Рубрика: Споры с гос. органами

42 Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры

У многих счастливых обладателей собственных квартир, будь то наниматели или собственники, однажды, возникает желание как-нибудь эти квартиры улучшить. Например, соединить туалет и ванную, то есть сделать один, но зато просторный санузел. Либо прорубить широкую арку из кухни в соседнюю комнату, в результате чего получится современная кухня-гостиная. Порой, в целях удобства, возникает желание, перенести в другой угол кухни раковину со смесителем. Иными словами, нет предела совершенству, особенно если жильцы с фантазией, энергией и необходимыми средствами. Приступая к таким реформам, далеко не все реформаторы задумываются о необходимости как-то легализовать свои действия, то есть узаконить перепланировку квартиры. Разумеется, согласование перепланировки квартиры дело хлопотное и долгое. Но эту интересную тему мы раскроем в другой статье.

В данной статье речь пойдёт именно о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Прежде всего, следует сказать, что специалисты Юридического бюро «Частный поверенный» категорически против тех перепланировок в квартирах, которые способны стать угрозой для их хозяев и других граждан. Имеются в виду перепланировки и переустройства, при которых нещадно разбиваются несущие стены, или газовое/электрическое оборудование переставляется таким образом, что возникает реальная угроза отравления или пожара. Делать такие перепланировки безответственно и недопустимо.

Но, все же, большинство желающих модернизировать своё жильё, являются людьми адекватными. Возьмём, для примера, молодую семью, взявшую в ипотеку свою первую квартиру, и желающую в полной мере насладиться её комфортом. Предположим, этим молодым людям захотелось иметь просторную ванную комнату. Демонтируется лёгкая стенка между ванной и туалетом, которая не является несущей стеной, и её отсутствие никому не мешает и не угрожает. В итоге получается совмещённый санузел, где можно установить большую ванну и современную сантехнику. Разумеется, все необходимые работы проводятся грамотными специалистами, что исключает любые протечки в квартиры, расположенные ниже. Таким образом произведена перепланировка квартиры без разрешения.

Очень вероятно, что молодая семья будет спокойно наслаждаться плюсами перепланировки и переустройства долгое время, поскольку ответственные органы о них просто не узнают. Но если однажды бдительная соседка, завидующая их семейному счастью, сообщит об этой незаконной перепланировки квартиры «куда следует», то жди неприятностей. Возможен другой вариант. Наших героев заливают соседи сверху, и они будут вынуждены обратиться с жалобой в Жилкомсервис. В этом случае, мастер участка, составляющий акт о заливе, будет обязан сообщить о наличии самовольной перепланировки квартиры своему начальству. Со всеми вытекающими последствиями.

Итогом в приведённых случаях должен стать иск к нашей молодой семье со стороны районной администрации об их обязании привести санузел в прежнее состояние. Иными словами, молодая семья будет обязана восстановить всё сантехническое и иное оборудование «как оно было» и вновь возвести стену между ванной и туалетом. Статья 29 Жилищного кодекса РФ, регулирующая последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, при её буквальном прочтении, выглядит угрожающей. Данная статья предполагает «предусмотренную законодателем ответственность» за самовольную перепланировку и переустройство. Кроме того, она предполагает расторжение договора социального найма в отношении особенно упрямых нанимателей-перестройщиков, и продажу квартиры с публичных торгов в отношении таких же упрямых собственников-перестройщиков. Как видим, относиться к проблеме спустя рукава всё же не стоит.

Спасением в данной ситуации может быть подача, в ходе уже начавшегося судебного процесса, встречного иска к администрации о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Это право предоставляется жильцам квартиры частью 4 упомянутой статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Эта правовая норма действительно позволяет узаконить переустройство и перепланировку квартиры в судебном порядке, но при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Активный ответчик вполне может выиграть дело. Вместо обязания восстановить помещение в первозданном виде, он получит судебное решение, подтверждающее полную законность его действий.

Разумеется победа над таким органом власти как районная администрация не может быть лёгкой. Обращаем Ваше внимание, не стоит рассчитывать на то, что суд будет руководствоваться здравым смыслом и логикой. Суд обязан руководствоваться формальностями. Так что про соображения типа: «тут же всё видно», «это же логично», «что суд не поймёт что ли»… — лучше забыть. Следует немедленно приступить к грамотному обоснованию собственной позиции и сбору доказательств. Скорее всего, не обойдётся без назначения судебной строительно-технической экспертизы, перед которой надо будет правильно поставить вопросы.

При возникновении подобной проблемы, следует напомнить, что чем раньше юристы приступят к участию в её разрешении, тем легче будет добиться победы.

12

О государственной регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – новый Закон N 218-ФЗ). Практически все статьи ранее регулирующего регистрацию недвижимости Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – прежний Закон №122-ФЗ), утратили силу с 01 января 2017 г. Исключение составила лишь статья 31_1 прежнего закона «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».

На первый взгляд новый Закон N 218-ФЗ выгодно отличается от прежнего Закона №122 ФЗ. Так, согласно ст. 7 главы 2 нового Закона N 218 ФЗ, на территории России вводится единый государственный реестр недвижимости, который ведется на русском языке в электронном виде. ЕГРН состоит из нескольких информационных блоков (банков), содержащих сведения об объектах недвижимости, границах, картах, а также книги учета документов.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

  1. реестра объектов недвижимости (далее также – кадастр недвижимости);
  2. реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также — реестр прав на недвижимость);
  3. реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также — реестр границ);
  4. реестровых дел;
  5. кадастровых карт;
  6. книг учета документов.

Для сравнения, ст. 12 прежнего Закона N 122-ФЗ указывала, что Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

Таким образом, новый Закон N 218-ФЗ направлен на объединение различных данных в едином реестре, а само ведение ЕГРН в электронном виде упрощает и ускоряет процедуру государственной регистрации, так как отпадает необходимость обращаться и за гос. регистрацией и за кадастровым учетом; ускоряется доступ к реестру. При этом реестровые дела хранятся в электронном виде и (или) на бумажном носителе.

К положительным аспектам нового Закона N 218-ФЗ относится и существенное сокращение сроков регистрации и внесения изменений сведений в ЕГРН, что приведет к упрощению защиты и подтверждения прав собственников или иных лиц.

Однако многие специалисты откровенно указывают на положения нового Закона N 218-ФЗ, которые представляют настоящую опасность для собственников недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что

привычные свидетельства в «бумажном виде», подтверждающие право собственности гражданина на объект недвижимости, с 01 января 2017 г. больше выдавать не будут.

Для подтверждения права собственности на недвижимое имущество, теперь необходима только «свежая» выписка из ЕГРН. Отсутствие привычного «бумажного» свидетельства может чрезвычайно затруднить защиту собственника, в случае появления в электронной базе относительно правообладателя квартиры «ошибок» по причине сбоев в системе, хакерских атак, коррупционной составляющей. «Работа» мошенников, наоборот будет облегчена.

Например, теперь возможны продажи жилых помещений, находящихся в одном регионе, лицами, пребывающими в другом регионе. С 1 января 2017 года достаточно будет сдать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема и выдачи документов. И не важно где это жилое помещение находится.

Таким образом, представьте, что квартиру в Санкт-Петербурге продают в какой-нибудь северокавказской республике. Когда хозяин узнает об этой продаже, мошенники могут перепродать квартиру ещё несколько раз. Таким образом, придётся иметь дело уже с добросовестными приобретателями.

Конечно, и прежняя система не давала полных гарантий собственникам от поползновений мошенников, но всё же существенно затрудняла их деятельность. Наличие «бумажного свидетельства» придавало уверенность собственнику и повышала его шансы в возможных спорах с «внезапными претендентами» на его жильё.

С 1 января 2017 года подтверждением регистрации договора или другой сделки будет служить специальная регистрационная надпись на документе о совершённой сделке.

Полагаем, что в вопросах «безопасности жилья» лучше пожертвовать скоростью и удобством оформления сделки, получив взамен дополнительные гарантии безопасности. Остаётся надеяться, что к такому же мнению скоро придёт и законодатель.

%d0%bd%d0%b0%d0%bb%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d1%8b%d0%b8%cc%86-%d0%ba%d0%be%d0%b4%d0%b5%d0%ba%d1%81

Налоговые льготы или как льготнику остаться льготником

Начиная с 2015 г. ведется активное обсуждение вопросов налогообложения на имущество физических лиц, имеющих право на льготу. Ранее граждане, имеющие право на льготы, вообще освобождались от уплаты налога на все объекты. С 01 января 2015г. в Налоговый кодекс РФ была включена глава 32, регулирующая налог на имущество физических лиц.

Согласно статье 401 этой главы, к объектам налогообложения относилось следующее имущество:

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машиноместо;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Характерно, что этой же статьей жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, были отнесены к жилым домам. Иными словами законодатель приравнял к полноценным жилым домам, к примеру, сколоченную из досок будку огородника, где последний держит свой сельхозинвентарь и даже может переночевать, если лето выдалось не очень холодным.

Интересными выглядят и попытки объяснить цели обложения налогами льготных категорий граждан. Так в Письме Минфина России от 20.11.2014 г. N 03-05-06-01/58896 прямо указано, что целью введения налога на имущество физических лиц является «не повышение налоговой нагрузки на гражданина, а переход к более справедливому налогообложению». Иначе говоря, уважаемые сограждане, если кто-либо скажет, что вам увеличили «налоговую нагрузку» — не верьте! Это вас всего-то на всего более справедливо «налогообложили»!

Однако хочешь не хочешь, а приспосабливаться к новым реалиям надо. Прежде всего ситуация представляется не столь уж мрачной, поскольку, согласно ч.3 и ч.4 ст.407 Налогового кодекса РФ, при определении суммы налога, подлежащей уплате налогоплательщиком, налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот.

Налоговая льгота предоставляется, в частности, в отношении следующих видов объектов налогообложения:  квартира или комната; жилой дом; гараж или машиноместо.

Иными словами, если у льготника в собственности имеется дом, квартира, гараж, он освобождается от уплаты налога на все три объекта имущества. Но если у него есть, предположим, две квартиры, то он будет иметь льготу только при уплате налога на одну из квартир. Налог на вторую квартиру ему придется заплатить.

Кроме того, круг лиц, имеющих право на налоговые льготы, не ограничивается одними пенсионерами, а является весьма широким. Так, согласно ст. 407 Налогового кодекса РФ, право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:

1) Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

2) инвалиды I и II групп инвалидности;

3) инвалиды с детства;

4) участники гражданской войны, Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан, а также ветераны боевых действий;

5) лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;

6) лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года N 1244-I «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и Федеральным законом от 10 января 2002 года N 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

7) военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

8) лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

9) члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, признаваемые таковыми в соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»;

10) пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;

11) граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;

12) физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;

13) родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;

14) физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, — в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек, — на период такого их использования;

15) физические лица — в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, налогоплательщик, при уплате налога может сам выбрать объект налогообложения, то есть заплатить меньше, если последует требованиям ч.6 и ч.7 ст. 407 Налогового кодекса РФ, которые сводятся к следующему:

Лицо, имеющее право на налоговую льготу, представляет заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу, в налоговый орган по своему выбору.

Уведомление о выбранных объектах налогообложения, в отношении которых предоставляется налоговая льгота, представляется налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом, начиная с которого в отношении указанных объектов применяется налоговая льгота.

Налогоплательщик, представивший в налоговый орган уведомление о выбранном объекте налогообложения, не вправе после 1 ноября года, являющегося налоговым периодом, представлять уточненное уведомление с изменением объекта налогообложения, в отношении которого в указанном налоговом периоде предоставляется налоговая льгота.

При не представлении налогоплательщиком, имеющим право на налоговую льготу, уведомления о выбранном объекте налогообложения, налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида, с максимальной исчисленной суммой налога.

Форма уведомления утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

putin-podpisal-zakon-o-skidkakh-na-shtrafy-gibdd

Опасное заблуждение

В представлении многих водителей бытует мнение, что в случае задержания их сотрудниками ГИБДД, имеет смысл не подписывать протоколы и акты,  составленные в их отношении. Почему то считается, что подобная позиция (отсутствие подписи привлекаемого лица), например, в протоколе об отстранении от управления транспортным средством, будет говорить в их пользу при рассмотрении дела об административном правонарушении в суде. Впрочем объяснить, чем же это может помочь в данной ситуации, никто из сторонников этой теории, как правило, не может.

Между тем, согласно ст.27.12 КоАП РФ в случае отказа привлекаемого лица подписать протоколы, сотрудники ГИБДД должны сделать об этом соответствующую пометку в этом же протоколе. Следует учитывать, что тот же протокол об отстранении от управления транспортным средством должен быть подписан двумя понятыми. Как правило, вопреки требованиям КоАП РФ, сотрудники ГИБДД предпочитают заполнять бланки протоколов и актов уже после того, как «водитель дыхнет в трубочку». Обычно в качестве понятых привлекаются другие, случайно проезжающие мимо водители, которые с облегчением узнав, что к ним лично у сотрудников ГИБДД претензий нет, охотно расписываются в указанном им месте и поспешно уезжают, предпочитая не вдаваться в детали.  Таким образом, очевидно:  во-первых без подписи водителя можно обойтись очень легко и на полном законном основании, а во-вторых такой принципиальный неподписант-водитель сам себя лишает возможности выражать свое несогласие, давать объяснения, указывать на нарушения, допущенные сотрудниками  ГИБДД при оформлении материалов. Как говорится – лучшего подарка для недобросовестных сотрудников ГИБДД не придумаешь.

Наилучшей тактикой, наоборот, следует считать активное поведение задержанного водителя. Иногда водителя, который согласен пройти освидетельствование на состояние алкогольного опьянения, но требует сначала составить соответствующий протокол и сразу же привлечь понятых, то есть действовать по закону, просто отпускают, предпочитая не связываться с «больно умными» и «шибко грамотными». Если же этого всё таки не произошло, рекомендуем указывать все нарушения закона со стороны сотрудников ГИБДД в протоколах и актах. К данным нарушениям, например, относятся отсутствие понятых в момент освидетельствования и заполнение бланков протоколов или актов после освидетельствования. В своих объяснениях в протоколе об административном правонарушении можно  записать иные замечания, указать свидетелей с вашей стороны и т.д.

В практике юридического бюро «Частный поверенный» имеется недавний случай, когда привлекаемый автомобилем не управлял, но был задержан за «управление автомобилем в состоянии алкогольного опьянения», однако не потерял самообладания, и в протоколе об отстранении от управления транспортным средством успел написать «не согла», дальше ему ничего написать уже не дали, указав, что он якобы
отказался от подписи. Тем не менее, это «не согла» позволило нашим юристам вернуть молодому человеку его водительское удостоверение еще в суде первой инстанции, то есть у мирового судьи.

Разумеется, не следует думать, что при соблюдении вышеуказанных рекомендаций вернуть права будет совсем уж легко. Не секрет, что в настоящее время  по этой категории дел в судах царит обвинительный уклон, про презумпцию невиновности часто просто забывают, так что возвращение водительского удостоверения возможно лишь при помощи опытного защитника. Тем не менее, соблюдение этих рекомендаций поможет как вам, так и вашему защитнику и сделает эту задачу вполне реальной.