Рубрика: Жилищные вопросы

42 Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры

У многих счастливых обладателей собственных квартир, будь то наниматели или собственники, однажды, возникает желание как-нибудь эти квартиры улучшить. Например, соединить туалет и ванную, то есть сделать один, но зато просторный санузел. Либо прорубить широкую арку из кухни в соседнюю комнату, в результате чего получится современная кухня-гостиная. Порой, в целях удобства, возникает желание, перенести в другой угол кухни раковину со смесителем. Иными словами, нет предела совершенству, особенно если жильцы с фантазией, энергией и необходимыми средствами. Приступая к таким реформам, далеко не все реформаторы задумываются о необходимости как-то легализовать свои действия, то есть узаконить перепланировку квартиры. Разумеется, согласование перепланировки квартиры дело хлопотное и долгое. Но эту интересную тему мы раскроем в другой статье.

В данной статье речь пойдёт именно о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

Прежде всего, следует сказать, что специалисты Юридического бюро «Частный поверенный» категорически против тех перепланировок в квартирах, которые способны стать угрозой для их хозяев и других граждан. Имеются в виду перепланировки и переустройства, при которых нещадно разбиваются несущие стены, или газовое/электрическое оборудование переставляется таким образом, что возникает реальная угроза отравления или пожара. Делать такие перепланировки безответственно и недопустимо.

Но, все же, большинство желающих модернизировать своё жильё, являются людьми адекватными. Возьмём, для примера, молодую семью, взявшую в ипотеку свою первую квартиру, и желающую в полной мере насладиться её комфортом. Предположим, этим молодым людям захотелось иметь просторную ванную комнату. Демонтируется лёгкая стенка между ванной и туалетом, которая не является несущей стеной, и её отсутствие никому не мешает и не угрожает. В итоге получается совмещённый санузел, где можно установить большую ванну и современную сантехнику. Разумеется, все необходимые работы проводятся грамотными специалистами, что исключает любые протечки в квартиры, расположенные ниже. Таким образом произведена перепланировка квартиры без разрешения.

Очень вероятно, что молодая семья будет спокойно наслаждаться плюсами перепланировки и переустройства долгое время, поскольку ответственные органы о них просто не узнают. Но если однажды бдительная соседка, завидующая их семейному счастью, сообщит об этой незаконной перепланировки квартиры «куда следует», то жди неприятностей. Возможен другой вариант. Наших героев заливают соседи сверху, и они будут вынуждены обратиться с жалобой в Жилкомсервис. В этом случае, мастер участка, составляющий акт о заливе, будет обязан сообщить о наличии самовольной перепланировки квартиры своему начальству. Со всеми вытекающими последствиями.

Итогом в приведённых случаях должен стать иск к нашей молодой семье со стороны районной администрации об их обязании привести санузел в прежнее состояние. Иными словами, молодая семья будет обязана восстановить всё сантехническое и иное оборудование «как оно было» и вновь возвести стену между ванной и туалетом. Статья 29 Жилищного кодекса РФ, регулирующая последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, при её буквальном прочтении, выглядит угрожающей. Данная статья предполагает «предусмотренную законодателем ответственность» за самовольную перепланировку и переустройство. Кроме того, она предполагает расторжение договора социального найма в отношении особенно упрямых нанимателей-перестройщиков, и продажу квартиры с публичных торгов в отношении таких же упрямых собственников-перестройщиков. Как видим, относиться к проблеме спустя рукава всё же не стоит.

Спасением в данной ситуации может быть подача, в ходе уже начавшегося судебного процесса, встречного иска к администрации о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Это право предоставляется жильцам квартиры частью 4 упомянутой статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Эта правовая норма действительно позволяет узаконить переустройство и перепланировку квартиры в судебном порядке, но при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Активный ответчик вполне может выиграть дело. Вместо обязания восстановить помещение в первозданном виде, он получит судебное решение, подтверждающее полную законность его действий.

Разумеется победа над таким органом власти как районная администрация не может быть лёгкой. Обращаем Ваше внимание, не стоит рассчитывать на то, что суд будет руководствоваться здравым смыслом и логикой. Суд обязан руководствоваться формальностями. Так что про соображения типа: «тут же всё видно», «это же логично», «что суд не поймёт что ли»… — лучше забыть. Следует немедленно приступить к грамотному обоснованию собственной позиции и сбору доказательств. Скорее всего, не обойдётся без назначения судебной строительно-технической экспертизы, перед которой надо будет правильно поставить вопросы.

При возникновении подобной проблемы, следует напомнить, что чем раньше юристы приступят к участию в её разрешении, тем легче будет добиться победы.

36 Качество долевого строительства

Качество объекта долевого строительства

Ранее, в статье «Взыскание неустойки с застройщика», мы говорили о праве дольщика требовать с застройщика неустойку, в случае просрочки сдачи объекта строительства. Однако сложности в отношениях дольщиков-застройщиков не исчерпываются одними задержками сдачи вожделенных квартир. Зачастую причиной недовольства дольщиков бывает и качество самого строительства. Правда, многие дольщики, активно возмущавшиеся скоростью строительства квартир, после их получения, к недостаткам качества построенного жилья относятся куда более снисходительно. Действительно, нервы истрёпаны томительным ожиданием, квартиру наконец-то получили, сил на претензии и суды уже нет. Те или иные недостатки качества строительства сначала могут казаться просто житейскими мелочами. Тем более многие из них, например недостаточная звукоизоляция или теплоизоляция, могут обнаружиться не сразу.

И всё-таки проблема качества строительства существует. Мы искренне надеемся, что информация, содержащаяся в данной статье, поможет и тем дольщикам, которые ещё ожидают окончания строительства, и тем, кто квартиру уже получил.

Вопрос – обязан ли застройщик строить качественно, звучит риторически. Застройщик обязан не только строить в срок, но и строить качественно. Другое дело, чтобы обязать застройщика соблюдать качество строительства, дольщику необходимо знать свои законные права. Ответственность застройщика относительно качества строительства, предусмотренных договором долевого участия, регулируются статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Прежде всего, согласно этой статье,

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Иными словами, если застройщику удалось включить в договор это условие, пусть и в более завуалированной формулировке, дольщик может, не обращая на это внимание, уверенно отстаивать свои права.

Кроме того, статья требует от застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует как условиям самого договора, так и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям

С 01 января 2017г. от застройщика, при передаче квартиры дольщику, требуется передать ему и инструкцию, содержащую информацию по эксплуатации самой квартиры, правилах и условиях её безопасного использования, сроке службы оборудования, систем инженерного обеспечения и прочие необходимые сведения.

Если же застройщик построил объект с нарушениями вышеуказанных требований к его качеству, и это сделало его непригодным для использования согласно договору, дольщик имеет право потребовать:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
  2. соразмерного уменьшения цены договора
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков

 Если же нарушения качества строительства являются существенными, или застройщик в срок не устранил выявленные недостатки, дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом дольщик имеет право требовать от застройщика возврата денег с процентами согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Гарантийные сроки для самого объекта долевого строительства и на технологическое и инженерное оборудование устанавливаются договором, но не могут быть меньше пяти лет в первом случае и трёх лет во втором. Эти гарантийные сроки исчисляются со дня передачи объекта долевого строительства в первом случае и подписания передаточного акта во втором случае.

Дольщик может обратиться в суд с иском сразу же после обнаружения дефектов качества строительства, а может попытаться предъявить застройщику претензию в письменной форме. В любом случае защищать свои права дольщику следует с соблюдением вышеуказанного гарантийного срока. В претензии необходимо указать конкретные недостатки, выявленные в течение гарантийного срока. Застройщик будет обязан устранить эти недостатки в срок, согласованный с дольщиком. В случае если застройщик не удовлетворил требования дольщика, последний имеет право обратиться с иском в суд.

Надо сказать, что застройщик может быть освобождён от ответственности, если докажет, что недостатки возникли вследствие, так называемого, «нормального износа» сданной квартиры и её технических элементов или по вине самого дольщика.

Как видно, защита интересов дольщика от произвола застройщика-халтурщика имеет множество нюансов, разобраться в которых бывает весьма сложно. При обнаружении недостатков в построенной квартире, мы рекомендуем гражданам обращаться за юридической помощью и напоминаем, что первичная консультация в юридическом бюро «Частный поверенный» проводится бесплатно.

27

Выселение бывших членов семьи

Ранее мы уже писали о снятии с регистрации бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения. В этой же статье мы поговорим о непосредственном выселении собственником бывших членов семьи.

Уже ни для кого не секрет, что действующее жилищное законодательство более благосклонно относится к собственникам жилых помещений в вопросе их взаимодействия с бывшими членами семьи. Так, часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ совершенно определенно гласит, что

в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Так говорит Закон, говорит веско и основательно. Казалось бы, собственник квартиры может быть спокоен. Действительно – женился, поселил и зарегистрировал жену в своей, купленной ещё до брака, квартире и живи спокойно. А не сошлись характерами — развод и покинь, пожалуйста, мою квартиру.

Однако все просто лишь на первый взгляд. Прежде всего, согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, если бывший муж или жена не собираются покидать квартиру собственника, он может выселить их только через суд. До сих пор бытует представление, что выселение бывшего супруга возможно с помощью обращения к участковому инспектору полиции, или с помощью соответствующего заявления в органы прокуратуры. Это иллюзия. (Разумеется, речь идёт исключительно о законных способах решения вопроса).

Кроме того, дело о выселении бывшего мужа (жены) собственник жилого помещения может в суде и проиграть. В уже упомянутой части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ есть оговорка, согласно которой, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения нет другого жилья, а его имущественное положение и некие иные, заслуживающие внимания обстоятельства, не дают ему возможности приобрести себе какое-нибудь жилое помещение, то суд может сохранить за ним право пользования этим жилым помещением на определённый срок. Какова будет длительность этого определённого срока, закон не говорит. Но лет на пять можно смело рассчитывать.

Еще в законе не сказано, что этот определённый срок может быть предоставлен лишь один раз. А если после его окончания материальное положение бывшего члена семьи собственника не улучшилось, а те самые заслуживающие внимания обстоятельства лишь усугубились? В общем, ничто не помешает «гуманному» (но не к собственнику) судье, предоставить бывшему члену семьи новый срок пользования квартирой собственника. В итоге получается, что «пошёл собственник по шерсть (в суд), а вернулся в своё жилое помещение сам стриженным» (с бывшим супругом, на законных основаниях).

Пример: некий счастливый обладатель квартиры влюбляется в иногороднюю девушку, женится на ней, селит и регистрирует её у себя. Далее она устраивается на «интересную», но малооплачиваемую работу. С ребёнком девушка не торопится, обязанностями жены и хозяйки пренебрегает, зато подолгу и без видимых причин исчезает из дома. Когда терпение мужа-собственника кончается, он добивается в суде расторжения брака. Однако в суде по иску о выселении бывшей жены, та представляет документы, подтверждающие её мизерный доход и отсутствие в собственности жилых помещений в Санкт-Петербурге. В качестве заслуживающих внимания обстоятельств, бывшая жена предъявляет справку о наличии некоего скрытого заболевания. Отчаянные утверждения мужа о наличии у неё любовников-спонсоров, иных неофициальных доходов и прочего, на суд впечатления, скорее всего, не произведут.

Возникает вопрос – что же дальше делать собственнику?

Совет первый – не проигрывать суд. Если интересы собственника в суде будет представлять хороший юрист, готовый действовать грамотно и напористо, исход будет совсем иным. В суде очень часто выясняется, что и имущественное положение бывшего члена семьи не столь плачевно, и право на иное жилое помещение часто имеется, хоть и в другом регионе, и новая семья у него уже сложилась, а заслуживающие внимания обстоятельства оказываются элементарной ложью. В этом случае, бывшему члену семьи будет вообще отказано в сохранении права пользования жилищем бывшего супруга. В крайнем случае, срок пользования будет предельно минимальным, без надежды его продлить.

Совет второй – если суд всё же был проигран, воспользоваться возможностями, предоставляемыми частью второй статьи 35 Жилищного кодекса РФ. Эта часть всё же предоставляет собственнику жилого помещения право обратиться в суд с просьбой выселить бывшего члена семьи, которому ранее суд предоставил срок пользования этим же жилым помещением. Однако при этом собственнику предстоит доказать, что бывший супруг использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. При этом собственник будет обязан предупредить бывшего члена семьи о необходимости изменить своё поведение, устранить нарушения. Закон не требует какой-либо определённой формы этого предупреждения. То есть, для обоснования наличия предупреждения и самого виновного поведения бывшего супруга, годятся любые, предусмотренные законом, доказательства. Свидетельские показания, к примеру.

Иными словами, для реванша в суде собственнику необходимо целеустремлённо и методично собирать компромат на противника. К нарушению прав и законных интересов соседей можно отнести систематические скандалы, громкую музыку или иные шумы, производимые бывшим членом семьи собственника. К бесхозяйственному обращению с жильём подходит элементарное неучастие в коммунальных платежах, захламление мест общего пользования. Разумеется, всё это потребует от собственника чёткого фиксирования и реагирования на эти нарушения с целью сбора доказательств для суда. Для этого хорошо бы иметь на своей стороне соседей, правление ЖСК или ТСЖ. Не стоит стесняться обращаться в полицию, прокуратуру, жилищную инспекцию. Конечно, систематическое занятие всем этим требует выдержки и крепких нервов. Опытный юрист также должен помочь собрать доказательства и выиграть сам суд.

purse full of money to buy a new home

Взыскание неустойки с застройщика

Права дольщика в случае просрочки застройщиком сдачи объекта строительства

В наше непростое время случаи, когда застройщик норовит отодвинуть срок передачи квартиры дольщику, приобрели массовый характер. Причины этому самые разные. Это и сложная обстановка в стране в целом, рост курса доллара, удорожание стройматериалов, изменения условий получения банковских кредитов и прочее. Иногда причины кроются в непрофессионализме и жадности застройщика, а также в неофициальных расходах, которые его вынуждают нести.

Вопросы сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства регулируются Статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.» В третьей части указанной статьи говорится о том, что если застройщик видит, что не может в срок передать дольщику объект в установленный законом срок,

он обязан, не позднее, чем за два месяца до окончания срока, направить дольщику извещение об этом, а также предложение об изменении договора.

Получив такое письмо, дольщики, как правило, идут в офис застройщика для прояснения ситуации. В офисе их встречают подготовленные специалисты, которые умело стараются уговорить возмущённых и встревоженных людей подписать соглашение об изменения срока, который, как-правило, откладывается месяцев на десять. Самым напористым, для утешения их самолюбия, может быть предложена символическая компенсация. Кроме того, в задушевном разговоре сотрудники застройщика могут попытаться обмануть дольщика, сообщив, что «если все начнут требовать положенных им по закону компенсаций и неустоек, то фирма обанкротится, и квартиры никто не получит».

В вышеописанной ситуации каждый волен поступать, как он хочет, и если кто-то считает, что его покладистость убережёт застройщика от разорения, он может подписать соглашение о перенесении сроков. Тем не менее, мы считаем, что любой дольщик должен знать, что именно ему полагается при изменении передачи застройщиком объекта.

Прежде всего, дольщик должен знать, что застройщик, нарушивший срок передачи объекта, должен уплатить ему за каждый день просрочки неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Иными словами дольщик, являющийся физическим лицом, получит неустойку в два раза большую по сумме, чем дольщик, являющийся лицом юридическим. Если в качестве дольщика в договоре выступает индивидуальный предприниматель, он также не может рассчитывать на получение двойной неустойки.

Дольщикам следует знать, что если хитрый застройщик включил в договор условие по уменьшению размера законной неустойки, а простодушный дольщик этот договор подписал, то указанное условие будет недействительным. Следовательно, дольщику надо будет требовать неустойку в сумме, соответствующей закону, а не договору. При этом, одновременно добиваясь признания недействительным пункта договора, снижающего сумму неустойки.

По смыслу ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик, задержавший передачу дольщику объект долевого строительства, кроме вышеуказанной неустойки обязан возместить дольщику в полном объёме причинённые убытки. Например, с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта, дольщик был вынужден проживать на съёмной квартире, платя за неё приличные деньги. Представив в суд договор аренды жилого помещения и платёжные документы по нему, дольщик может доказать, что эти траты являются убытками, понесёнными им, в связи с нарушением застройщиком своих обязательств по договору и соответственно рассчитывать на их возмещение застройщиком.

Конечно, общение с застройщиком, а точнее с его специально обученными специалистами, требует знания своих прав, юридических нюансов и настойчивости. Однако проблема является решаемой и очевидно, что настойчивого дольщика ждёт успех. Специалисты Юридического бюро «Частный Поверенный» готовы помочь Вам взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, обращайтесь!

19

Жилое помещение для коммерческих целей

В нынешнее не простое для малого бизнеса время всё больше людей интересует возможность использования собственных квартир для работы. Как правило, этот интерес вызван понятным желанием избавиться от расходов на аренду помещения. Ранее мы уже коротко отвечали на вопрос относительно законности использования квартиры для работы. Однако, вопрос использования своего дома как помещения для трудовой деятельности заслуживает отдельной статьи.

Итак, согласно ст.17 Жилищного кодекса РФ квартиры и иные жилые помещения предназначаются, прежде всего, для проживания граждан. Тем не менее, эта же статья допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, без размещения в ней промышленных производств. Осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность можно лишь в том случае если эта деятельность не приведёт к нарушению прав и законных интересов других граждан. Понятно, что имеются в виду, прежде всего, соседи. Кроме того, на человека, использующего квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности, распространяются требования соблюдения норм пожарной, санитарно-гигиенической, экологической и т.п. безопасности. Как видно, весь указанный перечень разрешений и запретов выглядит достаточно расплывчато. Однако определённые выводы сделать всё же можно.

Прежде всего, ряд категорий тружеников на дому вообще могут не думать ни про какие запреты, поскольку их профессиональная деятельность по существу не заметна. Действительно, соседи никак не почувствуют если у них за стенкой работает программист, писатель или бухгалтер-надомник. Особенно, если свои творения они относят заказчику сами. Художник, пишущий в собственной квартире картины в стиле ню с прекрасных натурщиц уже менее замаскирован, особенно если натурщицы приходят часто и в большом количестве. Однако, скорее всего, его деятельность вызовет зависть у некоторых соседей мужчин и скрытое любопытство соседок-женщин. Массажистка, принимающая клиентов на дому, уже станет объектом сплетен и домыслов, а то и обидное прозвище заработает, соседки то добрые. Тем не менее, все категории, указанные в данном абзаце, осуществляют на дому профессиональную деятельность, никому не мешая, и, в общем, не уязвимы для завистников-соседей, пишущих доносы в разные инстанции.

Проблемы могут возникнуть у того, кто пожелает в собственной квартире что-либо производить или ремонтировать. Предположим, что некто отвел в своей четырёхкомнатной квартире две комнаты для создания швейной мастерской, наставив туда столов со швейными машинками, посадил за них 4-6 швей и принялся выпускать, предположим, детские ползунки. Работа пошла, машинки работают тихо, хотя и не беззвучно, люди входят и выходят, материал привозят, товар увозят. Можно быть уверенным, что в ближайшее время квартирой заинтересуются, как минимум, управдом или председатель ЖСК/ТСЖ, а то и сам участковый, которые с порога зададут вопрос: «кто это вам разрешил создать в квартире промышленное производство?» В этом случае хозяину квартиры, следует усвоить, что прежде чем затевать такое масштабное мероприятие ему надо зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя и не шутить с налоговой инспекцией, ведя бухгалтерию. В этом случае, он сможет смело заявить, что квартиру использует согласно ст.17 Жилищного кодекса РФ для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности, налоги платит исправно, рабочие места создаёт. В противном случае, нашему герою будет грозить привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство и санкции за уклонение от уплаты налогов.

Относительно якобы созданного человеком в квартире промышленного производства можно пояснить, что согласно ст. 3 Федерального закона РФ «О промышленной политике в Российской Федерации»

промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Как видим, квартира-мастерская нашего хозяйственного героя до промышленного производства явно не дотягивает. Исходя из этого, у него есть большие шансы защитить свой бизнес на дому, в том числе и в суде. При всём при этом, такому предпринимателю следует помнить, что он действительно не должен доставлять каких-либо хлопот соседям, то есть позаботиться о звукоизоляции, соблюдать чистоту на лестнице и т.д. Иначе, граждане, права и законные интересы которых нарушены, прибегнув к квалифицированной юридической помощи, сумеют найти управу на любого соседа-предпринимателя.

18

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Можно ли законно обойти Федеральный закон N 214-ФЗ

Изменения, вносимые в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214 закон), ставят застройщиков во всё более жесткие рамки, заставляя их оформлять свои отношения с инвесторами (дольщиками) именно по данному закону.

Однако до сих пор происходят случаи, когда застройщики предлагают оформить свои отношения с дольщиками путём заключения иных альтернативных договоров. Чаще всего, дольщику предлагается заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. В качестве преимущества, в этом случае, выставляется якобы более низкая цена, которую должен уплатить дольщик за квартиру. Сложное экономическое положение в стране заставляет экономить и застройщика и дольщика. Кроме того, дольщик может утешать себя тем, что через это прошли многие и квартиру, в конце концов, получили. Опять же такой договор, можно признать договором долевого участия в строительстве через суд и это, к слову сказать, правда. Да и заключение договора по 214 закону тоже не дает полной гарантии безопасности при инвестировании в долевое строительство.

В указанных доводах есть свой резон. Однако прежде чем заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья, полагаясь на «честное купеческое» слово застройщика и отказываясь от гарантий, предоставляемых 214 законом, такому дольщику следует хотя бы знать, насколько законен предварительный договор купли-продажи строящегося жилья с точки зрения законодательства РФ.

Определение сути предварительного договора содержит статья 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей,

по предварительному договору, стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Кроме того, предварительный договор должен содержать предмет и другие условия основного договора.

Предварительный договор должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определён, то считается, что основной договор должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного договора. Вопросы уклонения одной из сторон от заключения основного договора и разногласий сторон в отношении условий основного договора должны решаться в судебном порядке. Очевидно, что предварительный договор, даже не применительно к долевому строительству, скорее говорит о намерениях сторон на будущее, заранее предполагая высокую вероятность судебных споров.

Однако суть проблемы заключается в том, что предварительный договор должен чётко определять предмет основного договора. Иными словами, в предварительном договоре уже должны содержаться определённые сведения относительно адреса будущей квартиры дольщика, как если бы это была готовая квартира, продаваемая на вторичном рынке жилья. Данное условие вытекает из ст.554 ГК РФ, регулирующей определение предмета при купле-продаже недвижимости. Согласно этой же статьи

отсутствие данных о предмете договора делает его незаключённым.

Кроме того, из статьи 549 ГК РФ следует, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть квартира, а не «кусок стройки». Между тем, по предварительному договору, предлагаемому застройщиком, может быть указан лишь условный адрес квартиры, которая квартирой ещё не является. Этот условный адрес будет изменён при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации квартир в собственность.

Вывод: указать предмет основного договора купли-продажи квартиры в предварительном договоре невозможно, что делает предварительный договор незаключённым.

Второй проблемой будет являться то, что по смыслу ст.209 ГК РФ заключать договоры купли-продажи может только собственник имущества. Однако застройщик будет являться собственником квартиры лишь после того как он её построит, сдаст в эксплуатацию и оформит на неё право собственности. Однако после этого заключать предварительные договоры купли-продажи будет бессмысленно.

Следовательно, законных возможностей заключить предварительный договор купли-продажи относительно строящейся квартиры нет. Тем же, кто на это решился, но столкнулся с произволом со стороны застройщика, следует активно отстаивать свои права, добиваясь признания себя дольщиком в судебном порядке и требуя положенных дольщику гарантий и компенсаций.

15

Имущество супругов

Откладывать ли свадьбу, если квартира ещё не построена?

К наиболее частым опасениям, возникающим при решении людей вступить в брак, относится проблема имущества, а точнее проблема имущества каждого из супругов. Известно, что то имущество, которое принадлежало супругу до вступления в брак, будет принадлежать индивидуально этому супругу и в браке. Кроме того, этому супругу будет принадлежать и имущество, полученное им в браке, при условии, что оно было получено по каким-либо безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация). Указанные правила закреплены частью 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ. На первый взгляд всё ясно и понятно. Однако же нет. Всем известна фраза: «их семейная лодка разбилась о быт», но тут эта «лодка» хотя бы была построена. Мы же хотим поговорить о ситуациях, когда эту «лодку» даже не удаётся достроить, и «строители» разбегаются в разные стороны, преисполненные неприязнью друг к другу

Пример: Молодой человек вкладывает деньги в долевое строительство, рассчитывая получить квартиру примерно через год. После проведённого инвестирования он знакомится с девушкой, с которой желает вступить в брак. Однако, если бракосочетание состоится до получения им квартиры в собственность, то квартира будет уже совместно нажитой в браке, и в случае развода её придётся делить пополам с бывшей женой. К слову сказать, обвинять нашего жениха в меркантильности не стоит, так как случаев, когда подобные опасения сбываются, предостаточно. А если деньги на квартиру дали его родители, имеющие большой жизненный опыт и в невесту, в отличие от сына, отнюдь не влюблены? Конечно, можно предложить отложить свадьбу до окончания строительства, а заодно и чувства проверить. В общем-то вариант, хотя осадок остаётся. Но как быть если невеста беременна, а срок сдачи дома в эксплуатацию традиционно откладывается? Для того, чтобы соблюсти свои интересы, одновременно оставшись порядочным человеком, есть два способа:

Способ 1: Жених-дольщик до свадьбы переуступает свои права на строящуюся квартиру своему ближайшему родственнику, пользующемуся его безграничным доверием. После чего, уже после заключения брака, этот родственник получает квартиру в собственность и дарит её теперь уже мужу. Таким образом, квартира становится имуществом мужа и разделу уже не подлежит. Способ популярный, но хлопотный. К тому же надо помнить, что полагаясь на этого близкого доверенного человека, вы вводите его в великий соблазн. Предположим, переуступил жених права на строящуюся квартиру отцу родному, а тот через месяц без памяти влюбился в свою новую секретаршу, тут же вспомнив, что деньги на квартиру сыну давал он и, стало быть, в ней будет жить он сам с молодой женой. Так сказать, приехали. Бывают случаи трагические. Предположим, переуступил жених права требования на квартиру своей матери, а та внезапно скончалась. Вдруг объявляется её сын от первого брака и заявляет свои права на наследство, то есть на часть квартиры. Ситуация, что называется – брат ты мне или не брат, рад ты мне или не рад, а твою квартиру мы с тобой поделим…

Способ 2: Брачный договор. В обществе существует устойчивый стереотип, что брачный договор, якобы, заключается уже после вступления супругов в брак и относительно совместно нажитого ими имущества. Данный стереотип происходит в связи со смешением понятий брачного договора и соглашения о разделе совместно нажитого супругами имущества. Брачный договор регулируется главой 8 Семейного кодекса РФ, которая, в частности, предписывает, что брачный договор может быть заключён как до регистрации заключения брака (в этом случае брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака), так и в любое время в период брака. Кроме того,

брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Следовательно, будущие супруги имеют возможность заключить брачный договор, обязательно заверив его у нотариуса, до вступления в брак, прописав в нём исключительные имущественные права жениха на строящуюся квартиру. Таким образом, интересы обоих супругов будут полностью соблюдены.

12

О государственной регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – новый Закон N 218-ФЗ). Практически все статьи ранее регулирующего регистрацию недвижимости Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – прежний Закон №122-ФЗ), утратили силу с 01 января 2017 г. Исключение составила лишь статья 31_1 прежнего закона «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».

На первый взгляд новый Закон N 218-ФЗ выгодно отличается от прежнего Закона №122 ФЗ. Так, согласно ст. 7 главы 2 нового Закона N 218 ФЗ, на территории России вводится единый государственный реестр недвижимости, который ведется на русском языке в электронном виде. ЕГРН состоит из нескольких информационных блоков (банков), содержащих сведения об объектах недвижимости, границах, картах, а также книги учета документов.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

  1. реестра объектов недвижимости (далее также – кадастр недвижимости);
  2. реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также — реестр прав на недвижимость);
  3. реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также — реестр границ);
  4. реестровых дел;
  5. кадастровых карт;
  6. книг учета документов.

Для сравнения, ст. 12 прежнего Закона N 122-ФЗ указывала, что Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

Таким образом, новый Закон N 218-ФЗ направлен на объединение различных данных в едином реестре, а само ведение ЕГРН в электронном виде упрощает и ускоряет процедуру государственной регистрации, так как отпадает необходимость обращаться и за гос. регистрацией и за кадастровым учетом; ускоряется доступ к реестру. При этом реестровые дела хранятся в электронном виде и (или) на бумажном носителе.

К положительным аспектам нового Закона N 218-ФЗ относится и существенное сокращение сроков регистрации и внесения изменений сведений в ЕГРН, что приведет к упрощению защиты и подтверждения прав собственников или иных лиц.

Однако многие специалисты откровенно указывают на положения нового Закона N 218-ФЗ, которые представляют настоящую опасность для собственников недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что

привычные свидетельства в «бумажном виде», подтверждающие право собственности гражданина на объект недвижимости, с 01 января 2017 г. больше выдавать не будут.

Для подтверждения права собственности на недвижимое имущество, теперь необходима только «свежая» выписка из ЕГРН. Отсутствие привычного «бумажного» свидетельства может чрезвычайно затруднить защиту собственника, в случае появления в электронной базе относительно правообладателя квартиры «ошибок» по причине сбоев в системе, хакерских атак, коррупционной составляющей. «Работа» мошенников, наоборот будет облегчена.

Например, теперь возможны продажи жилых помещений, находящихся в одном регионе, лицами, пребывающими в другом регионе. С 1 января 2017 года достаточно будет сдать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема и выдачи документов. И не важно где это жилое помещение находится.

Таким образом, представьте, что квартиру в Санкт-Петербурге продают в какой-нибудь северокавказской республике. Когда хозяин узнает об этой продаже, мошенники могут перепродать квартиру ещё несколько раз. Таким образом, придётся иметь дело уже с добросовестными приобретателями.

Конечно, и прежняя система не давала полных гарантий собственникам от поползновений мошенников, но всё же существенно затрудняла их деятельность. Наличие «бумажного свидетельства» придавало уверенность собственнику и повышала его шансы в возможных спорах с «внезапными претендентами» на его жильё.

С 1 января 2017 года подтверждением регистрации договора или другой сделки будет служить специальная регистрационная надпись на документе о совершённой сделке.

Полагаем, что в вопросах «безопасности жилья» лучше пожертвовать скоростью и удобством оформления сделки, получив взамен дополнительные гарантии безопасности. Остаётся надеяться, что к такому же мнению скоро придёт и законодатель.

6

Снятие с регистрации бывших членов семьи

Не секрет, что вопросы выселения, выписки, снятия с регистрации бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения являются одними из наиболее часто встречающихся в практике жилищных споров.

Несмотря на то, что часть 4 статьи 31 ныне действующего Жилищного кодекса, пусть с оговорками, но все же предоставляет собственнику жилого помещения право снять с регистрации (выписать) бывшего члена семьи, на практике сделать это бывает весьма нелегко. Особенно безнадежным представляется случай, когда бывший член семьи отказался от участия в приватизации этого жилого помещения, поскольку здесь на страже его интересов стеной встает статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодека Российской Федерации». Эта статья вполне определенно указывает, что на данный подвид бывших членов семьи собственника жилого помещения действие вышеуказанного положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ не  распространяется.  При этом закон не делает никакой разницы есть ли у этого бывшего члена семьи другое жилье или нет, участвовал ли он ранее в приватизации иного жилого помещения или не участвовал, вступил ли он в новый брак или не вступил, проживает ли он фактически в этом жилом помещении или не проживает и т.д. Таким образом, на первый взгляд, задача по снятию с регистрации (выписке) таких бывших членов семьи собственника жилого помещения кажется безнадежной.

Однако у нас в юридической консультации «Частный поверенный» имеется положительный опыт решения таких вопросов. Действительно, в данной ситуации вопрос выписки бывших мужей и жен, зятьев и невесток, при определенных условиях,  может быть решен путем применения аналогии закона, то есть ссылок в суде на жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения, а именно статьи 83 Жилищного кодекса РФ, регулирующей расторжение и прекращение договора социального найма. Разумеется, задача снятия с регистрации бывших членов семьи собственника жилого помещения и в данном случае не будет легкой, однако, при участии опытных юристов она становится реально осуществимой, а заветное желание больше никогда не видеть в форме №9 имен своих бывших членов семьи, вполне возможным.