения. То есть, для обоснования наличия предупреждения и самого виновного поведения бывшего супруга, годятся любые, предусмотренные законом, доказательства. Свидетельские показания, к примеру.

Иными словами, для реванша в суде собственнику необходимо целеустремлённо и методично собирать компромат на противника. К нарушению прав и законных интересов соседей можно отнести систематические скандалы, громкую музыку или иные шумы, производимые бывшим членом семьи собственника. К бесхозяйственному обращению с жильём подходит элементарное неучастие в коммунальных платежах, захламление мест общего пользования. Разумеется, всё это потребует от собственника чёткого фиксирования и реагирования на эти нарушения с целью сбора доказательств для суда. Для этого хорошо бы иметь на своей стороне соседей, правление ЖСК или ТСЖ. Не стоит стесняться обращаться в полицию, прокуратуру, жилищную инспекцию. Конечно, систематическое занятие всем этим требует выдержки и крепких нервов. Опытный юрист также должен помочь собрать доказательства и выиграть сам суд.